影城与MALL的博弈，是一盘很大的棋。
电影市场上流行这样一句话：“这是一个没有天花板的市场。”意为电影市场的利润，上不封顶，充满无限想象。国产贺岁电影《泰囧》以3000万投资，博得13亿票房，更是神化了电影市场的利润神话。影院表面的风光无限掩盖不了实际的“心虚”。盲目竞争，扎堆布局，租金飙升使得院线经营者叫苦不迭。
矛盾：僧多粥少导致租金飙升
国内电影票房以每年30%以上的增速飞快增长，中国的电影业正处于最佳的发展期，票房的高速增长，刺激着大量资本的涌入，影院建设吸引了众多行业内外的投资。而“嵌入商业地产”的影院投资模式，逐渐成为中国一线城市电影院建设的主流。但是，不断被推高的影院租金却令投资者进退两难。保利博纳国际影院投资有限公司副总经理金波就直言，租金制约了电影院的发展。
“现在我们跟商业地产商谈判时，租金是一个焦点问题。过去我们一般就是说占到票房的10%，但是现在基本上没有这个数了，特别是在一线城市，很多地产商都要17%~20%利润，这样的话给我们经营上带来了很大的压力。”中影影院投资公司总经理邢惠斌接受采访时说。
影院和地产商的密切合作始于2002年。时任中影集团董事长的杨步亭“冒着很大的风险”与中信深圳(集团)公司合作，在其开发的中信城市广场项目中投资建设新南国影城，双方约定，中影向中信深圳(集团)公司支付总票房收入的5%作为租金。此后，越来越多的投资者纷纷把影院选址于大型购物广场内，影院向地产商支付的租金，也从2002年票房分成的5%，一路飙升到2009年的20%。
在中国电影发行放映协会会长杨步亭看来，影院间的激烈竞争是推高租金的主角。尤其是一些新近加入竞争的影院投资商，从战略角度考虑，他们给地产商开出的租金条件更加实惠。
几经易手后，投资商为位于东直门桥东北角国盛购物中心内的影院开出了1000万元的保底租金。同样，成功签下奥林匹克公园中心区人工湖底地下影院项目的韩国希杰影院也付出了高额租金代价。如今，电影院已成为商业地产项目中“最不愁租”的业态。
“大家都说影院租金高，但按照市场规律来说，这也是没办法的事。”万达院线总经理叶宁解释说，现在的情况就是好商业中心太少，投资影院的人又有些多，僧多粥少的情况下价格肯定会水涨船高。价格永远是由市场的供需关系决定的，任何人都决定不了。
博弈：面积谈判PK票房瞒报
影院投资是一个中长期收益的项目。一般来说，一个8厅影院座位在1500个左右，一次性建设投入在2000万-3000万元。而影院主要消费人群是年轻时尚的人群，因而在装修、设计上需要不断进行更换、更新，3年内会进行设备、装修的二次投入，以保持影院年轻时尚，跟上时代的步伐，因此回收周期非常漫长。
实际上，对于不少影院来说，这个被视为暴利行业的真正收益并没有那么可观。业内人士表示，与北美电影院近半利润来自爆米花、汽水等特许产品销售不同，中国电影院的收入中票房占绝大部分。一般来说，电影票房收益被分为三部分，制作方、发行方和影院各取其一，影院可以分到50%的票房收益。在此基础上，电影基金将分掉5%的票房，再扣去税金和上交院线的管理费，最后影院获得的收益是40%左右。影院在支付了折旧费、水电费、人员开支、改造更新等费用后，如果再按照20%票房的租金比例交地租，其运营压力可想而知。
三年前，沈阳一个8个厅的影城与业主方签订的合同，保底租金价格约为280万元/年左右。若是年票房超过1500万，则加票房抽成，一般业主方会抽取票房10%，作为额外租金。若是票房超过2000万，业主分红比例将上升至18%左右。票房越高，业主抽红的比例越高。
“如果租金比例定得太高，影院运营压力过大，很有可能通过瞒报票房的方式减轻压力，这也是无奈之举。”卢米埃影城董事长胡其鸣表示，他们与商业地产商合作的租金比例一直在10%左右，这一数字是通过影院面积、影厅数量、座位数量、上座率、票价等多个指标科学计算得出的。“现有项目中，我们和地产商的合作都很愉快，我们花费了别人3倍的价钱购买了票房统计系统，绝对以真实票房支付租金，但20%的租金比例我们根本不可能接受。”
除租金比例外，与影院投资商博弈的地产商还会在其他方面谋求利益最大化，压缩影院面积就是地产商的一大手段。招租影城，对于许多MALL的决策者来说，是一个很难摆弄的算术题。每一个MALL都讲究“平效”，即每平方米收益。MALL的每一个租户，都会按照其租用面积，按每平方米租金，向MALL业主方缴纳。影城因为其占用面积大，功能特殊，带动人流多，所以影城与MALL业主方签订的租赁合同，其每平方米的租金数额，会比服装店低很多。若是MALL决策者没有意识到影城重要性，便会采取不引入影城或者引入后只提供小面积简单服务两种措施。
其实，过高的租金对于影院投资商和商业地产商而言都不是一件好事。胡其鸣分析说，一旦影院建成投入使用，那些以高租金盲目进入的影院投资商很快就将体会到巨大的运营压力。如果影院无法支撑下去在租期内退出，这种压力就会转嫁到地产商身上。“投资商的资金打了水漂，地产商为影院场地建设的投入也无法收回，即使由其他影院接手，还要花费谈判和改装的时间及人力物力。
失控：扎堆儿布局恶性竞争
投资电影，其利润可比开发商开发房产还要“暴利”。外界对于电影市场的各种陷阱与业界的忠告置若罔闻，资本的逐利本性，已经让众多投资者把目光瞄向了电影市场。因此，随着万达院线成为国内电影发行播放市场的霸主后，恒大、世贸等开发商加入阵营，还有各种风投、财团抱着现金，排着队，寻找入市良机。
国内电影院线实行的是加盟制，在这许多投资者觉得没有什么门槛。其实影院建设和投资需要科学统计测算，包括当地人口总量、人均收入、电影主力消费群状况以及项目所在区域的开发商水平等。在同质化放映以及影院场地租金高涨的背景下，“合理建设”比“大力建设”更为重要。
在沈阳金廊青年大街上，从南向北数，集中了嘉禾影城亿丰店、金逸泛华店、华臣三好店、时尚欢乐世贸店、耀莱来成龙茂业店、美嘉万象城店、新东北百联店、百丽宫恒隆店、华臣华府店等十几家影城，占全沈阳市影城总数近1/3。不过，在这条街上的众多影院中，仅有华臣影城票房业绩斐然，其他影城，除新开业者，多数都在勉强维持。与绝大多数影院的惨淡经营相对的，是过去三年来，各大MALL将影城租金提高了近一倍，却还是供不应求。
像沈阳这样的城市，影城发展为何会如此失控？辽宁百丽宫影城总经理王海涛认为：“近两年来，沈阳影城不仅数量发展过快，远远超过了票房增长，还因为缺乏科学规划，影城过度集中而造成相互厮杀的烈惨局面。比如在北京市场，是消费市场推着影城建设走，而在沈阳，是影城想尽办法培养市场。”
影院经营的不善，违背了院线与商业地产合作双赢的初衷，形成恶性循环，反过来也会拖累商业地产MALL的成功运营。蜜月之后，继续携手前行还是劳燕分飞，院线地产的出路在哪里，值得深思。
（来源：新浪地产）
