2005年，华南mall头顶“世界最大购物中心”头衔横空出世，扬言“立足珠三角，辐射全中国乃至全世界，致力于成为代表世界最高商业形态、同时又具有中国特色的商业项目”，名噪一时；
2006年6月，铜锣湾百货、百安居，等主力商家相继撤场，波折不断。
2006年12月，开发商东莞市三元盈晖投资发展有限公司低调转让股权，华南mall易主北大资源。重新定位为新华南MALL·生活城，变身自赎；
······
“空城”危机，连续8年笼罩着这个目前中国已经不再算最大的项目，沉寂成为它回应外界所有声音的最大武器。
直到2013年10月25日，新华南mall新掌门人携着20余商家出现在人们眼前，我们知道“龙种”华南mall腾飞的时刻到了。天和百货、大骨王钙骨馆、饭菜真湘、川粤味徕肥牛火锅、韵琪贝可丽、乔家粗粮馆、地下铁等百货、餐饮企业成了这个大mall的新主人。风采依旧，只是没有了初次亮相时的嚣张气焰，它将重新启程。
东莞北大资源商业管理有限公司总经理高铁栓
“市场永远是对的，不要和市场对抗”
“也许，在所谓的专业人士看来，此次华南mall并没有招到知名的品牌，但我们对新华南mall非常满意，而在我们新华南mall看来，老百姓需要什么我们就招什么，我们做的是迎合东莞万江百姓的需求，市场永远是对的，不要和市场对抗。”当问及对招商结果是否满意时，东莞北大资源商业管理有限公司总经理高铁栓说到。
不要企图引导市场，市场是无法引导的；不要说创造商圈，商圈是无法创造的。商圈是经过长时间地整合慢慢形成的，就像著名的南京路、王府井。
东莞属于区域分散性的城市，商圈互动性较差，高端消费外流，商业基础如此。当初的市场无法接纳这个大体量的购物中心，走过8年时间，市场、周边的环境和人口都具备了相对比较成熟的时间点，可以说华南mall就在等待这个时间。今天的市场环境不可同日而语，天时地利人和，所以华南mall又再次扬帆启航了。
“所谓的失败是暂时的失败，不会是长久的失败”
“虽然关注华南mall很久，收集了很多资料，但当接手这个项目第一眼看到它，说实话当时懵了。”高铁栓坦言。“外立面很破，甚至感觉根本不是mall，但觉得既然来了怎么也得干点东西出来，理清思路找准定位成了第一要务，这就需要切实的调研，好在投资商不要求高端定位、高端品牌，不去干涉专业人士的想法，这便使我们团队的想法得以实现。”
通过市场调研找出项目的问题所在，在调研中，我们也发现了自己的物业年久失修需要改造；项目内客流、车流动线设计不合理等。所以我们今年投入数亿元资金，进行包括交通动线、外立面、业态功能方面的升级改造。
2013年上半年，华南MALL完成三桥两廊改造工程，将项目内原有的三座桥梁拆除，为交通动线和客流动线的流畅性提供了切实保障。近日，项目外立面焕彩工程也已见雏形，将向消费者呈现出崭新的现代购物中心风貌。现在，华南MALL已经有了颇高的人气。
值得一提的是，为配合华南MALL整体改造，万达影城、SPAR超市、欢笑天地等在营的主力店也主动进行相应的升级改造。其中万达影城将胶片IMAX设备升级为全新的数字IMAX设备，SPAR超市、肯德基、必胜客均在进行内部装修；欢笑天地也于近期引进了双层豪华旋转木马、飞旋骑士等4个新的游乐设备。
“购物中心的未来可大胆想象”
高铁栓认为，理论上什么都可进购物中心，思维不要受局限，购物中心可大胆想象。
华南mall的特色是室内儿童游乐场，在中国还不是太多，这便是空置那么多年，依然能生存的秘诀所在。未来华南mall将继续保持特色，立足于娱乐，增加儿童娱乐、体验、零售等业态。据悉，今年还将引进中小型游乐设施，针对儿童娱乐再进行招商。二期规划两三万平方米的写字楼。高铁栓表示，未来将利用两年时间把华南mall全部开发，“目前已完成三分之二，后期难度应该不会很大，因为我们的定位很明确，要把项目打造成大众消费集散地，致力于成为东莞特色风向标。”
“应该说，华南MALL的发展历程从侧面反映出中国购物中心快速发展早期的探索轨迹，也在一定程度上揭示着全行业至今依然普遍存在的市场环境与项目发展之间的阻隔现象。”高铁栓如是说。
现在的华南mall依然矗立在原地，但它不再站在高处，身段早已放下，它成了东莞万江区域的中心，消费半径辐射两公里范围内的30万居住人口。相信新华南MALL会慢慢走出多年的历史困境，解除历史包袱，完成“中国式mall”的完美涅槃。
（搜铺网商业地产研究部 杜斌斌/文）
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