城北区域商业分布图
城北，无论在老南京还是新南京人眼里，始终散发着老城与棚户的气息。
对比新街口-珠江路商圈“高大上”的百家争鸣，夫子庙商圈的精致超前、古今合璧；新江东-龙江商圈的万达广场、新城市广场“双雄”会，城北的商圈似乎一直处于缺位失语的状态，难以拿出商业综合体代表作，而且更是被区域内居住的人们所抛弃，在笔者走访多家在2013年取得销售佳绩的城北楼盘，他们的置业顾问均表示，在销售说辞中 ，对于购房人问及周边大型商业配套的时候，他们大多数会强调这里与主城商圈的距离有多近，而非本区域内的某处商圈。
反观2013年城北区域住宅与土地的表现，对比之前多年保持的一贯平淡与矜持，2013年可谓逆袭与逆转。据统计，2013年城北全年成交5210套，整年的成交均价飙升7%，其中滨江板块与迈皋桥-燕幕板块的多家楼盘上市供不应求，鼓楼滨江更大有破两万的趋势。
土地市场上，城北更演变为土豪的战场。从6月份“9字头”的楼面地价，到9月份15420元/㎡的中电地王，再到上周莱蒙国际通过股权收购的商业地，短短几个月，城北完成了一场盛大的逆袭。香港嘉华、恒大都以高价地，甚至接近地王的价格进入城北迈皋桥。
业内人士表示，这一方面与优质土地供小于求以及众多房企“仓内无粮”有一定关系，另一方面便是城北尤其是迈皋桥价值潜力正在崛起。
随着住宅价格逐渐被市场接受、大牌开发商的高调入驻，及2014年区域内商业项目的启动，2014年，城北区域内的商业地产将从“路人甲”晋升为区域内的绝对主角，预示着城北区域正进入价值爆发“元年”。
商业现状：大观天地mall独木难支，社区商业另一番火热
对于城北区域内的商业运营情况与布局，曾有专业人士表示，城北区域内多是零散的商业体、单打独斗，周边没有其他商业项目形成合力，东一块西一块，导致商业氛围总是难以培育，项目除了开业一段时间兴旺，一段时间之后往往无以为继。
目前，在城北区域内，屈指可数的商业综合体只有位于滨江板块的大观天地mall一家，该商业综合体于2008年开业，定位商业中心。而事实上，曾作为振兴城北-下关已运营6年、总建面约10万㎡、“建设现代服务业发达的滨江新区”战略中重要棋子的大观天地mall，现如今却人气不足。
据相关业内人士分析，大观天地mall的现状与目前其所属滨江区域内部大拆迁，地域影响及项目业态定位等三方面综合因素息息相关。“大观天地mall的餐饮主力店为金钱豹，但由于其价格定位中高档，并非大众化的餐饮门店，其所带来的人流并不乐观”，业内人士分析，而麦德龙的定位中小私营业主与企业的消费方式，也未能够带来理想的区域人流量。“且其周边正进行大规模拆迁，对其人流的导入产生影响，而所处区域辐射腹地尚不够开阔，也对其发展也有一定障碍”。
相对于大观天地mall的“彷徨”，在城北区域内社区商业方面，尤其以新交付商品房的社区商业，呈现出的倒是另一番火热的景象。
以位于纬一路的新交付小区中央尚上城为例，围合式的内部商业街区底铺都已招租完毕，其中业态以快餐饮以及部分正餐为主，目前已经成为周边小区食客们的聚集地，该围合式商业街区辐射周边几个大型小区。
对此，365地产商业学院副院长李绍明表示，城北区域缺乏优质的商业配套由来已久，尤其是符合社区商业中心要素的商业体，是城北长久以来的“痛”。而社区商业中心的火热，恰恰暗示出城北区域商业配套的“痛点”与方向，“以周边居民实际生活需求为主，社区商业中心为一个务实同时也高效的切入方向。”
商业未来：迈皋桥迎来商业蜕变，四大综合体或拉开繁荣序幕
面对咄咄逼人的高房价，城北迈皋桥的区域级商业综合体缺失将在2014年从此画上句号。
据悉，位于中电颐和家园北部的华电科技园一期将在2014年作为区域级的商业综合体破蛹而出，据开发商方面透露，预计于2014年9月公开，或将“解渴”城北以及迈皋桥一带的购物、娱乐、体验、休闲需求。
据中电熊猫置业开发商透露，该项目一期定位区域级6多万㎡商业综合体，未来将有全国知名品牌的大型仓储超市与3C、电器大卖场进驻，满足家庭消费需求，同时将引进母婴与早教等体验服务业态，丰富区域内的体验服务，还将携手品牌影院，知名餐饮店，做到区域内一站式消费，“未来二期将开发面向电子产业全链的综合写字楼，同期将对外招商租赁”。
在与华电科技园距离不远的红山路上，另一座主体商业MALL南京常发广场也加入到城北迈皋桥板块的商业复兴行业。该项目总建面近22万㎡，包含商业MALL、商铺、写字楼等多种物业形态。目前，已签约利群集团百货商场、大型购物超市、幸福蓝海电影院、优悦KTV等主力店面。
在城北迈皋桥板块内综合体“鼓声擂动”的同期，如火如荼拆迁改造中的滨江板块，也将迎来属于自己社区商业中心——世茂茂悦港。该项目分为商铺与写字楼两种业态，其中部分商铺与整体的写字楼对外出售，而世茂本身也将自持一部分主力店。
据该项目营销经理透露，正因为茂悦港定位于社区商业中心，目前自持商业面积主力店已有部分达成进驻意向，日后大型超市、西餐店及各路美食将云集茂悦港。作为面向世茂外滩新城6000多户的社区商业配套，茂悦港还将充分做到差异化，对于周边产生消费辐射，起到区域内补缺提档商业档次的作用。
此外，位于丁家庄附近的一家大型商业综合体将诞生在城北区域，2014年也将为区域商业市场贡献不少新品。
办公投资：商办投资物业业态丰富，投资需求得以释放
2013年，随着年初金域中央广场小户型酒店式公寓的步入尾盘节奏，城北区域内的投资需求进入投资空窗冰封期。而迈入2014年，这些“憋屈”已久的城北投资需求或将得到一次集中式爆发释放。
2014年，位于常发广场或将于2014年春季率先推出其2、3、4号楼酒店公寓，主力户型40-70㎡的办公小户型，总体量约3.5万㎡。据常发广场开发商营销负责人透露，目前项目的蓄水可以用“火爆”来形容，蓄水客户以中小企业主兼投资居多，其中不乏周边的私营业主，小户型的公寓具有办公属性，与其办公投资需求相吻合，同时常发广场的地段与区域稀缺性，也成为项目的核心竞争力。
与南京常发广场不同，位于红山动物园站地铁口的住宅项目复地新都国际也将推出新都荟精装公寓，该项目已于2013年年末领取销许，这对缓解、丰富城北区域内的投资居住需求起到补缺的作用。此外，大打差异牌的世茂茂悦港则将写字楼将面向航运协会、贸易型公司，进行办公定制，据开发商方面透露，目前这已经有相当一部分写字楼被整层定制，用于满足这部分企业临江办公、行业集群以及建设城市展厅的需求，同时也为接下来滨江板块如火如荼的蜕变定下新航标。
2014年城北办公投资物业百舸争流，形态丰富，随着城北的滨江板块的建设步入实质性阶段，城北的滨江板块还将有着更多惊喜等待着市场的验收。
发展趋势：大牌涌入，均衡亲民发展是王道
未来，城北区域内还有多幅商业地块还处于规划孕育当中，这其中莱蒙国际的曲线进驻就是相当浓墨重彩的一笔。
对于未来这幅近1.6万㎡地块的商办土地，对于商业开发、运营已经颇有造诣的莱蒙国际表示，“这会是一个依托南京火车站大型交通枢纽和城市地铁的商办项目。”产品物业类型为商业、办公、酒店式公寓，在未来项目的负一、负二层将设置商业。该项目商业部分局部出售，其他部分则会自营并引入知名品牌。
未来还将有位于中央门的中储国际广场、南昌大厦等项目加入到复兴城北区域商业的队伍中。有着如此多期待的2014年似乎可以称之为城北区域的“商业价值元年”，据此，李绍明表示，“城北过去属于城市的边缘地带，并非主城，但属于主城边缘居民区，其中更是以80、90年建设的居民区居多，之前商业多以“沿街成商”的形式出现，缺乏统一、协同的规划，城北区域需要属于自己的大型商业综合体与优秀团队介入，确保业态定位准与品牌运营的平稳有序，可以解渴城北的商业匮乏。”
同时对于近期，各大二三线城市相继出现的追求高端大气的综合体之风，李绍明也提出建议，“毕竟城北区域还是以日常生活需求为主的消费，区域内不要过分追求“高大上”，要以切实满足周边居民的生活实际需求为主，才能得到市场的高涨回应。”
时间如果能快速穿越到2015年，城北区域势必还将有着更多的惊喜与惊艳等待着市场、购房人以及居住者们去揭开、体验。
（来源：365地产家居网 梁吉承）
