据悉，自2009年底深圳出台《深圳市城市更新办法》后，城市更新开始在深圳如火如荼地展开。截至目前，全市在建的城市更新项目已达72个，用地5.45平方公里，建筑面积约1923万平方米。
而今年1-9月，城市更新供地56.5公顷，占全市房地产土地供应的91%，城市更新批准预售量也达到了184万平方米，占比达37%。
种种数据表明，在未来很长的一段时间内，城市更新将成为深圳房地产土地、新房市场的主要供应渠道，同时也将成为深圳城市长足发展、产业升级的重要推动力。
92个城市更新项目完成出让
众所周知，深圳拥有万科、中海、金地、招商等为数众多的知名房企，在房地产行业具有极强实力。近几年来，深圳住房销售量从2005年底高峰期的年预售量近1000万平方米一路下跌至2008年谷底时的300万-400万平方米。
数据显示，去年全市一手房总成交面积约368.44万平方米。众多开发商纷纷将开发重心放在外地，其主要原因便是深圳土地市场供不应求。
一方面是开发商面临地荒，一方面是政府需要提供土地开发量，城市更新由此登上舞台。据市城市更新办统计，自2009年全面启动城市更新以来，纳入城市更新的项目达397项，用地面积达35平方公里，其中超过50%已经完成了专项规划审批。
截至目前，深圳已完成土地出让的项目92项，涉及用地面积5.55平方公里，占全市房地产土地供应的90%.
“在建项目共72项，在建项目的总建筑面积达1923万平方米。今年1-9月全市城市更新批准预售量约184万平方米，占比37%.”深圳市规划国土委城市更新办公室副主任谭权表示，最近三年内，城市更新成为了深圳保证住房供应、保证产业发展的重要力量。
前三季度全市城市更新投资额达257亿元
城市更新自2010年全面启动以来，对深圳经济增长和产业转型升级的推动效果明显。第二届城市更新论坛上市城市更新办公布的数据显示，今年1-9月份全市的城市更新投资额达257亿，已超过去年全年投资总额，占全市固定资产投资的15%，占全市房地产开发投资的42%，比重成倍增长。
除了在房地产土地、新房市场为深圳带来的收入和活力外，城市更新还促进了产业转型升级。
目前已纳入城市更新计划的产业升级项目共73项，其中43项已获得审批，改造后可提供938万平方米的产业用房，约占全市更新计划面积17%.
“这个比例还有一些滞后，需要进一步提高。”谭权在城市更新论坛上发言时表示，深圳城市更新策略的重点是城中村和工业旧厂房这两类土地低效利用的代表。
210项城市更新将配套3.5万套保障房
在深圳的城市更新理念中，保证公共利益成为重点。在现行的《深圳市城市更新办法》中要求，所有城市更新项目必须拿出15%、不少于3000平方米的土地面积用于建设公共设施，全市已经批准的项目土地移交率达到30%，相当于更新后有30%的空地供政府实施公益项目，大幅度提高了全市公益设施水平。
据官方数据显示，目前已审批的210项城市更新规划中，将落实中小学51所；幼儿园130所；医院2家；社康中心108家；公交首末站34个；近3.5万套的保障房，总面积约191万平方米；打通一批断头路。
另外，社区公园及养老设施等民生项目也加入建设。
城市更新将重点推进城中村和旧厂房
“对深圳城市发展而言，城市更新不是一个临时性、运动性、阶段性的任务，而是持续性、常态化、长期性的工作，是促进深度城市化、保障和推动城市发展转型的必然选择。”谭权表示，
在前三年大力推动城市更新取得丰硕成果后，未来几年内会适度收紧计划的承包量，“2012年拆除量是5 .35平方公里，今年是2 .35平方公里，明年还会适当收紧，我们会科学安排这个进度。”
在城市更新策略上谭权透露，未来改造重点将放在城中村和工业旧厂房两类土地低效利用的类型上。
另外，加大特区外的发展力度，优先推动关乎社会民生和产业发展的项目，总体上要增加公益设施类的项目，提高整治类项目的比例，鼓励项目成片开发，将成为今后几年深圳城市更新工作的重点。
深圳城市更新将坚持市场化、法制化道路
深圳城市更新大局之下不乏乱象，市场开始呼唤政府给予规范和指导。在南方都市报举办的第二届中国（深圳）城市更新论坛上，市规划和国土资源委员会城市更新办公室副主任谭权透露，深圳市开始就《深圳经济特区城市更新条例》的制定展开调研，其突破重点将是构建市场化条件下的利益平衡机制，努力解决目前普遍存在的拆迁难问题，市场化、法制化地推进城市更新。
业内分析，此前深圳出台的《深圳市城市更新办法》及《办法实施细则》多为政府规章，如今酝酿立法的《深圳经济特区城市更新条例》，规格则是一部需要通过深圳市人大审议确立的地方性法规，规格高于此前，若出台后将成为深圳全市城市更新的纲领性文件。
城市更新法律专家、上海建纬律师事务所主任贺倩明接受南都记者采访时表示，新法或将对开发商拿地方式，开发商与政府、开发商与村民之间的利益分配方案产生影响，但“拆不动”如何走司法程序这部分空间，恐难有突破，仍待观察。
城市更新之所以难，难点不在于规划、不仅仅在于政策，关键在于利益如何分配。“此前土地在农民手里农民也用不好，政府也拿不走，最后造成土地资源的浪费。”
谭权分析，通过城市更新，各方重新明确土地所有权、土地使用权和房屋产权，将利益放在台面上，实现利益的价值增量，并通过合理分配实现利益共享，既能激发城市更新参与各方的积极性，又有利于市场环境的改善。
“由于城市更新涉及环节多，每个环节都需要明确的法规制度作为依据，制定详细规则。针对发展中遇到的问题，政府也会及时考虑出台政策。”谭权举例说，除了《深圳市城市更新办法》及《办法实施细则》外，去年深圳出台了针对城市更新项目范围内土地确权问题的“2015”暂行措施，为今后的发展探索了一条新路。
从此前各项规章的制定方向来看，深圳对于城市更新遵从市场化原则，政府工作主要是制定市场运作的规则，对定位市场运作进行监管，仅在市场力量失灵时加大组织力度。
谭权介绍，未来深圳城市更新在坚持市场化运作的前提下，走市场化、法制化的道路，“根据市场的要求来决定项目的取舍和推进，按照法制的要求推进项目的拆迁、谈判，以及今后的各个项目的实施。”
从目前的情况分析，政府倾向于通过综合整治的方式推进城市更新，近期将出台《关于进一步完善城市更新工作的暂行措施》，其中将包括能促进工业区整治的相关政策，提高城市更新实施率。
而正在研究制定的《深圳经济特区城市更新条例》，则将学习台湾、香港等区域的经验，重点解决市场化条件下城市更新利益平衡的问题，主要解决拆迁补偿条件如何确定的难题。
“个人感觉目前城市更新拆迁谈判的工作过程，实际上相当于台湾地区在协议合建阶段，通过大家自由谈判推进项目实施。但深圳并没有一个社会约定俗成、通过法规确定的市场化规范保障机制。”谭权称，《城市更新条例》的制定，将探索“公开、透明、合理的市场补偿条件下，用法律手段解决城市更新推进”的难点问题。
据了解，《深圳经济特区城市更新条例》经城市更新办起草后，还须经过市规划和国土资源委员会、市法制办、市政府、市人大等相关机构审批通过，目前尚无明确时间表。
深圳城市更新最新数据
“深圳在建城市更新项目共72项，总建筑面积达1923万平方米。今年1-9月全市城市更新批准预售量约184万平方米，占比37%.”
“目前已纳入城市更新计划的产业升级项目共73项，其中43项已获得审批，改造后可提供938万平方米的产业用房，约占全市更新计划面积17%.这个比例还有一些滞后，需要进一步提高。”
“2012年拆除量是5.35平方公里，今年是2 .35平方公里，明年还会适当收紧，我们会科学安排这个进度。”
“自2009年全面启动城市更新以来，纳入城市更新的项目达397项，用地面积达35平方公里，其中超过50%已经完成了专项规划审批。”
“截至目前，深圳已完成土地出让的项目92项，涉及用地面积5.55平方公里，占全市房地产土地供应的90%.”
深圳已启动的总建面超百万平方米的旧改项目一览
深圳在建百万旧改大盘刷新至18个七成在原关外，九成要做综合体
1中信龙岗龙腾片区旧改
开发商：中信地产
地址：龙岗中心区龙腾工业区深惠路南侧
总建面：超500万平方米
概况：将其打造成居住、商业、办公于一体的城市综合区。预计2014年12月底前竣工交付使用（含部分回迁房）。
2佳兆业宝安尖岗山旧改
开发商：佳兆业置业
地址：尖岗山片区
总建面：446万平方米
概况：未来将可居住约3.2万人，建设内容包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等。
3天安云谷
开发商：天安骏业投资
楼盘地址：坂田华为科技城
总建面：289万平方米
概况：集合产业研发、配套商业、配套居住及便利服务于一体的新兴产业综合体和国家级的战略性新兴产业示范基地。
4华润城
开发商：华润置地
地址：南山区科技园东区
总建面：280万平方米
概况：首期住宅预计2014年10月开盘，首期写字楼预计2015年推出，整体商业预计2016年底落成开业。
5京基晶都旧改
开发商：京基集团
地址：罗湖蔡屋围
总建面：270万平方米
概况：包括超甲级写字楼、大型商业、高星级酒店、高端住宅、公寓、教育文化配套等多种业态。
6星河雅宝创新产业园
开发商：星河地产
地址：坂田坂雪岗片区
总建面：156万平方米
概况：配套住宅11.76万平方米；中部113万平方米工业用地主要为金融机构的研发中心、管理中心、培训中心、批处理中心及生产服务等功能；配套商业及公寓。
7佳兆业城市广场
开发商：佳兆业置业
地址：华为科技城
总建面：180万平方米
概况：目前在售最大综合体项目，一期已售罄。二期已入市，主推79-176平方米精装产品。
8深圳中心
开发商：卓越集团、金地集团、大百汇集团
地址：深圳中心区东南侧
总建面：140万平方米
概况：深圳市C B D内惟一城中村改造。以零售商业、休闲娱乐及小户型居住为主导的商住多功能综合发展区。
9京基木棉湾旧改
开发商：京基集团
地址：深圳湾片区
总建面：148万平方米
概况：打造集高档商业、商务配套并涵盖酒店项目于一体的超大综合体。
10信义嘉御山
开发商：信贤地产
地址：华为科技城
总建面：110万平方米
概况：城市综合体，一期即将入伙，均价约2 .2万元/㎡.二期准现楼即将销售，主力户型141-170㎡.
11佳兆业盐田旧改开发商：佳兆业置业
地址：盐田路与明珠路交会处
总建面：107万平方米
概况：政府补贴11亿，是盐田最大旧改项目。将含住宅、商务公寓、商业办公等，其中住宅84.97万平方米。
12信义金稻田项目
开发商：信义地产
地址：布吉罗岗社区
总建面：约100万平方米
概况：包括住宅616100平方米、商业132200平方米、商务公寓11300平方米。
13海上世界综合体
开发商：招商地产
地址：深圳蛇口半岛南端
总建面：超100万平方米
概况：由现有5万平米综合商业（明华轮、船前广场、太子广场等）以及规划中的70万平米海上世界新建项目（包括商业、写字楼、住宅、酒店等）组成，是集购物、餐饮、娱乐、文化、旅游、居住和商务于一体的国际滨海休闲街区。
14华润湖贝旧改
开发商：华润置地
地址：罗湖湖贝旧村
总建面：200万平方米
概况：规划已亮相，预计明年启动签约。将该片区建成集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素于一体的超大型综合性商业中心。
15深业上城
开发商：深业集团
地址：福田区皇岗路与笋岗路交会处西北
总建面：约120万平方米
概况：城市综合体。定位创新产业孵化基地、大型企业总部聚集区，含5A级高端产业大厦、孵化中小企业的产权式LO F T，并配套会议中心、购物中心、五星级酒店和商务公寓。已面市销售。
16万科广场
开发商：万科地产
地址：龙岗区龙翔大道
总建面：102万平方米
概况：含15万平方米的万科广场、160米的万科大厦，建成后将分别成为龙岗区面积最大的购物中心和高度最高的甲级写字楼。其中商务公寓万科天誉在售。万科广场12月已开业。
17招商三联旧改
开发商：招商地产
地址：布吉街道三联社区
总建面：约100万平方米
概况：集高尚居住、商贸办公、文化休闲于一体，配套设施完备、综合服务水平高、品质好的新型综合社区。已启动签约。
18大族河山
开发商：大族基业
地址：南湾街道东南部，沙湾检查站以北，紧邻沙西河
总建面：超过100万平方米
概况：目前已确认开发的一、二期总建面达45万平方米，以大型综合社区为主，未来三、四期陆续开发后，总面积将超过100万平方米。一期预计2014年上半年开始销售，户型为77-137平方米三房至五房。
（来源：南方报业网）
