在国家的宏观调控下，愈来愈多的地产商“本能”的将开发重心转移到具有能够持续盈利的商业地产中。随着一、二线城市商业综合体的遍地开花，如今这股“商业热”已逐渐蔓延至三线城市。
近日，红星美凯龙迎来了其在山东德州商业综合体住宅项目的首期开盘日，这个占地170万平方米的星凯国际广场虽不可能为体量之冠，但对于三线城市的商业综合体开发而言，无疑是一个典型的样本，而这种现象更是逐渐成为业内日趋重视的话题。
商业地产再掀热潮
城市综合体具有带动投资、刺激消费、地标形象等属性。因而，商业综合体对于地方政府和开发商能起到一个各取所需的作用。在双重利好的背景下，2012年全国商业地产累计开发投资12000多亿元，同比增幅近三成。
世联地产数据则显示，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。
业内人士还预计，仅未来三年，城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。
不过，红星地产总裁谌俊宇认为，从大环境来说，中国目前的商业市场还不是很成熟。从长远看中国的商业项目根本不是多的，而是暂时的布局不合理，存在开发商一窝蜂地上马，盲目开发等问题。
家居大佬发力综合体
话虽如此，在城镇化和商业地产美好愿景的驱使下，越来越多企业试水综合体，跨业、异业经营已是常态，作为家居行业的大佬，红星美凯龙集团在蛰伏了四年后，也于今年4月在京宣布，公司将全面进军商业地产领域。
红星商业副董事长张华容表示，目前红星美凯龙已经在北京、天津、重庆、上海、昆明等全国21个城市进行了27个综合体项目的开发，未来3-5年还将有近50个城市综合体项目建成投入使用，到2020年，全国商业购物中心的数量将达到100家。
然而，对于商业地产市场，虎视眈眈的不仅仅是红星美凯龙这样的潜力企业，所以，由此引发的商业综合体的爆发式增长也给业界带来担心：集中了优质土地资源和大量资金的城市综合体，一旦过剩或引发泡沫破裂，是否将带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。
对此，德州红星国际广场项目总经理殷慧勇在接受人民网采访时表示，在新型城镇化的发展过程中，开发商应是表率，但不能把这个经念歪，从目前市场经济来看，在地产开发的过程中，开发商既要充当先行者，还应控制好步伐，以保障项目规划与城镇化人口扩容的预期相符。
殷慧勇指出，长远来看，鬼城现象没有绝对的对与错，只能说部分开发商在时间的把控上太超前了。有意思的是，RET睿意德执行董事张家鹏也认为：“在这场游戏里，地方政府和开发商都不会成为输家。”
定位决定运营成败
一念鬼城，一念新城。在分析人士看来，三线城市的综合体建设热潮有真实的需求支撑，问题在于短时间内供应量过大如何消化。
以星凯国际广场为样本，对于常住人口在70万左右的德州，要使得170万平方米的商业综合体得以发挥其功能作用其实是个严峻的考验。
曾在万达有过二三线城市项目工作经验的殷慧勇如是对记者表示，该项目商业建面占据70万平方米，除去地下面积，住宅面积也将近70万平方米，德州每年的住宅成交量在100万平方米左右，项目将分三期推向市场，也就是说每期有20万平米的可售面积。另记者了解到，星凯国际广场一期意向客户已达1223人，已超所推出房源。
殷慧勇还表示，通过对德州产业和购买力的整体调研，我们发现可以用20万平高品质办公中心容纳接近2000家企业。此外，两个接近20万平的双mall（家居mall+百货购物）将足够使得项目将来成为核心商圈，而且也不会造成资源浪费。
不仅如此，项目还配有5万平米的高档酒店，与此同时，也为今后三到五年的发展预留了20万土地。
（来源：人民网）
