过去的已然过去，全新的即将开始。
以2013为原点，深圳，从此进入“综合体”时代！
六本木之丘实景
香港太古城实景
华盖/供图
这是时代的必然。大背景是，深圳新一轮土地利用总体规划正式启动，城市更新成为开发商获取土地资源近乎唯一的途径，这就意味着，30年的深圳，迅速进入新一轮的更新，城市以复合的面貌蓬勃生长。
这同样是市场的选择，经历了大盘布局的风起云涌，品牌时代的群雄逐鹿、区域运营的恢弘手笔，包括万科、华润、招商、佳兆业等等在内的深圳一线开发商，都在为同一道城市命题在精心作答，那就是城市综合体——如何以地产经济“综合体”的名义，再次与城市对话，实现城市的深耕细作。
这也是城市发展的巅峰节点，过去我们津津乐道城市的老名片，满足于深圳的山海资源、人居盛宴，但是当的城市在向全世界展现“深圳梦”时，我们才突然发现，洛克菲勒中心、六本木新城和太古城，是纽约、东京与香港的最大资本。
综合体，站在城市未来发展历程上，我们讨论的不再是个体，或者也不再是现象，而是经济运转与资源整合的方式，如何以“综合”的角度，续写深圳未来30年的辉煌。
基于此，本报“影响未来30年——深圳十大城市综合体领袖榜”活动正式启动。在接下来的3个月时间里，我们将抱着“对城市高度负责”的理念，梳理深圳城市综合体，深挖它们的价值或是弊端，细分它们的种类和功能。
就让这一份“影响未来30年——深圳十大城市综合体领袖榜”，成为深圳主流媒体对深圳综合体“纪年”的最高献礼！
三类综合体各显风流
都市综合体效应仍在不断放大。伴随着集约化、复合化生活模式的兴起，具有复合功能的城市综合体项目开始风生水起。十年前，深圳人或许还不知何谓“城市综合体”，但今天，综合体性质的项目已经遍及全市。据最新统计数据，今明年入市的综合体总建筑面积将达762万平方米，体量创下新高峰。
根据不同功能形态与不同人群需求，目前深圳综合体基本可划分为三大类：一是占据传统中心、以商务和商业为核心诉求的中心型综合体；二是位居城市次中心、新中心的板块辐射型综合体；还有一种，是偏重居住或者办公的功能型综合体。
今明年集中登场
以综合体年来描述今年深圳乃至中国楼市一点都不过分。
根据深圳中原不完全统计，2013至2014年，深圳即将入市的大型商业项目将达19个，其中大型综合体项目13个，占总量近70%，合计总建筑规模762万平方米。在这13个项目当中，总体量低于30万平方米的只有2个，高于50万平方米的有10个，高于100平方米的有1个，平均规模59万平方米左右。
若结合目前已面世的综合体数量，深圳城市综合体发展至今，可以说已经实现了六大行政区的全程覆盖。而综合体数量也从十年前的两三个，一下子增长为数十个。并且，伴随着城市更新的不断推进，新的项目还在源源不断入市。可以预见的是，商业综合体将井喷式开发。严格来说，都市综合体是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率，多元复杂而统一的建筑群落，它是一个多种物业形态高度集中的复合性空间。
近年来，城市综合体获得长足发展，形态上也逐渐多样化。根据不同功能形态与不同人群需求，基本可划分出三大类：一是占据传统中心、以商务和商业为核心诉求的中心型综合体，如万象城、招商局广场、皇庭广场等。二是位居城市次中心或者是新中心区，具备重要的板块意义和辐射效应的板块辐射型综合体，如观澜湖新城、万科壹海城等。还有一种，是偏重居住或者办公的功能型综合体，如东海国际中心、勤城达22世纪等。
有观点指出，不同形态以及功能侧重的都市综合体，都在引领城市价值的“再度发现”，审视城市未来的发展，带领城市继续行走在中国城市化的前列。
同质化问题待解决
综合体为何会形成如此巨大的开发热潮？记者调查得知，与地方政府在楼市调控后以及城镇化战略之下的供地节奏直接相关。
过去两年，楼市调控限购、限贷，住宅产业萎缩，土地市场低迷。而商业地产尤其是城市综合体，被认为既可以提升城市形象，增加税收和就业，且更为重要的是，对于不少中小型开发商来说，融资难问题迎刃而解。不过，虽然开发城市综合体便于融资，但若开发商想从中尝到甜头，依然长路漫漫且挑战不断。就曾有不少业内专业商业地产顾问指出，综合体的开发和运营是一项复杂的工程，并不是每一个开发商都能轻松驾驭的。
世联地产2012年年报中，对国内24家主流开发商2013年发展策略进行了统计，其中过半的企业提到,今年以及未来几年仍将布局或加大在商业地产领域的投入。且预计短期内深圳购物中心将呈现爆炸性增长，面临供应过剩的局面。未来5年，深圳商业中心开发面积存量将达到1081万平方米。
新城市广场(小区网 论坛)管理者、深圳平安商用置业投资有限公司总经理杨敬玉在接受媒体采访时表示，由于产能过剩与激烈的竞争，曾经是深圳“划时代”的都市型购物中心也面临生存危机。2007年至今，深圳地铁沿线购物中心火速爆发，因此，新城市广场面临的竞争与昔日不可同日而语。
正如知名评论员叶檀担忧的那样，商业地产与当地的商业生态密切相关，没有足够的客流与商业链条支撑，城市综合体热潮怎么起来的就会怎么消失。
为城市化开启新篇章
即使前面路还很长，但都市综合体的正面作用不可忽视。根据国际惯例，当人均GDP达到10000美元/年，将进入城市综合体快速发展阶段，深圳已经迎来城市综合体的大发展期。加上深圳近年来，城市更新的大规模启动，也为城市综合体的大规模到来提供了延绵不绝的动力。
从城市的发展、土地的稀缺，以及现代都市文化生活的丰富性和不可定性来说，都市综合体顺应时代的发展规律。其在经济功能、土地稀缺功能等上都具备前瞻性。开发都市综合体不仅是物业类型简单组合，而是通过各种社会资源的有效整合，实现城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的发展，达成区域“资源共生、聚合增值”的目的，这种可持续发展和自我调整的“生态脚印”式区域发展的理想境界是市场不断摸索的命题。
都市综合体可以带来全新的开发模式、消费模式，特别是都市综合体的酒店、写字楼等多业态混合的时候，这不再是“1＋1”的问题，而是要如何实现价值最大化的问题。从上海外滩中心与北京国贸中心可看出，都市综合体的综合价值更体现在对区域经济发展的带动，并具备很强的辐射力和聚集效应。
正如德思勤董事长龙固新所言：“未来地产主流模式是区域开发，其核心点正是都市综合体。”若从城市可持续发展、中国城市地产的阶段性特征来看，都市综合体在尊重与持续开发城市资源的基础上，为未来的城市化进程开启了新的篇章。
谁是深圳未来的“六本木”？
2013备受关注的深圳综合体
招商局广场
深圳湾一号
深圳软件产业基地
皇庭广场
水湾1979
新天世纪商务中心（CBC）
东海国际中心
金地大百汇
大中华IFC
京基滨河时代
佳兆业城市广场
星河雅宝
麟恒中心广场
万科壹海城
（名单仅列出部分项目，排名不分先后）
那些辐射全球的综合体
东京六本木新城
东京六本木新城（RoppongiHills)，位于东京都港区六本木，因为这个区所在地是有一个小小的山丘，所以又称六本木之丘，六本木新城很巧妙的保持了这个山丘，在山丘周边建筑高层大厦。整体设计，包含各种城市功能，有商务办公、居住、酒店、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车体系，还具备会展功能和完善的街区特点。相比国内好多庞大的新开发区来说，开发商并未因此推掉或填掉周边山地，反而有效结合。且六本木其实很小，这个“六本木新城”整个面积是11.6公顷，总建筑面积78万平方米，2003年完全开放，历经17年，可见开发者的用心。
纽约洛克菲勒中心
洛克菲勒中心是20世纪以来全球最早的城市综合体。其打破了单一物业类型的叠加，聚合了大量的不同类型的城市功能，居住、工作、娱乐和交通。这些功能互相依存，创造出一个复杂的、多样化的“城中之城”。而且，因为这样的建筑可以同时满足使用者的多种生活需求，使用者足不出户也能够获得最为全面的生活、工作及娱乐服务，整体的社会成本得到有效降低，恰恰适应了当时美国日益加速的都市生活。据称，这座“城中之城”每天可容纳25万人次上班、观光、消费，他们所产生的辐射。作为城市综合体，它所具有的开放性要超过现今很多城市综合体。其中心开放性体现在它与城市的衔接和融合上。在公共领域的设计上，巧妙地利用大楼的大厅、广场、楼梯间、路冲设计成行人的休息区、消费区，体现它所独具的公共属性。
香港太古城
香港太古城位于金钟地铁上盖，总占地32万平方尺，于1990年落成，包括四座大楼以及一个购物中心，共提供500万平方尺的楼面，包括有甲级写字楼、酒店式公寓、三间五星级酒店、购物商场和会议中心等。其功能间互相连通大大延展了共享空间，统一管理以及相互服务大城了最大化的资源共享。其中，各酒店均采用持有20%的权益方式，酒店式公寓部分全部销售。写字楼和购物中心采用出租经营的方式。
深圳万象城
总建筑面积为18.8万平方米，由国际5A级甲级写字楼华润大厦、“万象城”超大型市内购物中心、五星级酒店、酒店式服务公寓、商业街以及特大型室外娱乐广场组成。商业定位为完成及协同的体验，包括购物、休闲、餐饮以及娱乐。开发理念是为打造全新的建筑形态、全新的消费环境、全新的业态组合。招商基本策略：“先确定主力店，再全面招商”，执行过程中主力店、国际名店和餐饮要提前招商，其他随后进行。招商分工以自我招商为主，中介为辅。
（来源：深圳商报）
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