在国际创意产业园全球大发展的趋势下，21世纪的中国也开始尝试，北京、上海、深圳、广州及其他城市制定了各项支持创意产业发展的政策法规，涌现出众多的创意产业园区。
工业厂房是现代工业发展史的见证和标本，却在时间的冲蚀下无可避免地走向没落和空置。是简单粗暴地将其变卖（资本无疑将收归国有），还是通过保护性改造装修注入高附加值，实现闲置老厂房的华丽转身后包租给经营者，再由经营者以较高的单位租金转租给企业做办公场地，形成全新的商业模式？答案无疑是后者。老厂房改造后的园区经济结构得到了大幅优化，绝大部分为园区产值连升N级，园区税收和物业租金是原来的几十倍，从而形成经营者、业主和政府三赢的局面。
作为上海市厂房改创意园区成功范例8号桥的亲历者，现为同昌盛业（北京）资产管理顾问有限公司华东区高级董事陈焯宾先生（原时尚生活中心副总裁），曾率领团队精心打造了8号桥（位于现在的黄浦区）这一将传统与现代、中国与西洋、商业与文化巧妙交融，引领时尚休闲艺术气息的标志性创意园，有幸亲证了厂房改造创意园的三个历史阶段，并对这三个阶段有不少独到的个人见解。
陈焯宾先生认为老厂房改造创意产业园从二十一世纪初至今大致经历了以下3个历史阶段：
第一阶段（2000年—2005年）：老厂房改造创意产业园的萌芽期。
其主要特征为：
通常位于市区，交通便利，周边配套成熟；
由老厂房、仓库，或旧建筑改造而成的创意产业园区，规模有限；
建筑形态主要为LOFT办公楼，空间开放、灵活；
租金水平较之于传统甲级、乙级写字楼，更为低廉；
由开发商运营管理，政府在注册、税收等方面给予园区企业一定政策支持；
主要针对从事设计、广告、传媒以及时尚消费类的公司或个人工作室。
发展所面临的限制：,
空间限制——市区老厂房、仓库，旧建筑改造而来的创意产业园区在用地、规模及硬件方面都受到一定限制，扩张受限，不利于整个创意产业链上下游的聚集、联动；
成本限制——市区租金成本过高，不利于创意产业新兴力量的培植。
为了更好地满足创意人士的各项需求，创意产业发展平台需能提供以下三大核心内容：
以第一代创意产业园区的示范项目——上海8号桥为例，其国内租户、港澳台租户及国际化租户比例分别为：25%、29%和46%。
以第一代创意产业园区的示范项目——上海8号桥为例，租户类型呈多元化，分别有：产品设计、建筑设计、服装设计、广告设计、室内设计、软件设计、策划/商务咨询、餐饮/服务等。
第二阶段（2005年—2010年）：老厂房改造创意产业园的爆发期
第一阶段中的创意产业园区由于规模有限，难以形成成熟的创意办公、时尚活动氛围，商业相关配套设施及停车，缺乏内涵无法带来税收、物业及相应社会效益，仅经营者一方获利，都是发展所面临的问题。随着创意产业的不断发展，政府及企业达成了更广泛的合作，相关的专业公司参与进市区片区性的综合规划与建设之中 ，创意产业园区不再是单一、独立的存在与发展，而是在片区的综合规划指导下，更大范围的集聚发展，并结合周边区域的形象提升与功能性改善，为创意产业园区发展打造完善的商业配套和停车场地等。
此阶段，大量创意产业园区应运而生，但是良莠不齐，大致可分为三类，一类是认真专业打造的精品创意园，大约占5%；第二类只是简单整改，第三类则是名不副实，以工业物业代替商业物业，配套不达标等。后两类几乎占到95%。但也出现了1933、红坊等经典知名的创意园。对于后两类，政府已于07年颁布法令进行了行业规范，并出台各项政策加以限制，如违规除牌，停止发新牌等。
第三阶段（2010年—目前）：老厂房改造创意产业园的谨慎期
此阶段还有众多老厂房有待改造，鉴于前两个阶段的影响，此时的老厂房改造创意产业园步入了谨慎发展期。市中心地区，面积一般为一万平米左右，由于用地限制，导致成本过高。中外环及城郊地区，项目面积一般在四五万平米以上，可营造低密度的良好氛围，但由于城郊的商业及生活配套设施相对缺乏，因此空置率及空城化现象较为严重，是城郊发展创意产业园亟待解决的问题。
由于厂房改造创意园的平均投资回收期为5-6年，无疑蕴藏着诸如市政拆迁等风险。加上市场的不断饱和，对于高附加值的创意产业园，由于近年来经济大环境不景气，众多外资纷纷撤离国内市场，其市场也随之越来越小；而对于低附加值的创意产业园，竞争无疑是越来越大，亟需改进。所以对于二三线城市来说，并无大量外企入驻的需求，所以并不适合，盲目扩张只会得不偿失。因此，厂房改造创意园的关键在于一定要结合当地企业需求，因地制宜，量身定做，平衡好投入产出。
老厂房改造创意产业园后，包租经营无疑是目前为止最为有效的方式，经营者利用自己良好的经营能力赚取差价天经地义。当然，由于近年来在全球金融危机以及国内住宅房产倍受打压的形势下，基金公司等投资机构也瞄准了这一新兴行业，激发了对这一稳定收益的投资兴趣。创意园在被经营2-3年获得大幅升值，此时吸引基金公司等投资者的投资兴趣，使得金融资本被引入这一行业。这对提高创意园品质，做精做专无疑打了一剂强心针。
厂房改造不简单等同于创意产业园，从改造后的业态可分为：办公场地和其它纯商业形式（如酒店、剧院、文化中心等等）两类。近年来，在城市和近郊地段出现了更为大型的综合性开发项目，除了科研、文化、产业办公等业态之外，还增加了配套住宿空间。
作者陈焯宾系同昌盛业（北京）资产管理顾问有限公司华东区高级董事
(搜铺网专栏顾问 陈焯宾/文)
| 附件下载区： 鼠标左键单击文件进行下载
附件： |
