“所有的GDP增长，如果人民收入不能增长都没有意义。”全经联商业地产委员会的副主任、昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理梅永丰在日前举行的“2012全国房地产经理人年会”上引用了国务院副总理李克强的一句话,代为道出他对当前宏观实体零售行业遇冷、消费增速放缓的直观感受。
全经联商业地产委员会的副主任、昆明百大集团商业管理有限公司董事总经理 梅永丰
进入21世纪以来，随着连锁经营这种先进经营模式的迅速兴起，零售业迎来了10多年的黄金发展期，甚至一度行业年增长超过6成。但分析10余年的百强数据，发现百强的增幅一直呈稳步减缓趋势。2004年到2008年的5年里，连锁百强企业的销售增幅分别为33%、32%、25%、21%和18%。从2008年金融危机开始，这一趋势就更为明显。中国最赚钱的百货——北京新光天地，2012年上半年整个增速下滑了将近20%左右，中国知名服装品牌李宁、美特斯邦威分别面临关店、库存积压的严峻问题，国美上市以来遭遇首次亏损，凡此种种警示我们：零售业高速增长的时代已经或即将成为历史。
“商业地产却在大规模的扩容”，梅永丰继续说道，“这里面有个数据，今年的商业地产销售面积是住宅面积的四倍，跟需求的增长不匹配，整个商业地产正在呈现出非理性的增长。像万科，以前王石说坚决不进入商业地产这个行当，但今年万科大规模进入商业地产，还有保利、恒大，这些传统的住宅地产开发商都纷纷的大规模的进入商业地产，这也是一个市场竞争的加剧。”
从传统的住宅地产到商业地产，这个转型果真是一本万利的吗？“现在商业地产开发商大部分是住宅出来的，很多地方是不适合做商业地产的，但（他们）非要做商业，就会产生很多问题。首先是资本，之前靠卖房子能快速回笼资金，但是商业地产是烧钱的游戏，是需要大量资本沉淀的行业，还有一个最大的问题就是团队，商业地产经过了十年，尤其是近十年的高速发展，人才是匮乏的，这方面的团队是稀缺的，在这几方面都没有准备好，冒然的转型到商业地产是很大的危机。”梅永丰发表自己的看法。
同时，他也看到了行业内的另一种转型，即从商业地产转型到旅游地产或者文化地产，如万达、龙湖、世贸等等，梅永丰认为，这些大型开发商已经走过了前期的摸索阶段，已经积累了很多的经验，他们把目光放得更远，开始转型到主题地产上面。
当前住宅市场饱受宏观调控之困，纯商业地产又面临激烈的竞争和高风险，不少房地产企业都在进行战略转型，寻找新的领域和机遇。对于资金实力雄厚的企业而言，主题地产显然是个不错的选择。万达、龙湖、万科、世茂等企业已经纷纷增加旅游地产项目的规模。另一方面，由住宅市场成交额可见，大多购房者仍处于观望中，相反，商业地产和主题地产以新政的规避性、良好的投资空间、实用性被广大买客看好。
未来的商业地产一定是机遇和挑战并存。在梅永丰看来，商业地产趋势将会如下演进：
一、从冒进到稳中求进
经过多年的发展，很多人开始真正意识到商业地产并不好做，盲目转型只会遍尝失败的苦果，激进扩张只会导致资源浪费，开发商将变得越来越理性。梅永丰说，今年在商业地产增长的过程中，前九名都是二三线城市，如成都的商业地产增速在全国排行第一，昆明的商业地产总量有1400万平米，700万人口人均2平米，人均占有面积超过了北上广。
二、从量变到质变
商业地产不能单纯地讲究规模，更要讲究质量，每个平方产生的效益是多少，这个才是关键的。
三、零售行业的增速将会制约商业物业的增速
商业物业的增速明显高于零售行业的增幅，这是目前行业存在的现象，这导致了商业地产租赁市场疲软。梅永丰指出，往年零售品牌，给一个店面他们都抢，现在很多零售企业放缓了开店的节奏，甚至放弃开店计划，这样导致了很多商业项目招商不满，空置率攀升。“尤其是在广州，广州在今年有七八个大的商业地产项目都延迟了开业。”他举了一个例子。
四、行业洗牌
商业地产是一个“烧钱”的行业，随着商业地产竞争越来越激烈，很多商业地产开发商都退出了这一领域，行业寡头将继续领跑大市
五、三四线城市将成主要阵地
未来中国的商业地产将大规模转战上三四线城市。随着商业地产持续开发推进，一线、二线城市土地资源日益稀缺，可供开发的商业用地也将日益减少，大批开发商将重振旗鼓，将战线投放到土地资源相对充沛、城市发展后劲充足的三四线城市。参加过万达2012年10月28日在北京的盛大招商会，梅永丰感慨颇深，万达作为国内商业地产一哥，在面世的100多个项目中，有50多个新项目都集中在三四线城市。他认为这是未来商业地产的趋势，但他同时也强调，三四线城市人口较少，商业发育程度相对低级，如果大规模的启动商业地产，风险也是非常大的。
六、购物中心三化：主题化、区域化、社区化
以前大而全或者小而全的定位已经越来越不符合商业地产的需求，未来这样的购物中心将越来越少，反之主题会越来越鲜明，无论是K11、大魔方、荷里活、青衣城，都开始把文化主题进行融合延伸。“购物中心的主题化已经成为必然的趋势，未来哪一个购物中心没有贴上标签，主要针对什么样的客群，以什么样的主题做的话，这样的购物中心会变得很困难，因为原来的老的购物中心会越来越少。”梅永丰如是说道，他进一步指出，商业地产的区域化和社区化趋势也在加强。“现在大型的购物中心投入非常大，而且市中心的地也非常难拿，市中心的竞争也非常激烈，区域化和社区化也是未来购物中心的潮流，像上海的五角场万达，北京华润五彩城，深圳的绿景。”
（搜铺网 周松平/文）
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