国庆回蓉，我带着家人逛了一下位于成都南延线华阳镇的海昌极地海洋世界，略有感触浅聊之，也算梳理一下关于旅游地产投资营运方面的思路。
关于动物主题类旅游项目，从最传统的市区动物园、郊区的野生动物园到海洋生物公园，当数海洋生物公园项目投资最大，营运维护成本最高，对地段、地质特征要求最高，对营运管理的专业技术能力要求最高了吧。能玩儿海洋生物公园，并且能在全国多个地区进行连锁化经营，可见海昌集团的确不是一般的有钱，从海昌集团的背景及主营业务（集石油贸易、船舶运输、房地产投资、商业旅游）来看也得到了印证。
不管海昌多有钱，作为企业投资的目的必然是可持续的赚钱。从成都极地海洋世界高达130元/张的门票定价就可以看出海昌集团对于实现盈亏平衡，快速收回投资的迫切期望。如此明确的目标与动机是可以理解的，但用如此简单的数学逻辑（高定价下的门票收入）来达成此目的显然是过于天真了。这既不符合商业逻辑，也不符合旅游地产的逻辑。
一、园内的基本经营动作总体尚可。
1、极地海洋世界从硬件投入到园内专业营运管理水准来讲还是很OK的，没有明显的不足与缺陷。园区设计有一定的创意，富于科技感，园区内总体整洁、有序，看得出较强和系统的园区基础管理能力。
2、文化表演及动物特色表演也算做得有声有色，虽然谈不上震撼，但也还算对得起观众。
3、针对目标受众：小太阳家庭，进行的衍生文化纪念品、玩具的系列化开发（如精致的小水枪、泡泡枪、发光海豚、各类绒毛海洋生物）已较成系统，并深得小朋友的欢心。
4、通过规模一般的快餐厅＋小集市来满足游客的不时之需，挖掘更多的衍生关联消费，这只能算是及格水平了，因为这里的餐厅并无特色可言。
二、园区外的“自选动作”则乏善可陈，甚至可以说是“太初级，是败笔”。
1、单一的体验，难以持续的吸引“小太阳家庭”。
此类规模一般，票价还高达130元/人次的公园，除开大假的一年300多天基本上不会有太多人会光临;即便是不限次数的年票算下来相对优惠，但就那么几种表演、几种主要的海洋生物，有哪个家庭会持续不断的办几年年票呢？不要说家长，就是小朋友也会审美疲劳的。这也是此项目开园营运快三年仍然不温不火的原因。
2、高票价并不是园区总体收入的保障，相反高票价或许正是极地海洋世界未能实现预期经营目标的症结所在。
高票价，导致客流不足;人气不足导致商业氛围无以形成，商业氛围不好导致商铺滞销，导致商业形象不佳;商业形象不佳导致客流吸引力弱，客流吸引力弱＋高票价，导致……项目总体投资经营目标难以实现，可持续经营力堪忧。
3、从战略到战术，旅游与地产的关系在这个项目上均没有得到很好的诠释。
战略上，未能系统理解公园与商业之间的良性关系，简单的一卖了之。
显然海昌是明白公园的“人流磁石”效应必然带来公园外围的商业价值提升原理的，因此在公园外边规划了一条商业街，但（目测）总体量不到3万方的多层现房商街在公园实际营运快三年了仍然未能去化。而且当前经营的业态、入驻的商家、商业形象均“差强人意”，基本看不出这条商街与海昌投资数亿的海洋公园之间存在有益的联系。散售模式＋冷清而凌乱的商街，简直让该项目总体形象大打折扣。
这条商街的现状，既没有很好的配套公园，为游客提供更多元、全方位的服务，也未能成为周边住区居民休闲、娱乐消费的理想去处。游客与常住居民两方面的客群均未能锁定，这的确是一个“悲剧”。
战术上执行上，对于“散售”的精髓更是缺少理解。
既然要卖，在时机上应在选择在开园前卖预期，远好于卖呈现;既然是要“散售”，就应当有效控制单元面积（像极地项目多数为200平以上的单位，动辄五、六百平米，自然销售抗性较大），尽量做全物业配置，然后在立面形象上进行二次设计，并且最好提供代理招商服务，这样方能实现既要快速回笼现金又还基本能保住符合定位初衷的商业形象。
4、前区广场规划失当，美感与功能性均未能很好的实现。
过多的、繁复的景观、绿化设计既影响了商街的可视性与可亲近性，更让原本没有设计地下车库的海洋公园停车成为一大难题（好在当前的极地生意并不太好，停车的矛盾还不算突出）。极地项目不可避免的出现广场上的人车混流，这对于以小朋友为主要客群的项目来讲，其潜在的风险还是很大的。
关于旅游与商业的一些操作浅见：
1、关注游客的综合、全程消费才是关键，而不是只盯住门票，一定程度上讲“高门槛票价”或许是旅游地产成功的毒药（当然，如果你是世界上人们非去不可的自然或人文遗迹除外）。
2、给消费者全面、复合化的体验，充分满足游客玩、乐、吃、喝、购等多种需求，让游客能够轻松而饶有兴致的在这里里外外呆上一天，这才算是成功。顾客滞留时间的长短一定是与消费额度呈正比的。
2、景区外的商业街是否要卖，当然其本质还是由公司的资金状况所决定的，但从长远来看持有景区外的商业街，通过统一规划、统一招商更容易与景区形成符合项目特质的良好的商业形象。通过景区外的特色商业的成功打造＋低门槛票价（低入园票价＋菜单自选分景点票价）模式，将实现景区与商业的互动共荣的良好局面，更能实现长远而更高溢价目标。
3、给顾客一个持续光临的理由，虽然从本质上讲是旅游观光项目，但更应当成为周边居民休闲生活的一部份。除了年票制这一常规动作之外，更重要的是须结合目标客群的核心需求，来组合更多的、更丰富的、有针对性的业态及知名的商户进驻，除了玩儿之外，顾客在这里还能学习、休闲、交流、看电影、吃饭、购物……，一定意义上讲，把旅游项目做成以“小太阳家庭”常年乐往的生活公园，或许就成功了。（2012年10月6日晚23:30谢尚伟成文于美茵河谷）
