“下楼就能逛街”——伴随置业半径的扩大和楼市新区的崛起，社区商业构成了小区重要生活配套。包括“住宅底商”、“商业街”等社区商业的经营能力，也成为主要的置业参考指标。那么，这些星罗密布的社区商业，经营状况究竟如何?
有居住在龙华的业主反映，现有社区商业或者与开发商承诺有较大差距，或者经营状况参差不齐，缺少生活便利性，总之，不如买房前想象的那般美好。而相关数据显示，未来3年内，深圳综合体商业将集中爆发，势必给社区商业带来新的压力和挑战。在此背景下，社区商业未来又该如何运营?
承诺很好兑现很久
两年前，白领刘小姐住进位于龙华新区的高档住宅区。她向记者表示，当初购买此物业就是看中配套完善，方便运动与居住。而又考虑到高档住宅的服务功能，所以最后出手。但入住两年，社区内只有一个小超市，而当初承诺的幼儿园、室内游泳池以及商业街最近才刚刚开始装修。
不仅是高端产品出现类似问题，记者了解到，普通楼盘的社区商业也有着种种的不完善。近日，有读者爆料，小区的生活配套严重缺乏，给生活带来了种种不便。据读者张小姐反映，该住区是一个近地铁三号线的项目。她说当初也是看好其规划的品牌商业，但自入伙以来，实际状况不尽如人意，数量很少，而且生活所需店铺更少。
记者来到张小姐居住的小区，虽然入住率可观，但是两层共95间的社区商铺却空置三分之一。经过走访记者发现，营业中的商铺餐饮店仅有两家，而其它绝大部分都是经营装修、培训、养生等。对于社区商业，不少业主还反映“品质低”。张小姐就说，“楼下商街的店铺不上档次，吃不下去，逛不过眼。”
如今，社区商业配套已经成为衡量楼盘价值的重要指标，丰富、全面而具有品质的社区商业，将直接影响消费者入住后的生活便利度和舒适性。但在很多新盘的社区商业却给业主带来了种种不便，或者与开发商承诺有较大差距，或者经营状况参差不齐，缺少生活便利性，总之，不如买房前想象的那般美好。
规划很美运营很难
细心观察不难发现，虽然每一个新盘都带有社区商业，但真正运营起来的寥寥无几。有业主反映，空置与业态杂乱已经成为了众多新盘社区商业的通病。
“这是因为小区的消费力不足所造成的。”一名负责龙华某项目招商的工作人员称。由于居住人群消费水平不足，导致商业运营欠佳。而糟糕的运营局面更使得人气冷清，逐渐形成了恶性循环。
一位不愿透露姓名的房地产人士表示，“如果社区的消费力不足而又无法吸引外来消费时，社区商业配套肯定会遭遇瓶颈。”而随着国务院在8月7日出台新建社区商业配套不得低于总建筑面积10%的规定后，社区商业尴尬的运营局面也进一步凸显。
不过，有知情人士透露，商业配套的不成熟，也是由部分开发商惜售导致。惜售社区商业铺位，开发商一方面是想在居住氛围成熟后，提升商业门面的价格，另一方面则是可以利用商业门面去获取贷款，缓解有可能出现的资金压力。
但有开发商代表则表示，招商乏力是主要原因。他告诉记者，几年前他们曾经争取某品牌超市入驻小区，并作为打动消费者的卖点之一。但是超市一方却突然变卦说要观察入住率，双方僵持，结果2年后才向业主兑现承诺。有中介置业顾问则补充，社区商业招商过程中，买方与卖方在价格上常常难以妥协。对此，记者拨通了一个正在招租的商铺联系电话，其表示，店铺快放了一年，都没卖出去。“当前经济环境欠佳，居高不下的商铺租金或售价都令不少买家犹豫。”
而关于商铺业态杂乱的问题，不少业内人士认为，是因为店铺分割出售的模式导致。因为购买商铺的小业主多数并非商业经营者，其购买的目的无非是伺机高价抛售或追求租金回报。因此，在短期投机心态下，就会使得社区商业容易在低品质且无序的状态下发展。
集中管理谋求品牌
事实上，深圳也不乏社区商业的成功运营案例。龙华梅龙路两侧的社区商圈就初成规模。有商铺投资者称，该区域社区商业也经历了3-5年的培育期，而且是在小区入住率保持稳定的前提下，商业价值才开始成熟。该区域有金地梅陇镇、世纪春城等多个人气楼盘，使得各小区商业连成一片，成行成市，共同做旺。据悉，该区域商铺价格涨幅普遍超过四成。上述投资者认为，商业与住宅最大不同在于，前者需要更多市场培育时间，是市场真实选择的结果。有人气、有消费习惯，自然就催热了商业价值。有资料显示，社区商业目前在中国尚处于起步阶段。随着房地产业的发展，特别是商业房地产的逐渐成熟，社区商业得到了巨大的进步。国内出现了一大批“购物中心”、“生活广场”、“娱乐休闲一条街”等众多社区商业形态。国内的社区商业设施也正朝建筑、景观、空间、声音的综合性发展。
专家预计，未来数年内，深圳都将是大型城市综合体项目争相爆发的时期。其中福田、南山是最激烈的两大主战场，而这些体量庞大的综合体，无疑也将给社区商业带来压力和挑战。
在如此背景下，社区商业未来又该如何运营?记者获悉，目前已经有越来越多的开发商意识到社区商业不能放任自流，不但要经营出特色，还要靠其提升社区品质，谋求更长久的商业价值和品牌形象。“统一规划、集中管理是必要条件，先租后售或只租不售是充分条件。”
一名香港的投资顾问也认为，商铺投资不是买了租出去这么简单，需要开发商对前期招商和后期的规划推广、商户调整等做很多工作。他提醒，若后期经营不好，风险比投资住宅还要大。
社区商业
社区商业最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业。它的重要特征是其提供的服务具有便利性和舒适性。我国的社区商业还处于起步阶段，社区商业主要以历史形成的沿街商铺为载体。
业态种类
根据世联地产分类，社区商业业态种类归纳为七大类。第一，餐饮(中式正餐类、西式正餐类、中式快餐类、西式快餐类、休闲餐饮类)。第二，零售(超市卖场类、便利店类)。第三，配套服务(美容美发类、洗染类、家居类、服饰类和装修建材类)。第四，教育(儿童辅导培训、幼儿园、乐器行、玩具租赁)。第五，金融投资(中介机构、商业银行、彩票投注)。第六，娱乐(休闲类、KTV、夜总会、网吧)。第七，健诊(专项诊所、SPA和足疗、养生馆、宠物店)。
政策提示
《国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见》中指出：城市新建社区中，商业和综合服务设施面积占比不得低于10%，地方政府要通过购买的方式持有一部分商业用房，用于菜市场、便利店、家政服务店等便民设施建设。
(来源：深圳商报)
