如果说房子也有前世，那么从去年迄今，佛山中心城区涌现出的新兴房地产项目中，有“前世”的大项目为数众多，这些大项目都是“三旧”改造项目，在变成凌云高楼之前，都曾是破旧不堪的低矮容貌。
今年11月，全省乃至全国最大规模的“三旧”改造项目———新鸿基泷景，也就是佛山人熟知的澜石旧改项目即将“开花结果”。而同样在近一两年迎来收获期的“三旧”改造项目，在禅桂中心城区有多达11个，总建筑面积均超过50万平方米，大部分都是综合体，他们将在今年内同场竞技。
禅桂多数大项目 前身皆“三旧”
近期，在新鸿基地产举行的一场“广佛双城新闻发布会”上，佛山澜石旧改项目正式亮相。
“这个项目是全国最大的旧改项目之一。”在这场发布会上，新鸿基地产南中国区总经理黄少媚道出了“泷景”的过人之处。而记者事后查询资料发现，深圳大冲村旧改项目曾被列为省内乃至全国最大的城中村改造项目，而其总建筑面积280万平方米，和“泷景”规模相当。
在佛山，计划开发10年的新鸿基禅城澜石“泷景”项目，当仁不让地成为全市最大的“旧改”项目。这一项目2009年末、2010年初，新鸿基地产分两次拿地，共斥资近90亿元，同时也是其在中国内地最大的投资项目。
这一“三旧”改造巨无霸项目，计划今年11月推出市场，迎来首个“收获期”。而南都记者本周梳理后发现，今年仅在禅城，在售或将开盘的“三旧”改造项目有10多个，其中有8个项目建筑面积超过了50万平方米。
若放眼禅桂和佛山新城所在的佛山中心城区，“三旧”改造背景的大项目，在今年尤为密集。在禅城，建筑面积超50万平方米以上的地产项目，几乎清一色都是“旧改”，而沥桂新城、罗村等片区，50万平方米以上的项目中，南海万科广场、广佛智城等旧改项目，同样占据不小比例。
这些项目普遍是从去年至今开始入市。以禅城的“三旧”改造项目为例，今年下半年新发售和将发售的全新项目就有新鸿基泷景，季华路上的禅城绿地中心、海湾城和星星·凯旋国际等4盘，而佛山万科广场等，也都是近1年新开盘。
唯一“旧改”项目不太多的片区是佛山新城，总建面超50万平方米的在建地产项目中，保利东湾、苏宁广场、M -city等都不是“旧改”，但佛山新城目前已经启动了大墩村等改造项目，这里的“三旧”改造项目，正处于“孕育期”。
“三旧”大盘多为综合体 爱走“高大全”
在去年6月，记者曾报道，佛山在建的综合体总量多过广深。而记者本周梳理数据发现，目前佛山中心城区现身的“三旧”大盘绝大多数也为综合体，定位上普遍爱“高大全”，新鸿基“泷景”、瑞安岭南新天地等超大型“三旧”改造项目，开发期普遍为10年左右。
在禅桂中心城区，记者统计的11个总建面超50万平方米的“三旧”改造项目中，仅有2个为住宅为主的地产项目。以“泷景”和岭南天地为代表，均为大型城市综合体项目，在业态上涵盖了住宅、高档商业中心、写字楼和五星级酒店等。
而在季华路，这样的“三旧”改造背景的综合体更为密集。从季华西路一直延伸至季华东路，沿线分布着近10个大型城市综合体项目，如规模体量较大的星星广场、佛山万科广场、禅城绿地中心等，均为“三旧”改造背景，这些项目业态组合也很丰富。
记者采访中也发现，目前禅桂中心城区的“三旧”改造项目，特别是大型综合体，定位普遍较高。如最早改造的岭南天地，是瑞安房地产在国内最大规模的改造项目，而泷景同样是新鸿基地产在内地最大投资项目，而禅城绿地中心，是绿地集团深耕广佛后，带来了旗下产品线上拳头产品———绿地中心，佛山万科广场同样被万科寄予厚望。
对于新鸿基泷景、岭南天地这样的旧改巨无霸项目来说，其开发周期也普遍长达10年左右。岭南天地目前住宅已经开发到三期，商业街区二期已开放，而其整体开发完成期则锁定为2020年，与之类似，新鸿基“泷景”的开发周期也在10年左右。
实际上，这些“三旧”改造项目，其定位在土地出让之前就已确定。今年7月，佛山市市长刘悦伦在季华路沿线作“城市升级”调研时，指出季华路要打造成“季华中央商务带”，作为佛山城市和产业升级的“主阵地”，在此背景下，已建设和将推出的“三旧”改造项目普遍定位于综合体，兼容了较多体量的商业指标。
“旧改”蛋糕越做越大 吃还是不吃？
对房地产企业来说，不管乐不乐意，要想在佛山发展，越做越大“旧改”蛋糕，都摆在眼前。
记者采访中发现，佛山的品牌房企参与旧改的积极性冷热不一。以港企巨头新鸿基地产、瑞安房地产为龙头，两大“三旧”改造项目积极推进中，而万科则在佛山开发两大“旧改”背景的万科广场，而越秀地产、龙光、长信、星星地产等市内外实力房企也纷纷参与，这些企业属于积极派。
与之相对应，另一些主力大房企，对参与“三旧”改造则态度谨慎。在广州有着丰富“旧改”经验的保利地产，作为市场顾问参与到佛山新城大墩村改造前期工作，而中海、招商等著名房地产企业，也未曾购买“三旧”改造地块。
在业界看来，保利地产在佛山更热衷一种“新城开发模式”。在打造了千灯湖“保利生活圈”后，这家年销售额力争120亿元的佛山头号实力房企，在佛山新城、德胜新城、三山新城拿下大型新开发地块，在今年还进驻了三水新城。
保利华南实业有限公司副总经理张亮认为，“三旧”改造比重加大，是新一轮城市化的写照。近10多年佛山城市化起步以千灯湖、佛山新城等新开发区域为代表，但在到了现在这个阶段，连片的优质大地块越来越稀缺。张亮还指出，对企业来说，“三旧”改造有其风险。“三旧”改造项目地价、对原住户的补偿价格“水涨船高”，由于住户零散，开发周期有可能会变长，这里面有很多企业无法掌握的不可控因素，风险是比较大的。
佛山旧改的另类样本
在佛山，多如牛毛的“三旧”改造项目遍布五区，这些项目普遍都带有较大的商业指标，如何在竞争中脱颖而出，如何保持持续的生命力，越做越强，有几个样本颇值得研究。
[岭南天地 保留原有文化特色]
2007年5月，禅城区政府提出“三大改造”战略，瑞安房地产以75.1亿元的成交价联合竞买投得此地。2008年2月28日岭南天地正式启动。随后是2011年国庆的试营运到街区的正式开业，这一总面积达到6万平方米的商业街区定位为佛山新名片，希望成为全球说粤语人士寻根之地。
目前，一期商业街区现已全面开业，大部分为国际连锁商户。岭南天地的整体开发集商业街区、高端别墅、洋房、公寓、写字楼、商场、星级酒店等于一体，总建筑面积达150万平方米。
记者了解到，不同于其他旧改项目，岭南天地所在的祖庙东华里是岭南文化的精髓所在，是佛山文物古迹最密集、规模最大、传统风貌保存最完整的历史文化街区。因此，在这一项目的改造上，开发商瑞安对于其商业街既保留原有文化特色，亦注入现代商业元素。其中，岭南天地保存一个完整的古建筑物群，项目内共有22处文物古迹，包括祖庙、东华里古建筑群等。
[广佛智城 租农村集体用地开发]
在南海区的旧村旧厂改造过程中，有一个比较独特的土地开发模式。也就是南海区政府在与村民协商过程中摸索出了农村集体用地出租开发模式。
占地1800多亩的大沥广佛(国际)商贸城中心区，开发用地涉及到5个村委会、15个包括村组集体经济组织在内的土地权属单位。为支持及促进农村集体用地集约开发，当地政府通过给村集体返租的形式，由政府统一从村集体租用土地后，对外引入项目开发公司，实现了中心区连片开发。作为广佛商贸城中心区的大型综合体广佛智城，就是在这样的旧改背景下诞生的项目，其定位为打造电商体验之都。
据业内人士介绍，农村集体用地开发是没有独立产权的，一般来说几乎不可能用于商业、住宅项目开发。但是，对于缺乏大型成熟商业项目的南海各个镇街来说，政府倡导的土地集约连片开发是一个很好的契机，可以改变土地使用率低的局面，将大量的工业厂房用地整合，改善区域商业环境。
（来源：南方都市报）
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