继恒隆、苏宁热热闹闹开业后，无锡最繁华商圈中山路再次迎来了第二波商圈热潮，规模略小于几大百货类型的商业综合体将相继开业。正当中山路的商家激战正酣时，同为商业综合体的无锡新区哥伦布广场却面临着一场经营风暴，由于生意惨淡，开业仅十个月，广场内的20多家餐饮商集体关门，只剩下四家艰难维持营业。
很多无锡人都记得，在大东方的对面曾经有一家云蝠烧鹅仔饭店，那里经常有人排队买烧鹅，如今这幢大厦已经被一幢在建的高达252米、名为云蝠国际的商业综合体所取代。据悉，该大厦风格类似Artdeco建筑风格、外形挺拔俊秀，建成后融商业、写字楼、高档酒店公寓为一体。
招商中心总监冯洁介绍，“我们与恒隆、苏宁等项目定位不同，因此不会产生直接竞争关系，恒隆定位高端，苏宁走平民和体验，而云蝠专注于吃，以餐饮作为亮点。”据悉，1-7楼为商业布局，其中1-3楼引进了GAP等休闲时装，同时一些咖啡吧、茶吧等也将相继进驻，3-7楼为餐饮集中区。冯洁说，餐饮是一大特色，占了业态的70%以上，是垂直的立体餐饮商业街区，更加重要的是他们把餐饮细分，每一个楼层都有一个主题，如某楼层集中为亚洲日韩料理，某楼层为世界美食等，这样给消费者传达出更明确的信息，便于他们选择。如云上品，重要的是一个“品”字。
除此之外，他们对餐饮的选择上也是有讲究的，重点选择一些无锡本土或者大众化的品牌，价位上更有吸引力，如中午的客单价50-80元/人，晚上的客单价是100元/人，针对的是周边的写字楼白领阶层和节假日的家庭聚餐。她认为，云蝠国际的优势地段是第一核心竞争力，除此之外，建筑采用玻璃幕墙，提供给消费者优美的购物就餐环境。其次优越的招商条件也吸引了很多客户前来接洽。
崇安天街：年轻时尚主题购物中心
与三阳广场相距约300米，便是崇安天街所在地，这里先后经历了无锡第一家本土超市好买得、优衣库等品牌，几经更迭后最终被崇安天街接手。“一站式购物中心，主要面对16-30岁年龄段的消费群体，集购物、餐饮和休闲娱乐为一体的体验式时尚中心，便是崇安天街的定位。”常工投资集团副总臧江伟介绍，项目启动之初经过了专业的市场调查，在商业密度全省乃至国内称冠的中山路商圈中寻找差异化的定位，他们决定打破品牌之争，引进很多自创的“新秀”。他解释，随着过量的商业体在两三年之内集中面市，引进品牌店的竞争越趋激烈，品牌店和开发商之间的利益平衡会被打破。而相反，一些有足够品鉴力的买手店主会更好地打理自己的店铺，创造独特的个性风格，为消费者提供时尚、独特和个性的商品及服务，符合了崇安天街中心的定位。他说，16-30岁的消费群体，虽然没有足够的经济能力，甚至还在读书、刚工作阶段，但他们是年轻的一代，走在潮流的前端，物美价廉、且具有时尚潮流的商品绝对是他们的首选。
据悉，崇安天街是地上12层，地下2层的纯商业体，其中电影院设在12楼，11楼设量贩KTV，这在商业体的规划、招商和营运上都是很有挑战的。至于餐饮，占业态的30%左右，臧江伟说，如今餐饮百花齐放，他们会避开市中心已有的品牌，引进更符合崇安天街所定位的目标消费群体的需求的餐饮品牌，招商不是问题。
哥伦布广场：开业十个月餐饮商户集体关门
长江北路的哥伦布广场，1楼的便利店、理发店都是“铁将军”把门，而正大门入口处墙面招商广告还未揭下。该综合体是今年元旦才开业的，号称打造新区商业中心。一共4层的综合体负一层有部分餐饮，3层则是“亚洲美食街”，包括战锅策、权金城、迪欧咖啡、仙芋世家等20多个品牌。但是一路看过去，大部分店都关门，正在营业的仅4家。楼下的各个服装店更是冷清，整个综合体看起来像座“空城”。一家开着门的商户告诉记者，这里生意一直不好，人流量很少。原本说‘欧尚’有个通道会跟这里连通，结果也没有。而这家店已换手过一次，原店主国庆后就不干了。
统计显示，目前无锡市区在建及建成的城市综合体有33个，总建筑面积约1600万平方米，计划总投资超过1000亿元。与此同时，市区还有15个城市综合体储备项目。这些还不包括一些开发商在各个区域内开发建设的“城镇综合体”。由于此前中山路上的大洋、英武、新世界百货都曾经败走锡城，如此让人眼花缭乱的商业项目不得不引发出人们对无锡商业“供过于求”的担心，而根据《2011年度无锡人口发展报告》可知，锡城常住人口达到643.22万人，有人计算出，无锡商业城市综合体的人均面积大大超过了国际发达城市香港人均商业设施1.8平方米的水平。
“由于国家对房地产住宅市场开发的要求越来越多，政策越来越紧，因此很多开发商将投资的目光转向了更为宽松的商业房产，以商业带旺人气促进写字楼和住宅销售，进而以人流集聚再推动商业繁荣，这也是如今城市综合体越来越多的主要原因。其次，商业综合体的开发也迎合了当地政府的需求，二者一拍即合。”一名业内人士告诉记者。
“城市综合体一般体量巨大、投资巨大，其一旦建成，或成为城市发展的新地标，或成为城市建设的败笔。业态相似、时间冲突，大量同质化综合体在城市里拔地而起，但未必个个都能成功。哥伦布广场餐饮业集体关门事件，已经敲响了盲目扩张的警钟。如何把商业扩张发展脚步‘稳’下来，是众多商界人士应该好好想想的问题。”市建设局副局长邵崇浴表示，城市综合体建设运营的成功与其规划布点紧密相关。开发商业项目，尤其是大体量的城市综合体，要符合几个条件：一是资金，二是土地储备，三是一套成熟的运营模式。一般来说，城市综合体在布点选择时，必须考虑当地居民的收入水平、项目周边常住人口规模及项目服务的辐射半径等因素。 此外，许多并不专业的开发企业在住宅市场被频频调控之后进入商业地产领域，且盲目跟风建设综合体项目，使得城市综合体数量泛滥又层次悬殊，甚至其中还出现了不少“伪综合体”。
无锡某商业广场负责人认为，一个好的商业地产商不是要去“造城”，而是要在尊重当地文化和历史的基础上去“改城”，以与城市共生共荣的理念开发项目。万达广场等“品牌”城市综合体之所以能成功，很大程度上依赖于其雄厚的资金基础，可以保证自持物业的占比不低，加上他们积累了丰富的经验，与众多大型超市、百货、餐饮等又是战略合作伙伴，就更保证了综合体后期能够健康运营，发挥出对周边区域发展的带动效应。
（来源：扬子晚报）
