中国商业地产走过风雨飘摇的2012，是坚守传统的发展思维，还是锐意创新，破茧成蝶？这是摆在众多开发商面前的一道难题。固守传统，已经越发显示出穷途末路的信号，而创新，该如何创？该如何新？又面临着重重风险。毕竟中国商业地产真正发展不过短短十余年，大多数开发商还没开始懂行，又要面临升级。然而，全球经济的低迷，电商的疯狂增长，商业地产盲目无序的竞争，预示着这个行业未来5年，即将迎来“血雨腥风”的残酷选拔，最终“剩”者为王。闭着眼睛挣钱的投机时代已经过去，新时代的“王”者，应该具备真正的实力。法国意大利商品中心总裁黄坚敏先生，一直致力于解决商业地产的核心问题，近年来不断推出备受欢迎的商业项目，为提升商业档次、传统商业的发展起到了很大的推动作用。我们不妨从国际一线品牌商的角度去探讨商业地产究竟出了什么问题：
GBF名品直购广场-溧阳店
零售不动产：黄总您好，你们代理了法国意大利最多的品牌，被外界称为真正的商业教授，您觉得目前商业地产主要存在哪些问题？
法国意大利商品中心黄总：第一个问题，商业成本过高：假设平均商业成本超过一万块，如每年回报10%则每天建筑面积的租金就要达到3块，实用面积租金就要达到6块。如出租率为70%则实用面积每平方要租到8块6毛才能保本。按目前各地的商业现状，一到四楼平均租到8块6毛钱的可能性不是很大。
第二个问题，电商对传统商业冲击很大：因为电商经营管理成本相对较低，大部分又不用交税，所以同样的商品网店会比实体店便宜三分之一以上。
第三个问题，商业布局混乱，竞争激烈：中国基本上每一个城市的商业都已处于饱和状态，房地产开发商为了平衡税收，将盈利部分留在商业用房，长期持有租赁，导致商业处于饱和甚至某些城市已处于恶性竞争的局面。
第四个问题，商业缺乏真正的成功模式：中低档商业很难跟电商去竞争，高端进口商品因为有关税和流通渠道成本的原因，导致进口商品在中国的售价要远远高于海外价，消费者前往海外购物以及通过网络代购高端商品要比在中国的多数实体店中获得更低的价格。
零售不动产：中国商业地产要如何走出困境？
法国意大利商品中心黄总：中国商业地产要走出困境，一定要开辟出真正适合中国商业发展的成功模式。在欧美国家，如美国洛杉矶、法国巴黎、意大利米兰、英国伦敦的百货商场，消费者进去购物时，会发现品牌、款式、价格都大同小异。而这些品牌到了中国，最起码价格就不一样了，因为同品牌同款式，国内外价差高达20%-60%，导致中国游客成为全球消费最高的群体，同时海外购物也导致了国家大量关税的流失。如何把海外购物留在国内，如何发展出适合中国商业的成功模式，最核心的问题是如何解决国内商场与国外同品牌、同款式、同价格？
也就是我们常说的与欧洲同步同价，解决了这个问题，中国商业地产才能走出如今困境的局面。
零售不动产：国内商业真正的成功模式应该是怎么样的？
法国意大利商品中心黄总：通过直购模式剥离中间环节，通过规模采购形成成本优势，再整合电商和物流的资源，达到看样订货的最佳销售模式，最终让国内的消费者买到跟国外同步同价同品牌的商品，并弥补国外购物缺乏的售后服务。
零售不动产：GBF有几种商业业态？
法国意大利商品中心黄总：我们规模最大的是“保税展示交易中心”，主要以批发为主，在全国设10个区域总部，因为年交易额较大，而且税收比例可高达营业收入的34.5%，现在是各个区域政府作为重点招商引资的项目。
我们中等规模的是保税商场，让消费者可以买到真正免税的商品，按销售价减去报关单上的关税，这才是真正的免税商品。
我们小一点规模的是名品直购广场，通过直购模式让消费者买到比香港价格更低的商品。
零售不动产：你们这些项目布局在什么地方？
法国意大利商品中心黄总：我们主要集中在全国31个省会城市，现上海、杭州、徐州、洛阳、溧阳、温州等地都已经开出来了。
零售不动产：业界说GBF保税商场是最受政府欢迎的项目，您怎么看？
法国意大利商品中心黄总：确实讲懂行的人对我们的项目都是非常认可的，不但可以挽留每年高达三千亿的海外购物流失的税收，而且可以形成进出口企业的总部基地，给当地政府带来巨额高比例的税收，又可以解决国内外不同价的消费矛盾，形成可持续发展的商业格局，所以受到各地政府的欢迎。
零售不动产：对现有的商业地产有什么帮助？
法国意大利商品中心黄总：引进我们的项目可以享受各方面的优惠政策，提升商业地产的售价，加快招商的进度，提高商业的租金，形成排它性的特点，达到可持续性发展的目的。
（零售不动产 刘萍萍/文）
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