随着本土开发商不断加入零售地产开发的行列，大量购物中心在各地拔地而起。与此同时，人们对于购物中心同质化严重、空置率居高不下、招商困难等一系列问题的担忧日趋凸显。
日前，亚洲购物中心协会副主席、中国购物中心产业资讯中心主任郭增利接受了搜铺网记者的采访，对上述相关问题发表了自己的见解。
亚洲购物中心协会副主席、中国购物中心产业资讯中心主任 郭增利
搜铺网：购物中心的同质化日益严重，我们也经常听到大家在说要走差异化路线，这个差异化主要从哪几个方面塑造？
郭增利：在现有零售业发展，特别是零售商细分市场尚不充分的背景下，购物中心的差异化可能只是一句口号，实现起来非常艰难，只有在零售商形成差异化的条件下，购物中心的差异化才能真正成为可能。
退一步只从购物中心本身来说，目前阶段的差异化可以努力在以下几个方面尝试：
一是定位上的差异化，目前中国购物中心的定位主要有三大方向：高端奢侈品、年轻时尚和大众生活。在定位细分上可以在以上三种方向上进行深化，例如在大众生活定位方面，可以差异化为家庭生活、家庭娱乐、社区配套服务等；
二是品牌组合上的差异化，可以着力围绕商圈和消费的特点，强调重点的品牌组合，形成具有主题特征的品牌线或者主题区，例如儿童娱乐、运动休闲区等；
三是功能组合上的差异化，在基于功能完整的基础上，强调某个主要的功能，例如在商务区的购物中心，可以考虑增加面向白领人群的配套性服务和配套性消费。
四是购物中心环境上的差异化，这是相对容易并且可以看得见的差异化方式，形成与区域发展相适应的内部和外部景观。目前国际购物中心都比较强调室内和室外的结合，而国内购物中心则较偏重室内，以致购物中心外部环境带动力与一些国际优秀购物中心相比差距较大。
当然还有很多差异化的策略，但是一定是基于更好地塑造项目所特有的卖点和吸引力。
搜铺网：招商难是购物中心老大难的问题了，该怎样寻求突破呢？能否招到好的品牌取决于什么？
郭增利：招商难的问题比较复杂，涉及到城市规划、开发节奏、项目数量和定位结构以及零售商市场业绩等多重因素。目前的招商难，很大程度上是购物中心结构不合理造成的。定位趋同，导致品牌商开店面对越来越多的同质项目，开更多的店并无助业绩增长，甚至引起单店业绩下滑。突破招商难的关键在于开发商必须与零售商的思维保持一致，包括对区域发展、商圈和消费特点的判断等等。
至于能不能招到好的品牌，我觉得取决于项目本身的定位的合理性、商圈的成长性、运营的持续性以及购物中心建筑设计和功能适用性等。
搜铺网：在您看来，目前国内购物中心开发呈现出什么特点？未来趋势是怎样的？
郭增利：目前国内购物中心处于持续的增量市场中，预计到2025年都将继续保持一定的增量水平。未来购物中心增量和存量之间的竞争将日益激烈，从而推动全行业项目品质的提升。
搜铺网：购物中心大热背后有没有投资风险及隐忧？快速发展下有哪些问题亟待解决？
郭增利：从开发层面看，金融体系的不健全，使中国大量购物中心采用租售结合的做法，也正是这种租售结合方法，才使得购物中心项目长期保持与日俱增的态势；从运营层面看，对租售结合项目的管理面临巨大挑战，特别是在相对较长的培育期内，能不能尽快产生增长性的收益和投资回报非常关键。
搜铺网：虽然购物中心在蓬勃发展中，但是“空置率”却居高不下，主要原因何在？
郭增利：购物中心空置率居高不下主要发生在短时间内放量过快、过大的城市或者区域，特别是2012年，由于经济波动，市场消费的增长相对缓慢，大量零售商的经营业绩增幅减缓，这些直接影响到开店速度，那么物业招商的压力也加大了。
搜铺网：我们常说购物中心中的业态比例要合理，那么怎样才算合理？
郭增利：购物中心的业态比例是一个动态调整的过程，很难有一个定式，包括其实并不存在所谓的黄金比例。不同的城市、不同的区域、不同的竞争环境甚至不同的开发策略，都会使业态比例呈现出不同特点。综合来看，随着多种零售渠道竞争局面的形成，购物中心与购物中心之间的竞争将成为商业主流，因此体验型业态的比重会进一步增高，比如餐饮、娱乐等等，而零售比重将进一步下降，甚至低于40%
搜铺网：购物中心租售模式的转变说明了什么问题？（以前是售为主，现在基本是开发商自己持有）
郭增利：开发商持有物业并且长期运营，通过高水平的资产管理实现物业价值增值是购物中心的根本特点。从出售到持有的转化，一方面表明开发商确实认同了购物中心作为战略性和长期性的投资产品的固有特点，有助于全行业的健康发展，另一方面也显示出持有型的示范性购物中心确实已经对行业发展带来了积极影响，成为行业榜样。第三就是开发商更加强调持续的经营性收益而非一次性的地产开发性收益，逐渐从强调开发转向强调商业运营和资产管理，这是行业健康的重要表现方式。
搜铺网：近几年，电子商务迅速崛起，特别是刚刚过去的2012年，我们对天猫在光棍节的出色表现更是记忆犹新，电商对购物中心等实体零售造成了强烈的冲击，实体商业出路何在呢？
郭增利：没错，电商在2012年的火热发展，不仅活跃了消费市场，也直接影响到商业房地产开发商的投资心态，为商业房地产投资热潮间接起到了降温作用。面对电商压力，包括购物中心在内的众多实体商业向体验式商业的转型变得更为紧迫，在消费者还不会轻易为体验式商业埋单的背景下，对尚处概念化的体验式商业模式提出了现实要求，有利于实体商业盈利模式的优化和改良，促进实体商业体验化愿景的深化和落地。
（搜铺网 周松平/采访）
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