先是今年2月份，深圳的天虹百货高调宣布进入庆春商圈，要开出一家7.4万平方米的五福天地。6月份，传出杭州大厦携手百大开发西子国际项目的消息。9月份，忽然曝出庆春商圈一带叫出30元/平方米·天的高价租金，而距离不远的来福士广场据说也开始破土动工了……一时间，庆春商圈的热度烫手。
这个商圈究竟是怎么热起来的，又将迎来怎样的未来？这个问题，去问银泰百货庆春店总经理叶晓京最合适。
三年前银泰百货庆春店落户江干区时，这里的商贸不成气候，三年过后，这个拓荒者苦尽甘来，银泰百货庆春店也无争议地成为商圈里的核心商业地标。
扶摇直上的租金、商业综合体的争相入驻、地铁能量的聚集，在这个商圈结构变得越来越清晰的同时，银泰百货庆春店已快速从社区百货变成区域型百货，谋划未来2-3年的提升和一片新的地下空间。
如果说在银泰百货庆春店开张之初，相比于主城区的武林、湖滨商圈而言，这里还只是一个城市副商圈，那么在经过三年的蛰伏，它正面临一次新的区域升级，难怪叶晓京说，上海公司注册未来的杭州将形成一东一中的扁担形核心商业圈，它不但会叫板武林商圈，甚至可能会有比前者更大的上升空间。
已和市中心相当
在庆春银泰没有入驻前，太平门直街靠新塘路一侧还只是条普通的居民街道，街头巷尾分散着零星的杂货小铺，你可以看到早晨卖豆浆的小店冒着热气，或是勤劳的小店铺老板在吆喝他的产品。
“自从银泰庆春店入驻以后，附近商铺的洗牌开始越来越快，吃的玩的用的更丰富了。”这种变化对于居住在三新家园的老居民沈燕来说已稀松平常。
三年里，这里陆续开出了燕皮馄饨、密果奶茶、女装、化妆品专卖店等店铺，而就在今年年中，太平门直街几家紧挨着的小面积门店全部撤走，被打通为150-300平方米的大商铺，有业内人士透露，公司注册这里的租金与前两年相比已翻了5倍，就连开发商也惊呼“太不理性了”。
在银泰庆春店入驻前，这里附近商铺的价格也不过4元/平方米/天，而现在的租金则令人倒吸一口冷气。
“庆春商圈以银泰百货庆春店为中心，租金高低以这个中心为最高点，离银泰百货庆春店越远，租金越便宜。”沐和地产的经理李萍透露，最热的商铺在太平门直街，超过30元/平方米/天，比如，最近成交的一套70平方米的商铺，年租金已高达80万元。
“更远一些的商铺均价在20元/平方米/天，这种价格已经直逼主城区延安路与庆春路交叉口附近、靠近地铁沿线的商铺。”赢商投资的吕鸿平说。
描画更清晰的未来
庆春商圈有今时今日的热度，叶晓京并不觉得惊讶，因为两年前她就曾预言这里会是“下一个武林商圈”。
银泰百货庆春店在入驻时就已有缜密的发展规划。开业之初，有人说这是一家“社区型百货”，但事实并非如此，在开业一段时间后，经营者发现，它的辐射力和影响力远非“社区型百货”可比。
叶晓京知道，通过以Mall的方式提升辅营业种，开辟众多的餐饮、娱乐、休闲项目等业态，网罗“全客层”消费将会是大势所趋，因此通过前两年的重大调整，庆春银泰已成为商圈中一个地区多业态功能的核心，如今，它已成功转型为区域型百货。
最近，叶晓京对庆春店的VIP客人做了系统的数据分析，发现47%以上为江干区的客人，作为一家区域百货店，它已牢牢稳固住了核心区域的客群。此外，来自下城、余杭、绍兴、海宁的客人比重，也从去年的8.6%上升到今年的12.3%，客人的边际正在往外扩延，其辐射圈也正在不断影响副城区和其他城市的人群。
“前期的大幅调整使得庆春店已经完成了开业三年的品牌升级目标，旗下的品牌已能基本满足客户的认可。”叶晓京意识到，庆春商圈喷涌出的无限商机将要迎来更多高层次的客群，因此，在未来的2-3年她把目光锁定在了高端品牌的升级调整。
“我们会尝试引入一些品牌知名度高、消费者拥戴度高的成熟高端品牌，比如化妆品、女鞋、女装，这些品类将成为调整的重点。”叶晓京说，银泰百货庆春店今年的业绩目标是超过8亿元，而这会是引入很多大品牌的一个重要筹码。
将形成“商业裂变”
叶晓京之所以作出这样的规划，更多是因为笃定庆春商圈将迎来新一轮升级和更高层次的客群。
因为自从银泰百货庆春店在江干崛起之后，越来越多的零售百货和地产商开始觊望这片商业热土。天虹百货圈地“五福天地”，杭州大厦携手百大拿下西子国际，落子庆春，来福士广场进入全面建设阶段……随着各种商业新闻铺天盖地的报道，人们也更清晰地看到了未来这个商圈的繁荣。
而这些商家们似乎更乐意紧邻着银泰庆春店。杭州大厦联合浙江百大置业、绿城集团合作的西子国际项目就在银泰庆春店的西侧，紧邻欧亚达家居，南侧近庆春东路一侧与地铁站相连。将主体规划为高端商业综合体，预计2014年完工。
外来百货天虹杭州五福天地店离庆春银泰只有1000米的距离，刚好步行8-10分钟，定位为“百货+超市+餐饮、休闲、娱乐”的模式，将于明年底开业。
此外，除预计进入的商场外，三新家园底商、元华旺座、天翔凤起时代大厦、三新大厦、采荷嘉业、西子联合大厦等商铺和写字楼也紧紧吸附于银泰庆春店周围。
“庆春商圈的错位发展越来越明显，从发展方向和商业配套的角度来讲，甚至比市区的条件更好，随着未来这些新晋商家的进入，这里将会发生质的变化。”业内人士分析。
未来的庆春商圈
4万平方米的地下空间
庆春商圈将来的新概念？
零售商们扎堆而来，显然是嗅到了什么特别的气息。
规划中的杭州地铁2号线对于庆春商圈来说，无疑会带来源源不断的新鲜血液，而另一个方案，则是江干区庆春广场的地下空间概念。未来，这个地块要依托地铁2号线庆春广场站的连接优势，开发出4万平方米的地下商业空间。
那是一个怎样的空间？
在叶晓京心里，已经无数遍地设想过要怎么经营这个地下空间。加入很多餐饮辅营和娱乐业态，加入很多国际知名快消品牌，像广州流行前线那样将这里变成潮男潮女们的聚集圣地……注册公司无限想象在她的心中踌躅满志，而这里的地下连接通道还与地面上的银泰百货庆春店、西子国际、机场大厦、乐购超市相连，形成一个全方位互通的地下商业空间。
“这里的未来会有直线飙升的人气。”叶晓京对此胸有成竹。
“整个地下商业空间将是下沉式广场的形式，站在地面上可以看到地下2-3层，希望能满足更多的年轻人社交休闲空间和消费需要”叶晓京说，今天这个时代的年轻人与上一代有着截然不同的成长环境，14-20岁的年轻人太需要社交和消费，而杭州能满足这个年龄段客群的消费地还处于真空状态。
将来，它还会与武林商圈叫板？
两年前，叶晓京说，这里会变成“下一个武林商圈”，而现在她的判断则是“未来这里会热过武林商圈也是有可能的”。
如果说两年前还有人会怀疑她的预言，那现在应该不会对此有质疑了，因为这真是一个充满无限可能的地方。
这一带，江干采荷小区、凯旋地区、四季青地区的常住人口和流动人口可达20万，但庆春店能影响的人口又何止这20万。将来，这里还会建造起地铁2号线庆春站，这意味着杭州城西北的客人来庆春广场购物也不是没有可能。而对于萧山、绍兴、金华以及杭嘉湖等地区的消费者来说，这里的交通十分方便，也是进入市区的必经之路。
庆春商圈连接着钱江新城和老城区中心，和钱江新城的无缝接轨，使它有着更多商业升级的潜力和空间。钱江新城有万象城、砂之船之后和2014年初竣工的来福士广场、高德置地广场两大商业综合体，两个商圈之间会形成合力，彼此给予更多的支撑。
所以，不管是从体量还是客流上看，包括周边的配套升级，这里已然具备了和武林商圈叫板的底气。不难想象，将来的庆春商圈将截流从杭州南部来的外地客人，和武林商圈一起，形成一东一中的扁担形核心商业圈，所以，谁敢说它“没可能热过武林商圈”？
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