主题：[讨论]AAI，对商业建筑的几点认识

AAI，对商业建筑的几点认识

　　商业建筑自手工业时代的前店后坊式，到工业社会初期的百货商店盛行，以及依托于现代物流业、工业信息业及全球一体化经济的“沃尔玛”方式，正在向体验式目标型模式过渡。这一消费模式源于人们基本生活消费满足后的精神要求，现时也顺应回归多样化城市生活的大背景。分析目前中国的商业建筑设计市场，个人认为尚处于起步阶段，有待在项目决策/项目策划/项目实施/项目运行等层面的全面提高。综合在项目操作上的些许经验，提几点认识如下：

　　1．项目决策性，即项目的立项，需结合相应区域的城市状况综合评判。决策依据包括目标人口的数量和构成，可达半径所属区域的产业特征，相关城市规划，以及开发商的短期和中、长期现金流或融资安排。在此基础上，方可获得理性的结论。

　　2．项目策划性，需结合城市设计定位项目形态和业态特性，形成针对性的项目策划。这一过程主要体现为业态组合，通常会有若干不同内容、不同规模的商业机构互相依托并错位经营，以满足商业受众日益提高的购物体验期望值。比如以主题百货店或专业超市、卖场构成的旗舰店，可辅以相应的专业品牌零售商店；购物类的商业机构除可混合传统的餐饮、休闲类商业外，亦可根据区域特性结合健身类、文化类和商用教育类商业机构，甚至衍生至专业服务类和创意设计类。凡此种种，皆顺应人们基本生活标准满足之后的多元化城市生活诉求，以及日益细分的社会专业分工。

　　同时，此过程通常亦需反映开发商商业运作模型，其持有物业与销售物业的比例，需反映在项目业态策划之中，并得到有效逆向验证，以保证整项商业发展项目的成功，及开发商的良性现金流。

　　3．项目实施性，需由规划师、建筑师专业地安排相关功能及空间，并通过遵循方案的建造过程予以实现。商业建筑方案需体现上述策划性，即通过空间反映上述需求，同时，良性的建筑动线设计往往是建筑方案以及之后的项目运作成功的关键。商业动线要求具备短接性、环绕性、目标性和直接性，即动线要与人们潜在行为心理相一致。同时，所有的店铺应处于这一符合人类行为心理特点的动线之上，动线的起始点应连接在主要人流集散点(公共交通集结点或社区入口)或旗舰店，以强调集聚效应及构成符合人群行为心理特点的必然路径，同时避免出现尽端性设计，从而消除商业人流对回头路布局的心理抵触。只有在必然路径沿线，各类商铺的商业机会才最大，任何的偏离都会带来商机的急剧减弱。除此之外，根据商业项目的规模，还应力争主要动线的延长最大化，以延长沿主要动线商铺的间数。

　　4．项目运行性，商业运营商在招商、运营、调整等过程中不断完善项目功能，并提高项目收益率。除了专业的商业招商、运营话题外，最近的兴趣话题在于建筑使用寿命内的可变性。不论是外滩建筑群起初的洋行办公楼到解放后的政府部委办，及至近年的外资银行再演变到今天的综合高档消费场所；或是市内若干旧厂房改成创意产业圈。建筑寿命内的可转换概念，显然也适用在商业建筑上，并带来商业建筑独特的创意和体验。

　　上述4个过程需要商业策划公司、规划师、建筑师、运营商等诸多专业机构参与并密切进行专业配合。规划师、建筑师需运用其专业技能及商业设计理论，贯穿始终，建筑师不能仅停留于建筑形态和建筑空间的创作，而应对商业业态的型式和分布、商业人群的心理和活动、商业投资的盈利模式有全面地了解。建筑师应洞察上述变化和进步，并成为这个过程的活跃参与者。