主题：杭州商业地产起步晚 多中心格局是必然趋势

2013年以来，杭州各种“城”纷纷开业，西田城的开业首日迎客多达14万余人次，填补了城北大型商业综合体的空白，激发了城北人们消费热情；西溪印象城的开业让生活配套一直比较落后的闲林老余杭迎来重大利好，无需进城，便能享受到一站式购物；银泰城的开业曾经让城西的交通一度瘫痪，首日客流量突破16万人次。

最近一两年，外来的万达广场、绿地中央广场、万通中心等项目齐聚杭城，让杭州商业地产市场高手云集。有相关媒体报道，在2016年之前，杭州新建商业项目将达到90个，建筑面积780万平方米以上，其中体量超过10万平方米的商业综合体近30个。

今年9月杭州卖地已经超过千亿，千亿卖地下的商业用地从数量上占据半壁江山，未来的商业项目将犹如雨后春笋拔地而起，未来商业地产发展前景如何？商业地产将迎来怎样的变局？本期新闻会客厅邀请到朗盛地产副总经理胡炯侃、蓝钻天成总经理俞国梁和世邦魏理仕董事总经理马英枢一同探讨杭州商业地产格局变化。

商业地产起步晚 目前处于填补空白期

【马英枢】：我觉得，杭州商业地产发展前几年有欠帐，现在是处于一个填补空白期，这里面讲有包括有商户、零售商业，包括写字楼，包括这种在商业土地上面的住宅产品。因为前些年我们在上面有短板，所以可以看到大型的商业项目集中性的开了，这在一定程度上弥补了区域内的供应短缺，我觉得从土地的成交、在建项目或者是已经入市项目来看，未来的综合体和零售商业可能面临一个供应的高潮期。

【俞国梁】：现在中国尤其是杭州这块，住宅应该是属于逼近1.5或者一线城市，但商业地产确实比较空白，未来杭州商业这块会比较好。这一两年的卖地应该和商业住宅是一个大发展的阶段，但有时候发展到一定程度上偏多了。因为这么多住宅，限购限贷，拼命在评估商业用地，杭州这个城市消费水平比较高的，如果是做地产去做地产的话，应该是很不一样，所以商业地产住宅这块确实是很不一样，我深深感觉到这一点。希望在推的节奏方面，一定要把它做好，因为住宅涉及到直接的层面，我觉得发展的阶段到这个阶段，确实也很谨慎乐观。

 蓝钻天成总经理俞国梁

【胡炯侃】：我个人认为商业地产目前处于初始阶段，或者说从初级到发展的阶段起步过程，早期的杭州一直的商业地产就是卖写字楼，大型的商业综合体几乎没有，这两年大型商业综合体就慢慢开始多了，这里面有几个因素会导致这样的原因：第一是住宅的市场，导致政府在倾向于商业地产，第二杭州作为慢慢出现的二线城市之后，慢慢的一些商业地产公司进入杭州。商业地产主要是要求对开发商的要求，在杭州以前大部分是住宅的要求，以前可能不是叫真正的商业地产，现在才是叫真正的商业地产，因为它涉及到很多的运营，包括酒店式的商业，包括酒店式管理上服务式的公寓比较多，我相信更多应该是服务型的公寓，这个北、上、广、深是比较显著的特点。

外来商业地产大鳄进驻 危机与挑战并存

【马英枢】：我觉得外来开发商进入市场是一个发展的未来，随着杭州定位不断的提升，它已经开放成为一个全国的市场，就是吸引了全国有实力的开发商的目光，同时从发展的潜力，城市规划的调整，导致在房地产开发上的空间吸引大鳄开发商进入杭州市场，我觉得第一个应该是市场发展的必然。第二也带来了大的开发商对杭州的信心，这个也是很好的。第三，对市场来说它是一个扶持，市场更具有多样性，会看到不同的开发理念、不同的产品都涌现到这个市场上来来，这对杭州不断提高是有帮助的。

世邦魏理仕董事总经理马英枢

对于杭州商业地产格局肯定也有变化，因为市场和竞争的参与者产生了变化，不同的参与者可能会根据自身的竞争优势以及企业发展层的战略，导致方向不同。但最终的基本原则还是一个市场基本面的规律，但是在不同的企业当中表现会不同，我们会看到有以做商业跨界到地产，像银泰，也有从地产跨界到商业，也有做精品，也有大悦城、万达这种，像这种做品牌的项目，很多是以前杭州没有的，那么这些都增加了我们市场的丰富度，让市场更加多元化，我觉得无论是对开发商、顾问公司还是对老百姓都是一个好事情。

【俞国梁】：我觉得这对开发商和老百姓都是有好处，但是对同行来讲竞争肯定会加强，但这是从不利的角度。但是从有利的角度来讲，竞争会促进升级，都是共赢的，行业进来以后整个老百姓的生活水平、开发商的水平，都在竞争当中。因为它的市场是这样的，一年的消费升级都有一个过程，不可能一下子就进来了，也就满足了商业地产的需要。对开发商来说压力是很大的，竞争是很激烈的，但对老百姓来说整个外来的理念、外来的项目，外来进来有一定的过人之处，或者有自己的亮点，中国人就是这样，好的东西学得很快。

朗盛地产副总经理胡炯侃

【胡炯侃】：杭州本土的银泰、杭州大厦、解百、世纪联华等，在我看来他们都没有竞争，因为他们是杭州的唯一性。杭州是高端的消费，银泰是年轻人的消费体，解百是老年人的，未来会把商业地产的定位更加清晰。比如说万象城、来福士广场他们的定位是很清晰的，上海到处是来福士广场，来福士广场的定位和万象城是两个不同的概念，有可能是杭州大厦形成竞争，银泰和来福士广场形成竞争，这个竞争里面有全国商业地产固定运行模式，会形成一个危机感，对老百姓来说竞争越大服务会更好。每年开发商都在提商业路线、商业地位，可以说早五年前没有人谈这个问题。可以说商业路线没有，因为我们是综合性定位的公司，目前商业的定位和要求给我们提出了更高的要求，我们也是不断的上升，所以未来会提出更大的要求。

多中心格局是必然趋势 但必须符合每个区域特征

【马英枢】：武林商圈应该是杭州比较大型不变的商业中心，我们觉得杭州多中心的时代已经来临了，一个中心是无法满足这个城市的发展。多中心的进程取决于我们我们的城市规划、交通，大的基础设施的配套，只有把我们的交通引过去，它所衍生出来的居住、办公、购物的需求，我们给商业地产提供的是多需求的支持。这里面突出一个矛盾点，规避了一个节奏，开发的节奏，以及跟这个区域成熟的过程，这几点的协调是很重要的，可以说缺一不可。我认为多中心化是一个必然的发展过程，但是从目前来看还是需要有一定的时间，一个是我们说的几个方面是不是协调的问题，还有是经验不断提升以后，差异化，有各自的特色，以及自身的开发实力，这都是息息相关的。

【胡炯侃】：杭州在没有商业地产之前已经多中心了，杭州基本上房价都在两万左右，城东两万左右，城北也是两万左右，城西也是两万左右，城南也是。应该说要符合各地区客户的特征，比如说我们刚刚做了一个西田城，档次很低，不高，但是它也做到了开始那天15万人流量，其实杭州各个方向都缺商业中心，但定位是不一样的。多中心一定是未来的趋势，但商业必须要符合各地区老百姓的特征。城东城南是老杭州为主，城西是新杭州人为主，城西银泰，真正的银泰城从老的武林银泰，到庆春银泰，到西湖银泰，到现在的城西银泰，到湖滨银泰，其实在产品的升级上面已经提高很多，它是在根据周边客群在提高档次，我觉得这是我们未来要注意的。

杭州商业处于第一轮发展 房企寻求相互合作

【马英枢】：CBRE在全国有18家分公司，以我们在商业地产的经验来看，第一，一线城市的发展越来越成熟，二线城市排名靠前的城市现在已经进入了高速增长期，与一线城市的距离在逐渐缩短，杭州就是其中一家。第二，政府可以看得到，大牌的商业地产开发商基本上都来了，包括来福士这些品牌，就是距离在逐渐缩短。第三，就是在聚到杭州这个城市来看，现在我们是在快速跑，刚才两位都讲了，前面有落下了好多功课，开发商在不断积累经验和不断成熟，但是我们可以看到我们距离一线还是有很大的差距，体现在开发运营的理念，产品的创造性，差异化，以及最终的团队的实力。。

【胡炯侃】：商业地产发展的路线和传统住宅的发展路线在杭州是两个概念，杭州的住宅是依托本土，外来很没有本土优势，一直以来虽然滨江和绿城在国内不是这么顶级的住宅，但浙江区域是顶级团队，为什么杭州一线城市，很多大的开发商不敢轻易进来，因为第一我们的本土竞争力很强，而我们的商业地产发展路线是依托大型的外来开发商，他就像大人和小孩子要学怎么走，因为我们公司一直在服务滨江的项目，我对滨江比较了解，滨江在10年、11年的时候就已经成立了地产基金，我觉得它未来的发展就会往商业上偏，它在这次拿地当中也是有一些合作。外来开发商需要本地给他一些支持，而本地在商业运营上面需要一些固定模式。目前的商业地产只是第一轮，还没有到第二轮，现在是从没有到有，下次是从有到精，未来从第二个就可以看出商业地产的发展趋势是到底怎么样，是一定要补充空白还是要变新变百。

（来源：搜狐焦点）