11月29上午，起拍价为800万/亩的合肥S1312地块，六个竞买人经过64轮的竞拍，最终江南地产以1615万元/亩、总价6.64亿成交；楼面地价6056元/㎡，合肥年度“地王”诞生。
起拍价800万/亩 64轮决出单价“地王”
11月29日上午合肥土地拍卖市场，合肥老城区S1312地块与此前众多业内人士预测一样，稀缺的地块引来了6家房企的“争夺”。
此前有业内人士指出，“从S1312号地块来看，地处一环边、九华山与宁国路交口、徽州大道附近，车流、人流都非常大，是一块非常好的商业地块，从地段来看，成交单价突破1000万/亩问题不大。
与众多业内人士的预测相同，29日这场拍卖会延续了土地市场的火热。S1312地块共有6家企业报名竞买，其中不乏宝利丰、安徽江南房产这样的知名企业。
举牌开始后，各家房企积极叫价，快速举起手中的号牌，等单价突破1500万/亩时，3家竞买人开始的最后的竞争，现场也开始紧张起来，因为此时，该地块的楼面地价已经超过5000元/平米。
第62轮，持7号牌的企业举出1585万/亩的价位后，此时的楼面地价已经达6000元/平方米，成为河西新的单价地王；第63轮，单价叫到1600万/亩，现场响起一片掌声。
第64轮，来自合肥的房企江南房地产叫出1615万/亩之后，再也无人竞价，而楼面地价被定格在了6056元/㎡，安徽江南笑到了最后，合肥年度单价“地王”就此诞生。
溢价达101% “硬成本要超1万”
从800万/亩的起拍价到1615万/亩的成交，S1312地块的溢价达到了101%，而6056元/㎡元/平米的楼面地价更是让业内惊叹不已。规划土地商业与住宅比例为6:4，其中规划商业须整体运营，不得分割销售。
而这个项目会卖到什么样的价格？“销售价格肯定会买上1万以上。”对于S1312地块未来的房价，安徽江南房产负责人只是淡淡地表示。
此前，S1312地块附近的宝利丰广场地块以1080万/亩成交，而该楼盘首期住宅房源入市价格预计在10000元/平米。江南包河项目未来定价如何，成为业内关注的焦点。
“楼面价6056元/㎡元，建安成本在3500元左右，税费1300元左右，因此硬成本就会在10000元-11000元的区间范围。”某知名地产营销总监算了这么一笔账：“而这还不包括资金成本、营销成本等，成本控制再高一点成本就要到12000”。
“为江南房产捏把汗，如此高的价格怎么运作，未来可能会做一些比较新颖的产品，超出我们的预期。”在11月29日土地拍卖现场，一位业内人士直言到。
若对比该地块周边的在售项目，该地块成本对于未来产品市场竞争没有多大优势。周边如江南新里程、和润华府只在8000元/㎡、而宝利丰广场首期房源入市价格预计在万元左右。
“11000元的左右成本，价格不低，但可能还是有市场空间的，还要来未来楼市的总体情况。”安徽文一集团营销总经理邱胜华如是说：“不过可以肯定的是，现在土地市场竞争那么激烈，还是说明开发商手头不缺资金”。
或以商业街区定位开发 板块商业迎机遇
出让的包河区单价“地王”，41.16亩土地虽然商住比例达到了6:4，但未来如何做好产品定位与开发，受到了业内人士的关注未来。首先从体量上看，最大4.0的容积率让整个地块可以做到10.8万方。
“以4.0的最大容积率来计算，地块住宅建筑体量约为10.8万平方米，按照规划6:4比例，商业部分将有7万方，从体量上来看，将成为九华山路上最大的商业项目。对于未来的商业期待或是江南房产信心的来源。”土拍现场某业内人士直言。
从九华山与宁国路地段来看，目前人流大，商圈内仅有餐饮业等较为单一商业产品，因此真正商业氛围还没有起来。“这边的地块周边人流较大，符合这地块的商业定位，未来产品可能做些商业广场，来丰富区域商业氛围。”长期与江南房产有合作的世联地产安徽区域总经理黄传伟表示。
“这个项目未来会侧重商业开发，只有多做商业才能保证1615万元/亩的收益，不然很难做到收益。”
资料显示，此前江南房产在其他城市也开发了类似小地块商业产品，并且取得成功。“这个地块实际价格可以突破2000万/亩的，目前合肥市区可开发土地非常稀缺，江南房产虽然花了6.64亿，但是未来这个项目起来后板块商业价值会明显提升。”国购营销总监葛百会直言。
但在合肥学院房地产研究所凌斌看来，楼面价达6056元/㎡对于S1312地块未来的开发是风险与收益并存的。“该地块从地段来看，很接近市区核心商圈，只要做到有差异化的商业开发，才能保证未来的收益。”
而刚刚拿下该地块的江南房产对商业开发也是信心充足，“重金拿下这块地就是想做好一个全新的产品，提升宁国路板块的商业档次与价值。”江南房产拿地某负责人表示。
（来源：365地产家居网 鲍跃）
