记者近日获悉，乐从镇北入口改造项目已制定初步改造方案，钢铁市场、小布和腾冲将建设成商业综合体，改造面积达210.9万平方米。
乐从以家具、钢铁、塑料为主要产业，商业目前还比较空缺
乐从钢铁市场目前已开始拆迁，这里将变身为大型综合体
事实上，佛山镇街板块的商业发展并不太顺，此前就已有南庄海盛东方城的先例。对此业内人士认为，乐从北部片区不应只看做是镇街，而应看做佛山新城的一部分，仍看好其未来前景。
不过，由于目前佛山的综合体开建体量太多，因此专家建议，在加快城建速度的同时，相关的基础设施配套也要跟上，才能做活整个区域，避免成为“空城”。
规划 依靠地铁站场建大型综合体
近日，乐从镇北入口改造项目制定初步改造方案，未来此处将依靠佛山地铁1号线的站场地理优势而规划成商业综合体。
据介绍，乐从镇北入口改造项目总面积约为210.9万平方米，包括乐从钢铁市场和小布、腾冲旧村居改造。项目北起东平河，南至三乐路，西起佛山大道南，东至汾江路南延线，位于乐从镇北入口、佛山新城西出口，是乐从主动对接佛山新城的重要项目，是推进佛山新城“强中心”建设的重要组成部分。项目功能定位为具备南国水乡、生态宜居特色的居住区，商业、商务、金融等产业综合区。因为在汾江南路的南延线上有一个佛山地铁1号线的站场，所以这里会规划成一个商业综合体。
据了解，改造项目所在地原本是风靡一时的钢铁市场，而在转型升级后，这里的大部分商家都已搬移至乐从钢铁世界，关于这片土地的前景也一直在业内的猜测中，如今改造方案的初步亮相，也引起了广泛的关注。据乐从镇政府相关人士透露，这宗改造项目最早会于今年内举行招拍挂。
先例 南庄海盛东方城陷入烂尾
事实上，目前乐从的购物环境还不太理想。作为家具、钢铁、塑料三大产业的重镇，乐从在专业市场方面一直有着得天独厚的优势，但购物方面却只有顺客隆、乐的时尚百货等本地超市、百货，购物中心一直比较缺乏。那么作为一个传统产业重镇，乐从做商业综合体能否“吃得消”？对此，有业内人士拿出南庄的例子证明，对于镇街来说购物中心并不好做。
据了解，南庄的海盛东方城曾是当年关注度最高的三旧改造项目之一，其全新的返租模式在当时也备受欢迎。但这个体量不小的购物中心至今从未开业，而开发商也已陷入资金链断裂的境地，整个项目呈烂尾状态。据业内人士透露，近期曾有新的团队想要接手并重新盘活这个项目，但利好的返租成为了利空—在是否按照原合同补偿业主返租的问题上，新的团队与业主不能达成共识，于是这个盘活计划又一次暂停。
港宏世家营销总监陈平表示，对于商业项目来说，最重要的是人流，“像南庄这样的传统产业重镇，外来人口比本地人还要多，其消费水平并不高，因此主要是工厂卖场。”陈平举例说，南庄现在比较旺的购物中心是吉利广场，稍微中端的明珠百货都人烟稀少，只有本地低端的惠万家超市比较旺，“本地的有钱人基本上都去佛山市中心区和广州消费，就目前来说，中高端的购物场所并不适合南庄。”
加利申房产项目总经理张军同样表示，南庄在城市发展上是比较滞后的，所以购物中心反而显得“超前”而并不适合南庄的发展现状。此外张军表示，目前南庄看起来土地众多，但实则都在村民手里，“很难去征用来改造，且政府的推进速度也比较慢，南庄现在的面貌几乎与10年前差不多。”
争议
要用看佛山新城的眼光 来看乐从北部的发展？
那么，同属于传统产业重镇的乐从，会不会步海盛东方城的后尘，还是会开创出新的蓝海？据了解，与南庄目前只有万科、港宏、龙光、新明珠等几个开发商相比，乐从显得“外向”得多，仅乐从南区就已有保利、招商、雅居乐、佛奥、钜隆等开发商的身影，房地产开发的步伐也越来越快。
不少业内人士认为，不应该以看镇街的眼光来看待乐从。世联地产佛山公司总经理葛朴表示，乐从并不是普通的镇街，“乐从北部和佛山新城是连为一体的，要用看佛山新城的眼光去看乐从。”
余鸿同样表示，看乐从北部的这个改造项目，应该放到佛山新城的角度，“这里的楼面地价肯定不会便宜，至少6000～7000元/平方米，肯定是要发展商业的，未来前景也会很看好。”
不过，即使把乐从这个项目看做佛山新城的一部分，同时也面临着很大的挑战。“毕竟佛山新城已有保利东湾、苏宁广场这样的大型综合体项目。而且乐从这宗地比较大，不可能由单一开发商来做，而多个开发商运营又容易导致同质化竞争的问题。”佛奥湾相关负责人认为，这需要政府进一步调节产业结构，引入高端人才。
而余鸿则认为，就现在的发展来看，佛山新城板块的综合体项目确实不少，但这并不是问题，“随着佛山的发展，这些项目都会越来越好。”据透露，目前乐从北入口改造项目已有包括万科、绿地、金地等开发商在洽谈中。
业内声音
城建速度有点快 硬件配套要跟上
事实上，且不论这个项目的定位是佛山新城还是镇街，佛山综合体众多早已是不争的事实。团亿集团营销总监何健勇认为，广州珠江新城虽然也经历了20年的发展，但现在幼儿园、小学、市场都非常齐全，生活和工作的氛围都比较浓，“而佛山新城现在还看不到配套，只做综合体不做配套，对未来的入住会有影响。”
此外何健勇还认为，目前乐从的商业大部分比较分散，没有形成集群效应，主要问题源于政府的规划不够齐全，“开发商的自主性比较强，政府也较少配套方面的规划。”这就需要政府下一步加强基础设施配套建设，避免综合体项目成为“空城”。
合富辉煌副总经理李慰则认为，目前综合体最大的问题不在于配套，而在于如何与产业相融合，“配套可以慢慢建，政府应该是有规划的，只是目前建设的比较慢而已。”他认为，佛山是一个制造业比较发达的区域，所以不可能走和广州、和珠江新城一样的发展路子，“目前的传统产业发展模式受到了瓶颈限制，所以要探索新的增长点。在这个背景下，经济发展和城市建设的速度就要相匹配。”李慰认为，目前佛山是都市化的城市发展先走一步，然后产业的融合再在后面跟上。
（来源：信息时报）
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