动辄10万平方米的超大型商场“越建越多、越建越大”，在带动拉升周边区域居住、办公层次的同时，却面临着与实际消费能力增长不匹配、空置率居高不下的“尴尬”。市人大代表、上海淮海商业(集团)有限公司董事长吴荷生担心盲目的扩张引发商业地产泡沫。
随着城市化建设的加快，以及住房限购政策出台后的市场导向，近年来商业地产迎来爆发式增长，大型商业设施的供应量大幅上升，并且呈现布点密集、单体面积放大的趋势。据上海购物中心协会发布的《上海购物中心发展趋势报告》称，“十一五”期间上海新增购物中心40家，年均新增8家。“根据此前媒体公布的数据，即使没有新增供应量，目前本市的商业地产存量需要4年才能消化完。”吴荷生告诉记者，在供应量“井喷的同时，知名分析机构的调研报告则显示，2012年四季度上海零售市场的整体空置率为8.9％，核心商圈、内环商圈和次中心商圈的空置率分别为5.7％、15.0％、7.7％。而除核心区域租金仍保持持续上涨外，其他区域基本持平，内环线区域还呈下降趋势。
新型业态的强势冲击在吴荷生看来同样不可忽视。新建购物中心，尤其是核心商圈以外的购物中心，零售业的配比大幅下降并集客力减弱，“百货店成为城市商业中心发展的主力支撑”的模式已不再灵验，且空置率大部分来自于对零售的招商不足。这样的趋势将会延续，购物中心过度开发的风险将会进一步凸显。
“每个市中心区近年来都有新增的超10万平方米的商场，不仅彻底颠覆传统商业街的历史风貌，还使沿街商铺完全淹没在了超大型的商业群中，环境的亲和力减弱，很少能激发起人们逛街的情趣，如果不是紧靠轨道交通站点，沿街小型商铺极易沦落到‘有店无市’。”吴荷生说。
吴荷生建议，本市应清理、调整存量商业设施。由市商务委牵头，市、区会同对购物中心存量资源及在建项目进行系统调研、梳理。加快对闲置物业消化转型的刚性指导，对业态布局明显不合理的商场落实结构调整的规划，引导部分在建项目转型。全面建立大型商业设施供应量、吸纳量、空置率的信息跟踪机制，提高商业资源利用效益。
