去年，深圳进入市场销售的房地产总建面中，近五成是旧改项目；当前，深圳在建的百万平米级项目中，近九成是旧改项目……
没有一个城市，像深圳如此年轻即已启动如此高效和大规模的旧改，而且在旧改立法方面“敢于天下先”出台了多项创新举措；没有一个城市，像深圳有这么高比例的外来人口，在可开发用地上如此饥渴，却又面临最昂贵的旧改……深圳旧改既意气风发、势不可挡，又困难重重、尴尬万分。
2005年，福田区渔农村爆破工程准时起爆，被称“中国第一爆”，是深圳城中村改造的缩影。
三年前，随着《深圳城市更新办法》发布，深圳启动城市更新。当前，第一批大规模旧改项目已开始集中面市。记者统计发现，深圳目前在建百万平米大盘15个中，除富通城与中信“天空之城”、颐安都会中央外，其余12个皆为“旧改”项目(已启动拆迁或动工)，占比八成。
深圳建市30周年时，20个旧改项目统一开工。
含尚未动工但已确认改造主体的百万大盘共计有16个，还有最大城中村总建面约550万平方米的白石洲旧改，改造主体尚不明晰。这意味着未来一到两年内，全市范围内新开售的百万平米级别大盘中近九成将是旧改项目，深圳跑步进入了旧改大盘时代。而在今年上半年，在深圳成交量排名前十的楼盘中，已有一半为“旧改”项目。
2010年，大冲村里的旧改宣传横幅。
在建百万平米大盘旧改占比八九成
去年以来，随着中信领航、信义嘉御山、佳兆业城市广场相继发售，以往在深圳所罕见的百万平米大盘突然变得热闹起来，其中城市更新项目占比多达九成。
当前，深圳中心（岗厦旧改项目）、中粮大悦城（宝安老城区旧改项目）定名并启动宣传，可见面市的“百万旧改大盘”越来越多了。此外，华润大冲旧改项目也计划今年底或明年年初开盘。
2013年，罗湖区高楼围着城中村的场景
而另一央企中信拿下的龙岗龙腾片区旧改，占地140万平方米，建筑面积超过500万平方米，为目前深圳最大旧改项目，预计2014年12月底前竣工交付使用，将建成居住、商业、办公于一体的城市综合区。
大房企扎堆旧改大盘
目前，参与深圳城市更新项目的房企约30家，其中涉及“旧改”项目体量较大的房企约有10家。今年至今，深圳仅出让了1宗住宅用地，通过旧改抢占未来市场俨然已是深圳房企的救命稻草。
“旧改之王”佳兆业接二连三拿下旧改大盘。盐田区有史以来最大规模的旧村改造，盐田三村、四村和西山吓村的旧城改造项目于今年5月正式宣告落定。当月，佳兆业又马不停蹄部署宝安尖岗山产业园城市更新项目。佳兆业方面反映目前已确定旧改项目达到了1200万平方米。
后起之秀的京基，下半年在下沙的旧改项目京基滨河时代即将入市，建筑面积536619平方米，为城市综合体。此外另一罗湖片区旧改京基晶都项目于今年5月已确定，规划建筑面积270万平方米，是目前已动工旧改第二大盘。未来5年京基集团在深圳地区旧改的建设总规模预计将达到814万平方米。
此外，近日在前海拿地风头正劲的卓越，也是旧改大户，目前有CBD唯一旧改项目深圳中心、上梅林旧改项目也已动工。本土国企深业集团目前在深有17个城市更新项目，旧改土地储备达600万平方米，预计总投资800亿元。已动工旧改的有深业上城(科之谷)、黄贝岭项目、清水河汽车物流园、宝安鹤州工业区改造项目，动工建筑面积154.2万平方米。
城市综合体将“井喷”入市
据《深圳市住房建设规划2013年度实施计划》显示，在土地供应方面，2013年深圳市供应商品住房用地90公顷。其中，新安排商品住房用地30公顷，城市更新商品住房用地60公顷。深圳的“地荒”只能通过城市更新解燃眉之急。
记者细数在建旧改大盘，无一例外都将改造为集住宅社区、文化体育、酒店服务、商业综合为一体的综合社区。拆迁成本高企，也使得开发商做城市更新项目时更倾向于综合体，将高端住宅与商业、高端商务公寓整合，从而提升利润率。
中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，旧改的影响是未来市场的消费格局、模式、人群、业态都会发生变化。“比如大量城市综合体出现后，原有居住在城中村的大量蓝领将搬迁至公租房，改造后的高端住宅的消费主体将是白领阶层甚至金领。”宋丁说道。
而城市综合体的出现，也会导致大量高密度住宅区集中。目前，规划的城市综合体容积率基本在4.0以上。
已经启动的超百万平米旧改大盘排行榜
1 中信龙岗龙腾片区旧改
开发商：中信华南(集团)
地址：深圳龙岗中心区龙腾工业区深惠路南侧
总建面：超500万平方米
城市综合体。含住宅、商业、写字楼，集居住、商业、办公等，预计2014年12月底前竣工交付使用(含部分回迁房)。
2 佳兆业宝安尖岗山旧改项目
开发商：佳兆业地产(深圳)有限公司
地址：由新安三路、创业二路、宝石公路、上川二路围合而成
总建面：446万平方米
城市综合体。打造为包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等，未来将可居住约3 .2万人的综合城区。入市时间待定。
3 天安云谷
开发商：深圳天安骏业投资发展有限公司
地址：龙岗区坂田街道雪岗北路133号(华为新城片区内)
总建面：289万平方米
城市综合体。物业类型包括住宅、商业、写字楼。最终打造集合产业研发、配套商业、配套居住及便利服务于一体，面向全球竞争的新兴产业综合体和国家级的战略性新兴产业示范基地。项目一期预计在2013年底落成，总建筑面积为55万平方米。
4 华润大冲村旧改
开发商：华润深圳有限公司
地址：南山区科技园东区
总建面：280万平方米
城市综合体。华润大冲改造地块主要功能划分为复合商业区、还迁出租区及住宅区，其中住宅区包括还迁自住区与商品房区。包括一栋300米高的标志性写字楼及附属办公楼；一家五星级酒店、两家四星级酒店；一座18万平方米的超大型shop-pingm all和规模达228万平方米的商务公寓及住宅。首批单位预计年底或明年年初入市。
5 京基晶都旧改项目
开发商：京基集团
地址：罗湖蔡屋围
总建面：270万平方米
城市综合体。包括超甲级写字楼、大型商业、高星级酒店、高端住宅、公寓、教育文化配套等多种业态。入市时间待定。
6 华润湖贝旧改
开发商：华润置地
地址：湖贝旧村
总建面：200万平方米
城市综合体。已启动拆迁。右时间、投资300亿元，将该片区建成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心。
7 佳兆业城市广场
开发商：佳兆业地产(深圳)有限公司
地址：华为科技城内坂雪岗大道与雪岗南路交会处
总建面：180万平方米
目前在售最大城市综合体项目。集住宅、五星级酒店、超甲级写字楼、商务公寓、超大型商业M A LL于一身。一期已入市，主力户型89-150平方米精装3-5房在售。二期预计年底入市。
8 星河雅宝高科创新园
开发商：深圳市星河房地产开发有限公司
地址：坂田街道坂雪岗片区
总建面：156万平方米
城市综合体。集研发办公、配套公寓、配套商业、配套住宅、配套酒店、会议中心于一体。项目将含有龙岗第一高的写字楼及高档住宅区，打造成为深圳的国际化软件产业、创意产业及创新金融产业的区域总部基地。一期预计年底入市。
9 京基木棉湾旧改
开发商：京基集团
地址：木棉湾
总建面：148万平方米
城市综合体。集高档商业、商务配套和酒店项目于一体。入市时间待定。
10 深圳中心
开发商：卓越集团、金地集团、大百汇集团
地址：深圳中心区东南侧
总建面：140万平方米
城市综合体。定位为以零售商业、休闲娱乐及小户型居住为主导的商住多功能综合发展区。包括30万平方米的Shoppingm all、6万平方米的酒店、14万平方米的公寓。一期预计年内入市。
11 中粮大悦城
开发商：中粮地产(集团)股份有限公司
地址：宝安老城中心
总建面：129万平方米
城市综合体。在建。打造成为包括328米超高层酒店写字楼及中高端综合集中式商业中心、高级复合商务公寓住宅、学校、幼儿园、广场等配套设置的综合性、国际化新生活城市中心。入市时间待定。
12 深业上城
开发商：深业集团(深圳)有限公司
地址：福田区皇岗路与笋岗路交汇处西北
总建面：约120万平方米
城市综合体。定位创新产业孵化基地、大型企业总部聚集区，含5A级高端产业大厦、孵化中小企业的产权式LOFT、并配套会议中心、购物中心、五星级酒店和商务公寓。今年10月面市。
13 信义嘉御山
开发商：深圳市信贤房地产开发公司
地址：地铁环中线五和站C出口
总建面：110万平方米
城市综合体。一期在售。规划有高层、高端商业、园林、会所等，一期总建面达40万平方米，均价22000-23000元/平方米。
14 佳兆业盐田旧改项目
开发商：佳兆业地产(深圳)有限公司
地址：盐田路与明珠大道交会处
总建面：107万平方米
城市综合体。盐田目前最大旧改项目。将含住宅、商务公寓、商业办公等，其中住宅84.97万平方米。入市时间待定。
15 万科新老西村旧改
开发商：万科企业股份有限公司
地址：龙岗区龙翔大道
总建面：102万平方米
城市综合体。含15万平方米的万科广场、160米的万科大厦，建成后将分别成为龙岗区面积最大的购物中心和高度最高的甲级写字楼。其中商务公寓万科天誉在售。
16 信义金稻田项目
开发商：深圳信义房地产开发公司
地址：龙岗区布吉罗岗社区
总建面：约100万平方米
城市综合体。涵盖住宅、商业、商务公寓、公共配套，融合居住、办公、购物、休闲、娱乐为一体的大型一站式生活中心。预计年底入市。
（来源：南方都市报 编辑：左娟 詹燕燕 张桂苏 李淑贤）
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