在深圳房博会上，“综合体”成为专业论坛上最热门话题，对于大面积城市更新的深圳而言，综合体大量出现无可避免，如何开发运营呢？当前综合体市场面临哪些问题？2日-3日，北京三里屯V illage总建筑师、欧华尔顾问邮箱哦你公司创始人罗建中，世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松等专家探讨当前背景下城市综合体发展趋势以及综合体市场五大痛点、未来产品特征。
“在建中的综合体规模是建成的4倍，规划综合体的规模又是在建的4倍。”在房博会“城市综合体——— 中国式游戏”论坛上，陈劲松介绍，2013-2015年，城市综合体新增数量以50%-100%速度递增，其中深圳现有综合体22个，未来三年将新增7个。
“世邦魏理仕”研究报告显示，目前全球在建购物中心高达3200万平方米，而中国在建购物中心以1680万平方米体量占其中一半以上。中国购物中心发展委员会主任郭增利说，数据略显保守，估计有70%“相对过剩”。
“当前综合体遇到五大痛点，涉及资金就有两点”，陈劲松说，融资渠道单一、成本高、推出成本高，很多项目因此失去享受持有物业大幅增值的机会。目前国内综合体项目融资成本在8%-12%，而国外多数在3%-6%。
当前综合体市场另外三个痛点包括：主力店占比高，制约后期运营的价值增长；招商、销售不能联合，没有经过统一策划的销售难以实现理想价值；综合体运营中单一领域的专业人才成熟，但能整合各领域的人才极度匮乏。陈劲松说，要解决问题，必须尊重资产市值和生命周期，策划、招商、销售、运营一体化，要整体考虑物业类型组合、开发流程、团队搭建及后期合作资源管理。
对于未来综合体发展趋势，陈劲松表示，一、二线城市综合体主题性、兼容性更强，三、四线城市综合体更多体现对城市地标、业态复合的追求。而罗健中提出，消费者对于城市身份、个人身份认同需求越来越强，未来综合体对于城市历史文化、个性化尊重越来越重要，“目前欧美第四代综合体已经出现，如有机农贸市场，一颗土豆比超市贵两倍，但甚至会知道是谁种出来的”。
深圳大规模城市更新之后，多以综合体形式出现。罗健中认为，城市改造不单是房地产改造，也是城市经济“火车头”改造，“例如转换成创意产业，深圳新建的综合体便要考虑这些人群和此前白领、工人有什么不同，如何更好发挥功能，吸引他们进入综合体居住、工作与消费。”
（来源：南方都市报）
