开栏语
商业地产，正千姿百态地影响着城市的面貌，渗透入生活的各个角落，并跨界房地产、金融、零售、服务、设计等多个领域，在实践中不断延展着生命周期。从选址到开发，从招商到运营，从客户会建设到客户的持续开发，从前期贷款到后续证券化运作，无不环环相扣，牵一发而动全身，实为房地产中的“技术活”。
本周起，我们在商业地产板块中特设对话版：致力于发现、寻访、挖掘那些身经百战的思考者、特立独行的践行者、奇思妙想的创意者、运筹帷幄的掌舵者，分享他们在行业体验中的灵感与观点，探索和经历。
本期嘉宾
陈铁身
绿景集团副总裁 绿景资产管理公司总经理
总面积5.5万平方米的的佐阾·香颂，定位社区商业，于今年5月1日正式开业，并于近期宣布启动电子商务，打造佐阾特色的社区电商模式，成为深圳首个试水电商的购物中心品牌。计划未来三年，深圳将开6家佐阾；未来十年，绿景运营的商业地产面积增至235万平方米，收入破百亿。百亿战略下的绿景资产管理公司，将如何出招？出身央企，从正厅级下海的跨界操盘手绿景商业掌舵人陈铁身，在双十一的第二天接受南都记者专访时透露，“不出意外，12月绿景资产管理公司与外界资本应该会有一个结合呈现”。在陈铁身看来，这次约会将是绿景商业资产的一次华丽升级，为日后单独上市做铺垫。采访结束时，他轻描淡写的一句话：“我们做佐阾，是用一流的心态做平常的事情。”
动态
社区M A LL结合电商,
线下体验，线上下单
南方都市报(以下简称南都)：近日佐阾选择“触电”是为了迎合电商吗？
陈铁身：“双十一”再一次证明了电商的气势磅礴，85后的生活方式发生了明显的改变。
但这并不代表购物中心就会被取代，因为购物只是消费的环节，除此还有社交心理上的需求。如何将实体消费和电子商务这两者矛盾形式统一结合起来？社区型购物中心能把电子商务的体验性落地下来，消费者可以在线下体验，线上下单，在商家诚信以及配送上多一层屏障。电商模式依托于购物中心，同时也提升购物中心的价值。
南都：“线下体验，线上下单”的社区电商模式主要内容有哪些？
陈铁身：我们会运营一个“佐阾社区网电子商务平台”，实现线上与线下相结合的O2O (即O nlineT oO ffline)模式，将日常生活中“衣、食、住、行”的全面服务提供给周边社区居民，居民通过办理会员卡参与进来，持卡还将享受到一些便利性的增值配套服务。
南都：目前佐阾已有两个项目，佐阾香颂和1866佐阾荟，两者相距不到一公里，会不会彼此抢生意？
陈铁身：两者同为佐阾系列，也是照顾到“佐阾”品牌的延续性，统一运营管理。根据建筑形态以及居民需求在定位上做出区分，避免同质化。前者为室内的购物环境，主要针对家庭儿童消费设置业态，而后者为街区建筑形态，更加“风情”，业态更加年轻、时尚、休闲。例如，两者都有华润万家，前者是传统的“超市”，居家为主；后者则以“专柜”形式呈现，业态丰富，更有都市气息。
观点
社区商业未必小型，街区商业环境营造难度比室内大
南都：相比星河CO CO PARK大型购物中心，操作佐阾这样的小型社区商业会更轻松吗？
陈铁身：首先，要纠正社区商业为“小型购物中心”的说法。佐阾香颂5万多平方米，这样体量可以做一个区域购物中心。不能以体量来定义购物中心的功能，而是因地制宜来定位。与之前最大不同在于，社区商业更要落地，设身处地去观察思考周边居民的生活方式，把自己想象成他们，了解真正需要什么，做到这一点是有挑战的。
南都：今年5月正式开业的佐阾香颂现在运营情况如何？
陈铁身：目前平均每天有三四万人流量，90%商家都已实现商业计划，租金收缴率97%。月租金200-300元/平方米，属于中上水平。
南都：基于佐阾·香颂开发运营经验，打造1866佐阾荟时还有难题吗？
陈铁身：1866佐阾荟作为户外街区，商业环境营造难度大于室内，包括导视系统、景观小品设置等等，造价要比室内为主的佐阾香颂高，这部分投入超出意料，其他都还在预期中。
南都：你曾说过，开发佐阾香颂时，最难的是人力资源建设。业内也一直在喊商业人才紧缺，现在缺人吗？
陈铁身：通过佐阾香颂锻炼出一支队伍，项目推广、招商、运营都能胜任。同时，公司重视T队培养，从两年前开始，每年招几十个应届毕业生，希望从中挖掘出“潜力股”。同时还会采取“核心团队+专家资源”模式，借助外脑，如一流的策划机构、内装设计等，共同完成项目开发运营。当然，我们团队也面临着被行业“挖角”，人才流失令我感到很无奈。但我相信“人才在市场”，只要有好的项目，团队的“魂”还在，就不怕。
南都“魂”是指你自己吗？
陈铁身：也可以这么说。因为我是这个团队的核心人物。但我更希望团队靠制度来运作，有完整的体系和流程来保证大家朝同样方向前行。
南都：你希望你的团队如何评价你？
陈铁身：一个坚持自己想法的人。
计划
绿景商业计划单独上市，并将输出品牌和管理
南都：绿景商业地产被纳入“绿景资产管理公司”范畴，去年曾提出要融资，如今进展如何？
陈铁身：我进入绿景也有五年了，资产管理公司应该有些大动作了。预计12月，不出意外的话，将会发布出资产与资本公司结合的消息。
南都：和商业地产上市有关？
陈铁身：算是为上市做铺垫吧！绿景地产有很多是旧改，开发周期较长、涉及利益多元等都决定了要整体上市不太可能，但商业地产单独上市是有可能的。也因此，我对于资产管理公司的团队业务构架也是按上市标准来打造的。毕竟，考虑到资金和业务链的完整性，商业地产做到长久拥有不太可能，但我们可以实现股权多元化，产权单一。
南都：如果长远来看，你希望佐阾品牌做出怎样的影响力？
陈铁身：就绿景地产现有的项目储备来看，我们可以做十个佐阾出来，当然这是任务之内的事情。我希望佐阾在市场上有一定口碑，或许过了五六年，会有其他开发商来找我们佐阾合作，帮他们的项目做商业。
简历
央企正厅下海，进入商业地产
南都：印象里你操刀的第一个项目是星河第三空间，星河之前呢？
陈铁身：我进入商业地产，算是半路出家。原先我在一家央企工作，属于建材行业，当时是正厅级，负责华南市场。但我总觉得做建材不够个性化，因为对美的追求，我更喜欢与一些有视觉冲击力的东西打交道。
于是，我开了楚格厨卫商店，全线引进国外高端卫浴和配件。碰巧星河当时想做第三空间，来看了这家商店后，很惊喜，也合心意，于是邀请我与他们合作。当时见过星河地产的大老板黄楚龙，聊完之后，他直接就说星河“有30多万平方米的商业地产需要人打理，觉得你很合适”。我脑子一热就答应了。就这样，转行做了商业地产。
南都：从央企到民企，从建材到商业地产，跨度很大，会不会不适应？
陈铁身：先不说行业变了，仅仅是工作氛围和感觉，央企和民企都完全不一样，确实需要我不断调整，但在民企工作的好处之一便是，可以更专注于事情本身。我也有过困惑，但每次都极力说服自己要坚持自己的选择。如果我动摇了，那么在2008年来绿景地产之前，我依然有很好的机会回到央企。可我依然坚持在商业地产里工作。
（来源：南方都市报 作者：张锐宣）
