1995年，杭州首次提出留用地安置政策，历经数十年发展，及至2008年，杭州正式出台《加强农村集体经济组织留用地管理的实施意见》，对于留用地公开出让形成了一个相对完整的制度框架，目前杭州51%占比的留用地均已经纳入了公开出让范围。
留用地项目主要为了发展第三产业，为推进新型城镇化过程中形成商业格局，起到很好的补充和完善的作用。三中全会后，国家对于集体土地流转有着明确的态度，而留用地作为全国集体土地利用的一种先进模式具有典型的意义，借此机会，住在杭州网举办了专家论坛，邀请了有着留用地开发经验的开发商和业内专家，共同探讨，新形势下，留用地的发展与对城市商业格局的影响。
留用地是村级集体组织对于失地农民进行留地安置的重要手段，其主要业态包括购物中心、专业市场、商务办公等，主要用于发展第三产业，为推进新型城镇化概念形成一些商业布局，是对城镇化功能业态的完善和补充。
目前，杭州的留用地制度是对失地农民进行留地安置的一个创新举措。1995年，杭州首次提出留用地安置政策，到2001年杭州市政府出台了15号文件，将留用地建设项目纳入有偿使用范围。2005年出台了《加强留用地管理的暂行意见》，对留用地指标和开发模式界定和出让方式进行了明确。
2008年，杭州正式出台《加强农村集体经济组织留用地管理的实施意见》，将49%占比的留用地纳入了公开出让范围，即村集体经济组织控股不低于51%，且不得分割转让和销售，就确保村集体经济组织对留用地项目绝对控股并长期持有物业的这一概念。
“让村集体经济未来都有长久战略的依靠，让失地农民能够分享产出的效益，保证他们长久的发展。”李坤军认为，留用地项目最大的成功是区别于过去简单粗暴的货币置换方式的土地征收模式，解决了失地农民未来生计问题，“通过村集体或公司的运作，实现资产增值。”
“我觉得这里实现了三赢，一方面政府提升了区域的配套，企业在这这里一方面获得了利润，另一方面，企业也承担了一定的社会职责。”以留用地商业项目中豪望江国际为例，项目打造了写字楼，引进了世界500强的思科公司，收获的租金利益能通过现今返还、社保、旅游等多种方式反馈给村民。
值得关注的是，历经数十年的发展完善后，目前杭州留用地制度已做到了基本的透明程度，2009年，杭州确定了村级留用地拿地环节必须实行招拍挂，而在具体实施过程中也趋于人性化，“比如我们往往会采取先留地再征地，村民觉得这块地的位置比较好，这10%可以让村挑走，剩下90%才由剩下进来的企业开发。”
三中全会后，杭州进入了留用地项目整幢产权到整层产权，乃至到单套产权历史发展的新阶段，留用地项目发展前景日趋明朗。“十八届三中全会之后，09年12月31号之前遗留的村级留用地项目产权问题，将来这49%部分都是可以被确定产权的。”翰博机构总经理黄海波表示。
“我们第一个村级留用地的项目产权已经办出了。”中豪房产营销副总高银华告诉我们，对于既从事商业开发，又做留用地项目的中豪房产来说，2013年有着非凡的意义。在商业地产方面，从住宅的限购限贷，到最近的“杭六条”，历年调控以来，政策对商业地产始终没有触及，而杭州目前住宅市场高库存量，也将带来今后投资方向转向商业地产。
2013年是杭州商业地产新纪元，从火车东站和地铁一号线开通带来的商业地产的崛起，到城西银泰城和西溪印象城的开张，杭州商业地产利好不断，“意味着杭州城市的商业格局从单一化向多核化转变的标杆，而城市的转型就是和商业地产紧密相关的。”
而从这些商业巨头的投入使用中，也一定程度上和我们今天论坛的主角——留用地颇有渊源，9月初开业，撬动城市商业格局，改写城西商业空白的城西银泰城恰恰正是一座留用地发展而来的商业地产。
谈到杭州数量庞大的留用地，有人曾说，将来杭州的房地产市场是经济适用房、商品房和村级留用地房三足鼎立的舞台。当然，因为用地属性的原因，这种说法已经是明日黄花，村级留用地更多的在商业地产中扮演重要的角色。
（来源：搜房网）
