当华人首富李嘉诚接连抛售内地商业物业，当潘石屹接棒抛售上海3个商业物业时，地产圈对于商业发展的担忧已经显露无遗。只是，在平庸的无锡，整个市场平淡无趣的情况下，商业的“羸弱”已经成为共识。高库存、低成交、积压的商业用地……三座大山，让无锡商业市场前途黯淡。
2013年，无锡商业地产迎来诸如恒隆、苏宁、惠山万达等标志性综合体，风光再大，始终掩盖不了背后非主流商业地产的落寞。业内房产评估师告诉笔者，大型商业综合体的风险太大，一死都得死。如此直中要害，无疑是旁观者对让锡城商业地产最冷静的思考。
商业去化大难题 产业结构、人口数量成主因
从产业结构来说，无锡虽然近年来大力发展物联网、文化等产业，但传统制造业依然占据国民生产总值的大部分。不锈钢交易、新区电子工厂、乡镇机械厂、纺织厂……相对密集型的产业链让无锡对于商业部分中写字楼、公寓等诉求较低，因而在一线城市大受欢迎的SOHO、酒店式公寓在锡城境遇不佳。
从人口流动以及总量来看，无锡作为长三角区位和经济腹地，人口总量相对偏低。2013年10月12日，无锡市人口和计划生育委员会发布《2012年无锡市人口发展报告》，报告指出，无锡常住人口为646.55万，流动人口占38.39%。与兄弟城市苏州相比，其早在2011年人口总数已经超过1000万，现已超过1300万人口。人口数量差距，不仅导致整个城市住宅需求量的减少，更让一个城市对商业的诉求变得不那么激烈。人口增速缓慢，城市扩张放缓，每个区域在建造一个商业综合体的时候，并没有考虑当地需求量，进而就变得举步维艰。
商业用地大量出让 库存雪上加霜
在商业去化率低迷的情况下，政府对商业用地的出让并没有减少。2013年1月-11月（截止至11月15日），无锡全市共计出让57幅地块，其中商业类用地23幅（含19幅纯商业用地和4幅商办混合用地）、居住商业用地19幅，纯住宅用地仅为8幅，商业用地占比达四成。
土地出让是房地产一级市场，土地出让性质亦决定今后在这块地上开发的产品性质，因此，单就今年出让的23幅商业类用地，合计面积126.68万平，如果按照平均容积率2计算的话，未来250万方商业建筑面积对于目前的无锡商业地产来说无疑又是一次重压。不过，即便前途如此渺茫，怎还有人前仆后继呢？有人说与前景有关，低迷之后总有上升，有人说无锡几年后迈向大型城市，商业需求势在必行。
于是，兰桂坊来了、盛业海港来了、深圳宝能也来了。无锡商业用地迎来狂热期，是否意味着对商业地产的期许？
来自香港兰桂坊于今年5月拿下太湖新城吴都路与贡湖大道交叉口一幅10万方纯商业用地，引来多方关注。据悉，兰桂坊是与太湖新城达成合作协议，以兰桂坊为主投资建设，共同打造集酒店、餐饮、酒吧、休闲娱乐、影院、文化演艺于一体的文化特色商业街。商业建筑总量约14万平方米，预计2015年竣工。
与此同时，深圳宝能在7月拿下金融二街区22万方土地，旨在太湖新城核心位置建造120万方超级城市综合体；华南五虎之一的雅居乐以总价超20亿元同样择地太湖新城，建造雅居乐综合体。
在城市向南的进程中，太湖新城不管是居住用地还是商业用地，均成“香饽饽”。
商业库存积压，商业用地接连出让，消费力不足，三座大山在一定程度上已经“压断”无锡商业地产。商业难做，商业盘死，一切关于商业地产前途渺茫的词语充斥着这个市场。谁又能来拯救呢？面对奇怪的无锡市场，能做的只能“顺应”。
（来源：搜房网）
