“作为经营来说，纯粹打地产的短平快，与商业购物中心的经营，这两种模式是不一样的，是相悖的两种状态。我们平时比喻做房地产开发、住宅开发是急火，做商业地产、购物中心、酒店，则是文火慢煲的过程。
佳兆业集团副总裁刘太俊
随着专业化的诉求不断加深，我们要积淀下来，有一个庞大的产业支撑，才能形成一个商业地产，所以产业是前端。”
“化腐朽为传奇”，这是商业地产界给予佳兆业集团的一句简单且直白的评定。1999年成立的佳兆业集团一直以来在国内北方市场甚少有人知晓。但就在两年前，佳兆业以6.5亿元收购大连天津街闲置6年之久的VIVO百货，这个向来擅长以收购烂尾楼，然后重新定位、改造装修、重新招商、市场推广的集团就此揭开了神秘的面纱。
9个月后，大连佳兆业广场诞生了，并将原来的百货业态直接转型为体验式消费方式的购物中心模式。其实，佳兆业集团2004年就成立了商业公司，以“佳兆业广场”为核心品牌，致力于城市商业综合体开发，而且第一家广州佳兆业广场先于大连佳兆业广场面向公众。
更值得关注的是，佳兆业计划在全国进行佳兆业广场复制，计划于未来两至三年内，建设10家佳兆业广场，并相继在深圳、广州、惠州、江阴、大连、沈阳等城市筹建佳兆业广场。
今年5月，惠州佳兆业广场招商大会暨商家签约仪式在惠州召开，在会议上佳兆业集团副总裁刘太俊说道：“佳兆业今后每年在全国都会争取有3个10万平方米的购物中心开业。”此豪言足以证明佳兆业发力国内商业地产的信心，但在刘太俊看来，购物中心要想得到更好的发展，要做的还很多……
商业培育要“文火慢煲”
多年来，佳兆业一直以商业综合体模式全面提升其赢利，预计到2016年，新增商业持有面积33.5万平方米，2017年之后每年新增商业持有面积不小于30万平方米；截至2020年共计持有商业面积204万平方米，运营面积200万平方米以上；到成熟期，成为全国排名前十的商业地产品牌运营商。
看似快速扩张的态势下，刘太俊道出发展之下这个庞大团队的不易与坚定：“我们在5年前就确定了比较客观的战略，以地产为龙头，以金融为辅助，以商业为抓手三步走前进，所以我们的商业模式发展的速度比较稳健，每年开一家10万平方米左右的购物中心，广州、大连、鞍山、深圳4个购物中心运营状况比较乐观，通过这些年的摸爬滚打，我们从一个纯粹的住宅地产商逐步转型，伸出第二条腿走商业之路，有很多艰辛在里面。”
刘太俊讲到，一个购物中心从筹划到定位、到设计，这样一个产业链衍生下来的过程中，过程是最重要的，也是最受关注的。同时他指出，这也正是目前国内做商业地产的一个瓶颈，“作为经营来说，纯粹的打地产的短平快与商业购物中心的经营，这两种模式是不一样的，是相悖的两种状态。我们平时比喻做房地产开发、住宅开发是急火，做商业地产、购物中心、酒店，则是文火慢煲的过程，我们差不多用三年的时间整合资源，要想让购物中心的赢利保持稳定并有所增长，品牌资源是运营的至关条件，而购物中心向消费者所提供的品牌需要我们通过时间去检验的，所以首先把资源抓住，特别是把做购物中心的主力店资源牢牢掌握在自己手里。我们现在成立了百货公司、酒店、餐饮公司，在全国各个项目中，建立3000多个战略联盟，这样把资源整合好以后，我们的产业就有了发展的可能。”
经历了这个过程之后，开始进入后期的运营，怎样进行调整和运营，考验一个运营团队的真本事，在刘太俊对近300个购物中心的调研过程中发现，多数购物中心死在设计上，死在了区域位置的选择环节上，“所谓‘位置、位置、还是位置’，购物中心三大要点中，第一是前期的定位，第二是建设过程中的结构设计，一定要适合当地的市场，第三就是要有可靠的团队，很好的去运营，能够及时根据市场的变化进行调整。”
从佳兆业近年来的多个开发项目来看，不难发现其选址首要选择具有汇集多方人流的共同特征。也正是因此，佳兆业广场几个项目的开展一直在稳步进行。
专业化推动产业化
过去的十年是国内购物中心的发展阶段，伴随购物中心产业发展更多的是不成熟、不规范、不理性，商业地产项目被理解为纯企业行为、纯开发行为，风险防范意识受到削弱，但是一些项目的警示作用使越来越多的致力于在购物中心和商业地产行业长期发展的开发商认识到了专业的重要性。
接下来十年应该是购物中心的茁壮成长期，期待能够形成更健康、更深入、更全面的产业发展体系，刘太俊比喻：“购物中心好比就是现在的‘航空母舰’，它不是一个护卫舰、不是一个导弹护卫舰，他们是单一的，但是航空母舰是整合的，它有陆海空三军整合和组合，只有把它精密地捏合起来而且误差降到最小，才能让航母驶向大海。”
刘太俊指出：“当企业具备规模性的产业模式后，我们发现一些经营者为了快速扩张市场而盲目照搬照学以往的传统商业经营模式，导致商场大面积的同质化竞争，最终影响赢利罪魁祸首就是自身，而随着专业化的诉求不断加深，要积淀下来，只有一个庞大的产业支撑，才能形成一个商业地产，所以产业是前端。”佳兆业看到了这一弊端，为此鞍山佳兆业广场利用近4万平方米开设自营YOOHO（银狐）百货，它凭借着源自香港的动感时尚理念，以“时尚、品位、优雅”为品牌定位，将潮流元素融入清新、现代的购物空间，在传统百货基础之上升华购物享受。
专业化的运作正是购物中心走向产业化的助推器，从专业角度对当前的购物中心发展环境和发展基础作出判断和分析，有助于业界更加准确地把握中国购物中心发展的策略，并且以此来研究提高购物中心项目和成功解决方法，从而实现以专业化推动产业化的目标。只有实现了专业化的操作，中国购物中心才能上升到产业化的高度。
（来源：中国纺织报）
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