济南商业地产浮沉录——诊断报告
来源：搜狐焦点网 作者：小焦 2012年10月09日12:14 我来说两句()
【编者按】2012年，可以说是济南商业地产发展的旺盛期。然而，从2003年的万达广场到之后的大学商业街、海蔚广场 (论坛)再到现在的圣凯财富广场……似乎并不如广告宣传的那样，表面是一片繁荣景象，但是热闹之后一个个商业项目出现的却是经营难继，缤纷五洲的退铺风波、圣凯摩登城几易其主、苹果城的惨淡经营……济南商业地产为何迟迟走不出那一团怪异的阴影？小编带为您选取三家代表缤纷五洲、圣凯摩登城、苹果城为您揭秘济南商业地产浮沉录。
济南自古商贾云集，有着“百年商铺”历史印记。随着城市经济的不断发展，以及山东半岛蓝色经济区以及其他城市交流的日益深入，济南商业大都市的低位正在逐步得到重新确立，商业抵偿开发在济南展现出巨大的发展空间和市场需求，济南各大开发商正在把握这一重大历史遇，大力开拓商业地产项目，商业地产正在成为济南地产的又一主角。商业地产的发展是一个城市经济繁荣的表现，是城市化进程的象征。
济南作为百年商埠，商业一直是济南的主旋律之一。在这股商业地产热潮中，济南商业地产的发展现状与未来走向如何？购房者应如何投资商业地产？我们即将给你揭晓！
【济南商业地产现状及前景】
2010年初，虽国家宏观调控政策密集发布，楼市市场观望情绪开始加重。但凯德置地、万科、绿地、保利地产、丁豪地产等品牌房产商却纷纷携巨资逆市抄底商业地产。这似乎都在昭示着一个信号：商业地产越来越受到关注，商住倒挂现象即将消失。
2011年受政策影响，众多开发商开始转战商业地产，济南市场上不再是鲁商、银座两大商业集团的天下。世贸、保利、万达、华润、丁豪以及绿地集团，许多国内一线开放商开始进驻济南商业市场，可以说现在这个阶段正是商业地产蓬勃发展的时期。
2012年济南的城市综合体项目、商业广场等也犹如雨后春笋一般，涌现市场。这种现象的出现，给济南带来了大都市的气息，同样也有利的提升了城市的形象。同时楼市调控对住宅市场的限制，不受限购影响的商业地产迎来了前所未有的发展机遇。
【商业地产投资——业内专家观点】
世联怡高策略资源部
近几年，随着大的商业地产企业，如万达、恒隆等，还有银座等区域性的商业巨头的扩张，带动了济南的商业地产。目前济南固有的商业项目，银座商城、贵和商厦等一些老项目一直风生水起，租金、人气等一直火爆，但是之前的洋品牌伊势丹水土不服败走济南，泺口商圈的缤纷五洲，泉城路商圈的圣凯摩登城及市中心的苹果城一直经营惨淡。分析其中原因可以看出一旦消费成为习惯，人群的消费习惯很难去更改，老牌商业在济南的存在时间较长，被大众所认知和接受，公信力较高，一直占据着重要地位。
商业的成功是有逻辑的。一般的商业从最初的运营到业态基本定型需要三到五年的时间，这期间业态是不断的调整期。需要产权的统一，没有单一的产权很难实现整体的运营。而目前开发商由于资金的需要，多数是分割出售，在规划设计阶段主要考虑出售的难易，而没有完全按照商业的规律去规划，且售后没有统一的运营组织，容易导致经营惨淡。
投资有短线和长线投资之分。房地产投资属于长线投资，投资商业地产首先要考虑的就是产品的地段，成熟地段像市中心无疑是绝佳的地段，但是投资成本也高，东部奥体CBD片区是商务热地，个人认为是不错的投资地段。再需要考虑的就是开发商的品牌、产品、是否为现房等，不论是投资哪一类产品都是要综合考虑各种因素的。
阳光100 (论坛)总经理陶晓智
济南曾经出现过这样的局面，有一些商业地产项目从定位上就是比较盲目的，另外后期经营上可能出现了问题，导致很多商业项目失败，投资者也被套住了。现在很多商业项目在做转变，开始自持。或者是全部持有，或者是主力店自持，而小铺出手。这样有利于商业项目的后期运营。
商业地产不同于住宅，住宅长期来看不会出现大的问题，而商业地产受城市规划等影响比较大，且产权年限不是很长。这就需要投资者在出手时需要谨慎，且仔细考察，而不是看到商业地产炒热了，就随大流往前冲。投资者在投资商业地产时，需要深入的了解项目的定位以及运营的手段，然后就可以选择投资了。
【结语】
众所周知，商业地产与当地的商业生态密切相关，没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体热潮也很难维持下去。而在短短时间内诸多类型综合体建设被提上议程，不得不让人怀疑济南市场的接受能力。大同小异的运营内容加上区域的扎堆建设，让商业地产风险开始隐现。有业内人士表示，商业综合体与住宅地产不同，泡沫不会很大，受到市场的压力会立竿见影。如果济南的的市场需求不能跟上，同类的城市综合体将会受到很大冲击。相反，如果济南市场内需跟得上城市综合体的扩张，城市综合体会是省城发展的有力推进。不过，在结果未明朗化之前，任何理由都可以称为猜测，我们希望济南的综合体建设不是一场简单的集体盲动。
