随着越来越多人购买了属于自己的房产， “业主”的概念日益深入人心。相对的，人们对物业服务企业的要求越来越高，由此产生的物业纠纷也就越来越多。
在实践中，业主与物业的纠纷往往是双向的。物业起诉业主，主要是追讨物业费；而业主起诉物业，原因就多种多样了。
问题是，现实中不少业主对物业不满引发的纠纷，其实并不属于或者不完全属于物业的责任，笔者结合几则现实中发生的案例对此加以简要的分析。
案例一：
许多楼盘在交房的时候，业主被告知要先到物业服务企业处办理手续。
物业服务企业先让业主填表、签订物业管理公约、交物业管理费后才给钥匙。顺利办下来倒也无事，但有时就可能出现问题。有些物业服务企业要求业主一次性交一年或者更长时间的物业管理费，业主对此不满而拒绝交费；有些业主认为物业管理公约含有不公平、不合理的内容而拒绝签约；有些业主则由于其他问题与物业服务企业发生矛盾或争执。
在这种情况下，有些物业服务企业就会采取不给业主钥匙的做法。交房时发生矛盾，物业服务企业能否扣押业主的钥匙呢？
评析：
业主购买房屋，就与开发商之间形成了商品房买卖关系，商品房买卖合同即他们之间法律关系的体现。
对于开发商而言，最根本的权利是收取业主的购房款，最根本的义务是向业主交付房屋。业主已经按照商品房买卖合同的约定，向开发商支付了全部购房款，开发商就应该履行向业主交付房屋的义务，否则要按照商品房买卖合同约定承担逾期交房的违约责任。
从法律角度讲，商品房买卖关系与物业管理关系是两种各自独立的法律关系，不应该相互混淆。
不管业主与物业服务企业之间如何，都是物业管理关系的内容，与商品房买卖法律关系无关。
如果开发商以业主完成物业管理关系中的义务作为交付商品房的条件，则是变相增加业主的合同义务与责任，是不符合商品房买卖合同约定和相关法律规定的。
无论开发商也好，物业服务企业也好，都不能因为业主没有签订物业管理公约、对物业管理费有意见而拒绝给业主办理入住手续或者不给业主钥匙等，这种行为构成开发商对业主的违约，也是对业主权益的侵害。
案例二：
某日，某小区的保安人员在检查进小区车辆时，发现一辆车上装载的胶水时有洒落，随后保安进行了清除。
当晚下雨，次日下午1时，年过七旬的业主孙某行走至该坡道处，脚踩到未清除干净的胶水摔倒，后被送到医院进行治疗。
医院诊断业主孙某损伤系 “颈椎外伤，脊髓损伤伴不全瘫”，后经鉴定为四级伤残。
业主孙某以物业服务企业未及时履行清扫、保洁义务造成人身损害为由诉至法院，要求该物业服务企业承担民事责任，赔偿其医疗费、营养费、误工损失费、残疾补偿费、精神损失费共计九万元。
一审法院判决认定，该物业服务企业未清洁坡道上的胶水，业主孙某损害结果的发生与该物业服务企业疏于管理存在着必然的因果关系，因此，对业主孙某的经济损失，该物业服务企业应承担赔偿责任，即赔偿住院医疗费、出诊治疗费、鉴定费、就医交通费、残疾生活补助金等合计九万元。
一审判决后该物业服务企业以一审法院赔偿过高为由提出上诉。物业服务企业认为，一审法院未能确定侵害人、责任人，未查明孙某致伤因果关系，草率认定其负有全部责任，有悖 “以事实为依据，以法律为准绳”的原则。
二审法院判决认为，该物业服务企业和业主孙某系物业管理关系，物业企业应当保证小区内及辖区内的清洁，现由于坡道上的胶水导致孙某摔伤，物业服务企业应承担主要责任。
业主孙某系完全民事行为能力人，由于其行走不慎摔伤，亦应承担一定责任。
因此对业主孙某的经济损失，物业服务企业承担部分赔偿责任，包括住院治疗费、鉴定费、营养费、误工损失费等合计9万元的80%即72000元。业主孙某自行承担损失的20%，即18000元。
评析：
判定物业服务企业是否应当承担赔偿责任，关键在于物业在提供服务时，是否按照与业主签订的物业服务合同来提供相应的服务。
一般来讲，维护物业区域内的环境卫生是物业服务合同的一项基本内容，物业服务企业必须履行保洁义务，为业主提供一个安全、舒适的小区环境，若在合同履行过程中存在不当行为，就要承担相应的法律责任。
对此，《物业管理条例》第三十六条第二款规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
本案中，物业服务企业在清洁辖区路面时清除不净，理应预料到下雨天遗留在路面上的胶水可能会导致行人摔伤，却因疏忽大意而不作为，当然应当承担违约责任。
孙某作为具有完全民事行为能力人，应当预见到雨后地面湿滑，有滑倒摔伤的危险性，也应在走路时提高注意力。他对自己的摔倒受伤也应承担一定的民事责任。
综上所述，二审法院的判决是比较妥当的。
案例三：
王某入住某小区一套住房，但长期不缴纳物业费。
物业去催讨时，王某称 “房屋存在质量问题，小区围墙距离房屋过近，小区物业服务企业没有尽到物业管理义务，物业费与服务标准不相符”。
物业企业将王某诉至法院，法院判决王某应履行支付物业费的义务。
评析：
小区物业服务企业与业主之间是物业合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。
因此，房屋质量等问题属于业主与开发商之间的买卖合同调整范畴。业主不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业服务企业交纳物业费。
当然，如果在物业合同中约定了物业服务企业有对房屋进行维修和修缮的义务，业主要求物业服务企业进行维修，而物业服务企业未履行义务的，业主有权要求物业承担违约责任。
对业主来说，切勿盲目拒绝交纳物业管理费。如果认为物业违约在先，应注意保存物业服务企业不履行合同义务的证据，一旦被判决缴纳拖欠的物业费，还可能要支付相应的利息。
案例四：
某小区业主张某住在老式混合结构楼房的底层，楼上一业主宋某安装了一部分体式空调。由于空调外机长时间运转，泠凝器出水像雨点一样滴下，溅得四处都是，底层院落无法晒衣，同时晚上的滴水声扰得张某一家老小无法休息。
张某找到宋某，希望解决此问题，却遭到拒绝。张某非常气愤，要求物业服务企业进行处理，但物业却称自己没有相应的权力。
于是张某将物业企业起诉到法院，称其未尽到管理职责，应承担责任。
评析：
从相邻关系上看，楼上装空调的业主宋某在自己权利实现的同时，不能侵害相邻关系人的权益。
由于空调外机滴水，对楼下业主张某的正常生活造成了极大影响，侵害了相邻关系，对此楼上的宋某可以依法要求 “排除妨碍”，使相邻关系恢复到原来的状态，宋某应当作为第一责任人承担责任。
对于物业服务企业而言，对业主安装空调的行为也有合理引导的义务，为了小区的整体美观和防止对其他业主生活造成不良影响，物业服务企业对业主安装空调的位置、安全等都需要有统一的规定，对安装行为进行检查、监督等。
如果物业服务业企业没有尽到这些义务，直接责任人又不能承担责任或不承担责任时，其也应当承担补充责任。
链接
《物业管理条例》的相关规定
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十四条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
来源： □北京时信律师事务所 赵娜
