11月28日感恩节，天津远洋未来广场正式试营业，这是远洋地产控股有限公司（以下简称“远洋地产”）的第三个购物中心，也是其独立操刀的第二个购物中心，明年5月，其独立运作的第三个购物中心“未来汇”也将在北京开业。
此时，远洋地产与太古地产的合作也在不断加深，双方在成都共同运作的大慈寺文化商业综合体项目，也将于明年分阶段入市。
今年6月，远洋地产总裁李明在接受记者采访时透露，远洋地产分布在全国的2300万平方米的土地储备中，供商业项目发展的计划建筑面积约376万平方米，占总土地储备的16%，“从2012年开始，远洋地产每年将有20万平方米以上的商业物业投入运营”。
自2010年成立商业地产事业部以来，远洋地产已在全国拥有近20个处于不同阶段的商业地产项目。远洋地产2013年中报显示，目前已投入运营的商业地产面积约50万平方米，其中写字楼和商业及酒店各占一半，现有项目中待开发及运营的商业地产面积超过200万平方米。
申银万国10月31日发布的研究报告预计，今年远洋地产的租金收入有望从去年的4亿升至10亿左右，到2020年有望实现持有可出租商业面积200万方，租金收入50亿。
自有品牌北京初试水
去年9月，远洋地产的第一个商业综合体项目颐堤港开业，在与太古地产联手打造的这一总体量23万平方米的商业项目开业短短4个月后，远洋地产独立运作的品牌—北京远洋未来广场便正式营业。
“未来广场是我们确定的购物中心的一个品牌，内部定义大概是8万平方米以上的购物中心。”王福顺介绍，“但是，位于北京北四环的未来广场实际上约6万平方米，首次使用'未来广场'这个自有品牌，有我们的试水成分，也有我们对北京这个区域商业价值的判断。”
开业将近一年来，北京远洋未来广场的业绩，和年初既定的5亿元销售目标却还有一定差距，“但差的不是很多。”王福顺称，“大约有三分之一的品牌处于持平状态，个别品牌经营亏损，这是明年调整和更换的依据。”
“体量不大，只有6万平方米，品牌丰富度和业态品类受到一定限制，大体量商场的集聚效应发挥不出来。”王福顺解释，“理论上讲，如果做到10万平方米，自然就会引领区域商业氛围；商场目前对周围商圈的辐射度略低，距离1.5公里范围之内没有问题，而3公里、5公里就是我们下一步要去拓展和影响的区域了。”
“另外，我们地下一层近4000平方米的超市没有开业。”王福顺介绍，“开业后预计客流量和营业额均将大幅递增。”
携手太古
随着颐堤港的开业运营，远洋和太古目前的主要精力集中在成都大慈寺文化商业综合体。
“前期的开发建设以远洋为主导；后期的招商运营阶段以太古为主导，股权结构是50%：50%。”王福顺向记者介绍，“我们选择太古是因为太古的商业资源和太古对商业的运营水准。而太古选择我们是因为我们在产品营造、成本控制、营造速度、项目落地方面的优势。”
“两个企业都是香港上市公司，我们的合作应该是典型的强强联合，并不是一个盖过一个的强，而是互补性的强。”远洋地产有限公司副总经理、成都大慈寺文化商业综合体的项目公司成都乾豪置业有限公司（以下简称“乾豪置业”）总经理陈雷称，“远洋地产和太古地产的合作从2007年开始，到现在经过了六七年，合作非常顺利，所以才能够从北京合作到成都，两家企业不只是一个项目的合作，更是战略性合作。”
陈雷介绍，远洋地产与太古地产的合作周期基本是三年，如颐堤港三年就开业，“基于这种合作的成功，双方也更加看好未来的合作前景，也在探讨下一个合作项目。”
“简单说，在开发建设期，合营公司的总经理由远洋来委任，后期的招商运营阶段合营公司总经理就由太古来委任。”远洋地产相关人士解释。目前，已经开业运营的颐堤港项目，便由太古地产来主导，而成都大慈寺项目尚处开发建设期，由远洋地产来主导，合营公司乾豪置业的总经理也由远洋地产的陈雷担任。
“从政府的高度看，政府希望把大慈寺项目打造成继锦里、宽窄巷子之后，城市的第三张名片。”陈雷介绍，“因为这宗土地的重要性，政府在招商引资上花了五六年时间考察，最后基于强强联合、品牌互补的原则选择了远洋与太古共同操作这个项目。”
成都大慈寺文化商业综合体位于成都锦江区，毗邻春熙路步行街，环绕超过1000年历史的大慈寺，总建筑面积约41万平方米，其中包括国际甲级写字楼—睿东中心，由300多家商铺组成的总楼面面积逾10万平方米的低密度开放式街区型购物中心—成都远洋太古里，以及由100间客房和42间服务式公寓客房组成的酒店—博舍。
2010年底，双方斥资20亿元拿下这一商业地块，如今成都大慈寺文化商业综合体主体工程已经竣工验收，睿东中心预计明年5月交付，成都远洋太古里预计明年下半年开业，博舍酒店预计明年第四季度开业。
“这个项目用地和规划的条件非常严格，因为寺庙作为历史建筑是城市紫线，周边建筑的规划受到严格控制，譬如距离寺庙30米范围以内，建筑高度不允许超过15米。”陈雷向经济观察报介绍，“所以这个设计方案光审批时间就长达14个月，这是我经历的项目中审批方案时间最长的一个。”
这也是成都大慈寺项目总楼面面积逾10万平方米的商业部分，地上楼层主要为两层、局部为三层的原因。项目必须在文化保护与现代文明享受结合的基础上突破与创新，“这个项目地下空间整合规模非常大，我们依法整合了几条街的地下空间，这不光涉及到土地政策，还涉及各行各业。”陈雷称。
“在地下停车库，我们还设置7个能停最大巴士的车位，挑高11米，方便旅游大巴的进入和停放。”陈雷补充说。目前，成都大慈寺项目已经完成近80%的招商，古驰、卡地亚、爱马仕等国际知名奢侈品牌纷纷入驻，Ole'超市和百丽宫电影院也已加盟，米其林星级餐厅鼎泰丰和正斗以及蓝蛙、新元素餐饮品牌也确定开店。
商业业态策略发展
陈雷向记者介绍，成都大慈寺文化商业综合体项目的投资额约100亿元港元。
为了大慈寺项目顺利进行，早在2012年1月，远洋地产便与太古地产订立认购协议，太古地产将向双方的合营公司乾林中国控股有限公司（以下简称“乾林中国”）拨付2.3亿美元，用于支付成都大慈寺项目余下的土地款及运营资金。
当时远洋地产发布的公告显示，乾林中国于2010年9月成立，远洋地产和太古地产各持股50%。但此番出资之后，太古地产在项目中的权益将增至81%，而远洋地产附属公司的权益将减至19%。
不过，根据协议，太古地产同时向远洋地产授予了认购期权，远洋地产在太古地产增持项目权益后一年内，有权按10%利息向太古地产回购股份，恢复在合营公司50%的股权。远洋地产解释订立此协议的好处是：公司无须即时出资，同时又容许公司其后通过购回期权股份而恢复合营公司50%的股权。
远洋地产首席财务长沈培英在接受媒体采访时表示，此举是为未来资金流预留更多应用空间。
目前，远洋与太古的合作比例依然保持在50:50，颐堤港项目双方合作的股权关系也是对半开。
今年4月，远洋地产和太古地产又联合宣布，与中国银行、农业银行以及南洋商业银行达成协议，为合资公司乾豪置业及成都银港置业有限公司签订一项10年期人民币22.5亿元银团贷款协议。
“写字楼在工期进展到地上十层时，就与一个境内的实力买家达成大宗交易。”陈雷介绍。今年8月，命名为睿东中心的这栋47层的写字楼，以逾人民币21亿元的价格售出89%的总楼面面积及350个地下车位。
“我们也比较挑剔客户，并不是给钱就卖，因为我们希望来的大业主能够和我们长久经营写字楼的理念相同，另外对我们整体的项目能够理解，所以直到今年整售才完成。”陈雷称，“我们在产品设计上也考虑大宗客户需求，进行了一些调整，除此之外，也会给买家提供一些其他服务和帮助。”
“出售写字楼的原因，有资金周转和效益方面的考虑，但并不是最大的原因，更多考虑我们西南区的发展策略，在写字楼运营方面，双方股东在香港、北京都有很成熟的管理团队和丰富经验，但双方都是初到西南区，远洋2010年开始拿地，到现在只有三年时间，太古来的时间也比较短。”陈雷补充说，“双方股东将在这个区域的发展重心放在商业和酒店上，在团队打造上有一些策略性的安排，各种因素累积，才形成了这个写字楼的大宗交易。”
但王福顺表示，从远洋地产商业战略来看，一线城市写字楼将是主要发展方向，“因为在这方面我们最有经验，无论是营造还是运营，另外，从客户、收益、增值、融资等各方面来看，这种商业业态综合评估更好。”
“如果非要给业态发展排序，我们认为是写字楼、其次是城市综合体，然后是购物中心。”王福顺介绍。关于商业地产的资金问题，王福顺表示，远洋地产采用“住宅开发带动商业”的模式，“先期我们会通过开发贷解决资金问题，在持有经营以后转为经营贷款，再加上远洋内部的基金公司，通过轻资产的模式来持有运营。”早在2011年，远洋地产便发起成立了天津远津绿洲股权投资基金和盛华地产基金。
今年9月底，远洋地产获得大股东中国人寿和二股东南丰集团总额55亿元的增资认购，中国人寿持有远洋地产的股权由24.71%增至29%，南丰集团股权由14.05%增至21%。
申银万国表示，远洋地产资产负债表在大股东人寿和二股东南丰进一步增资入股后得到夯实，未来在土地购买、持续的商业地产建设投入上财力雄厚的人寿亦会给予鼎力相助。
独立运作力度加码
随着与太古地产合作的不断深入，远洋地产也在不断加大独立操刀商业项目的力度。
11月28日，总体量近10万平方米的购物中心—天津远洋未来广场试营业，这也是远洋地产在天津首个完全自主开发及运营的大型城市综合体—天津远洋国际中心的一部分，远洋国际中心分A、B区建设，A区除天津远洋未来广场外，还包括一栋写字楼和一栋44-74平方米户型的精装LOFT。
远洋地产商业地产事业部副总经理、天津远洋未来广场负责人翟巍向经济观察报介绍，零售和餐饮各占30%左右，其余为娱乐生活配套，80%商户已经开业，其余在装修，此外与之相邻的酒店和写字楼，也将于明年动工。
“做商业，特别是做零售的人一谈到天津、沈阳、成都，基本都是'我不去'这么一个概念。”翟巍说，“如果它不去，那么我们资源就出现了问题，只能是当地的资源、当地的品牌。”
天津远洋未来广场的定位更侧重于家居、儿童等解决社区购物需求为主，“如果来一个儿童，那么家长、家长的家长可能都会来。”翟巍介绍，“所以天津远洋未来广场从设计、装修和服务配套都要满足这些需求。所以我们引进具有国际标准的全明星真冰冰场、华北地区最大的巨幕影院等，积攒人气。”
“所以我们在品牌上，除了大家都有的，比如优衣库、H&M这一类作为次主力店的组合必须进驻之外，可能我们还会挖掘一些街店。同时新进这个区域的品牌，一定要占到20%-30%才可以。”
随着远洋地产在全国近20个分处于不同阶段的商业地产项目的不断推进，以及近400万平方米建筑面积的商业地产土地储备的不断发展，远洋地产独立操刀的商业地产项目也将不断增多。
（来源：经济观察网）
