“凡是有城市的地方就有城市综合体”，用这句话来形容如今中国的城市商业并不为过。仿佛是一夜之间，被称为City Mall的城市综合体在全国遍地开花，除了北京、上海、广州等一线城市外，各二三线城市也都走起了“Mall”步，不管对不对自己的胃口，City Mall建起来，似乎才算是赶上潮流。
在城市综合体巨大光环的吸引下，有人士认为，当今世界已步入以城市综合体“唱主角”的时代，甚至城市经济发展之间的竞争，也要靠城市综合体决胜负。于是，各地政府推波助澜，开发商积极性高涨，城市综合体也进入高速建设阶段。
就嘉兴来说，江南摩尔、中港城、旭辉广场、中润·嘉兴中心、台昇国际广场、八佰伴……一个个已经建成或者正在建设中的大型城市综合体项目，正在改变着嘉兴的商务、购物、会展、餐饮和休闲娱乐格局，也在一定程度上提高着城市生活品位。
何谓城市综合体？
随着城市发展水平的提高，“城市综合体”已经不再是个陌生的词语。不过到底什么是城市综合体？什么样的业态才能称之为城市综合体，它跟一般意义上的商业中心有何区别？很多人还缺乏清晰的概念。
城市综合体(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等单词首个英文字母的缩写。“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。
大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。
那么，城市综合体与多功能建筑有何差别？多功能建筑是数量与种类上的积累综合，这种综合不构成新系统的产生，局部增减无关整体大局。而城市综合体则是各组成部分之间的优化组合，并共同存在于一个有机系统之中。
嘉兴学院副教授、房地产研究室主任吴兴陆认为，城市综合体适应了当代城市的发展要求。城市综合体的城市空间因融合了多样化的商业业态而成为城市新区建设和旧城改造的重要手段。遵循综合而集约的理念，城市综合体空间形态整合土地功能，集约化开发，立体复合了城市的各种功能，不但复兴了城市的街区，而且激活了城市的空间形态，使之充满活力和魅力。
目前，我国许多城市商业空间还仍以购物中心和百货商店为主体，这些建筑体功能相对简单，彼此成对立的状态，城市的空间价值潜能还远未被激发。随着城市综合体开发逐步成为城市空间形态建设的主流，城市综合体的城市空间价值对城市经济和文化发展的作用愈加突显，城市空间形态也将随之发生深刻的调整和变化。
二三线城市需要怎样的综合体
如今，城市综合体已成为城市发展的方向。近几年，万达集团、中粮集团等行业领袖提出了“只做城市综合体”的发展战略，引领行业的发展。随着住宅市场陷入深度调控，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市名片。
虽说城市综合体蕴含着丰富商机，但是对于不同类型、不同大小、不同发展阶段的城市来说，开发综合体无疑需要“看菜下饭”。相比来说，二三线城市的城市规模中等，商业模式略显简单，相比一线城市，消费者在消费能力、意愿和层次上均略显欠缺。
目前一些二三线城市的城市综合体项目，尽管规模巨大，但受制于城市的发展和开发商的资金实力，综合体主要功能还不能完全呈现优势。二三线城市的城市综合体建设大多仍处于初级阶段，功能上与成熟的城市综合体存在较大差异，有待城市功能多元化的发展。
与一线城市相比，二三线城市在经济总量、发展水平、内在和外来消费客群等方面存在着“先天性缺陷”。但是三益中国院长高栋认为，二三线城市一旦找到好的突破口，就可以获得“后发优势”，这种“后发优势”的实现需要基于：城市综合体的发展应当做到现实性和前瞻性结合，创新性与主题性并存，功能多元化，并强化资源整合，引入知名开发商，以加快城市综合体的发展。
高栋认为，二三线城市未来的城市综合体发展起点要高。但是切忌：规划定位脱离城市和区域属性；功能设计孤立，设计中缺少不同物业功能之间的联系串联；设计中不考虑内外部资源整合性因素；缺少主题性、创新性、体验性等软性商业元素在建筑中的体现。
“与住宅不同，商业地产的开发专业性要求更高，对于后期的经营维护更为看重。城市综合体的不同业态属于不同的专业领域，购物广场、写字楼、公寓等等都属于不同的领域，管理购物广场的团队不可能去管理办公楼，需要培养不同的团队去管理运营。”吴兴陆表示，这个高水平的管理团队本身就是一种风险链，如果城市综合体中一个业态失败了，就可能影响其他的业态，进而影响城市综合体的整体成功。
嘉兴的城市综合体之路
2006年以前，嘉兴市区已经形成了以江南大厦和戴梦得为中心的较为成熟的城市中心商圈。在许多禾城市民心中，“到市中心购物”已成为一种传统。而伴随着嘉兴经济的持续、快速发展，传统的商业格局已无法满足市民日益增加的消费需求，新商业元素的注入必不可少。
2006年9月28日，江南摩尔正式开业。“购物玩乐，天天摩尔”，作为一种全新的商业业态，江南摩尔颠覆了传统商业销售模式，迅速成为嘉兴城市新的商业中心。经过多年的发展，江南摩尔已跃升为嘉兴城市商业新地标，其新颖、时尚的经营理念为嘉兴市民的生活增添了新的活力。
确定项目定位之后，在坚持Shopping Mall基本原则的前提下，江南摩尔特别注重让消费者在风格各异的主题风情和专业卖场的新鲜刺激下，以愉快的心情“发现和探索”，以“发现式消费”制造消费体验的乐趣。江南摩尔定位为以“泛商业地产”和“以人为本”的概念营造一种人性化的主题购物环境。
以江南摩尔为开端，近年来，尤其是这两年，嘉兴市区已崛起或将兴起多座城市综合体。
在中山路传统商圈，规划占地40862平方米，总建筑面积20万平方米，总投资超过10亿元的旭辉广场已经拔地而起，成为中心城区又一大型休闲购物广场。在旭辉广场商业面积中，地下一层引进了约1.8万平方米的家乐福超市，地上一至五层则引进近3万平方米的旭彩百货商场以及一批知名品牌商家。
在国际商务区，总投资55亿元，总建筑面积75万平方米的台昇国际广场已动工兴建，投资达24亿元的6个大型现代服务业项目同时签约入驻台昇国际广场。
在运河新区，面积达38万平方米的中润·嘉兴中心正在建设中，涵盖了主题公园、购物中心、休闲开放式精品商业街、铂金级企业总部、殿堂级LOFT公寓、甲级写字楼、五星级酒店式公寓等七大业态，形成一站式购物休闲城市综合体。
在老汽车西站地段，港股上市公司华地国际规划建造一座16万平方米，以中高档百货、零售为主的城市综合体，涉及餐饮、影院、超市，该项目预计今年4月开工，2016年竣工投入运营。
为何城市综合体呈遍地开花之势？一位商业地产专家表示，现在的城市综合体都是泛综合体，不但使自己的地块价值提高，同时也会带动整个周边土地、住宅综合价值的提高。因此不难理解，为何各地都对城市综合体趋之若鹜。
吴兴陆认为，嘉兴作为三线城市，一个成功的综合体除了前期规划、定位要合理外，后期的运营和物业管理也很关键。城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，城市综合体的引进与发展必须与嘉兴城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。
不过随着商业地产项目增多，一些专家和市民也对动辄数十万平方米体量的综合体前景表示担忧。嘉善去年兴建首个大型城市综合体万联城，投资方苏州元鑫置业有限公司副总经理陆兴泰就表示，之所以会选择嘉善，除了这里有较强的市民消费能力外，很重要一点是嘉善尚未有综合体。“以一个县的人口规模和消费能力来说，如果已经存有大体量的城市综合体项目，存在同质化竞争，对我们来说无疑投资风险会过大。”陆兴泰说。
（来源：嘉兴日报）
