社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业稳定的消费客群保障了越来越多商家的入驻，而其稳定的回报收益率得到了投资客户的青睐。
在我国商业发展的进程中，社区商业也开始成为一个主流方向。但纵观我国现有的社区商业，尤其是在住宅受宏观调控的背景下，开发商一味地追求商业面积最大化，忽略了居民的实际需求，并且在前期没有良好的商业定位规划，导致了社区商业同质化现象严重。使得社区商业逐渐成为软肋，国内失败的案例比比皆是。
在社区商业追求规模化的背景下，社区商业同质化现象愈来愈明显。如何突围社区商业固有模式，克服其弊端，成为社区商业成功的关键所在。而社区商业引入大型品牌商家，是社区商业经营的一个良方，能够增加项目的辐射力，吸引更多的消费群体，但其招商程度相对较为困难；而相比之下，社区商业“特色”定位将是更好的一个出路。在社区商业突围中，万科无疑是最为成功的典范，深圳万科城 “特色风情商业街”更是尊享了“中国社区LIVING MALL示范工程”的荣誉；而龙湖地产晶郦馆也引入了精品特色零售（酒窖、高尔夫专卖）等，在重庆获得了一席之地。我司（深圳市汇诚行房地产顾问有限公司）曾经操作过的东莞宏远中央街，在长期滞销下，经过重新定位，塑造项目餐饮主题特色，三个月时间里，全部售罄，销售额达到3个亿。
在“特色”的包装下，社区商业的辐射范围逐渐逾越“服务本社区居民日常消费”的桎梏，辐射范围更广，消费群更广，社区商业成功的可能性就更大。社区商业的“特色包装”主要从主题、建筑规划以及商家等方面入手。
（1）主题选择是“特色”的核心
社区商业的开发，主题选择影响了项目的商业价值。而主题的选择也决定了项目区分于同类项目，实现差异化定位的关键。在现有的社区商业中，餐饮主题似乎是定位的突破口：餐饮业态培育期短、客流拉动能力强等特点，往往是社区商业定位的首选，深圳万科城、西安西荷美食商业街均是以餐饮为主题。
近年来，以儿童为主题的家庭体验，涵盖儿童乐园、儿童教育、儿童文具等业态的社区商业模式也开始逐步出现。与小区整体定位或建筑风格一致的主题模式也是另一种方式，如现在比较流行的香榭丽舍风情商业街、西班牙风情商业街、BLOCK街区等。
（2）建筑“特色”是点缀
社区商业初期多以住宅底商的形式呈现，但随着商业建筑的不断变革，社区商业的建筑形态已经不局限于传统的住宅底商和商业街形式。跟随社区商业的主题，建筑风格也各有迥异。现代风格、后现代风格、新古典主义风格、现代乡土风格各有差异；西班牙式建筑、欧洲建筑、美洲建筑、澳洲建筑层出不穷。而除了建筑自身，更多的创意元素也开始融入社区商业的空间环境之中；如精致的标识牌、座椅、景观小品、广告牌等。
（3）商家“特色”是关键
如果说主题的选择和建筑风格决定了社区商业的方向，那么入驻的商家则决定了社区商业的命运。商业的运营最终都落位到商家，商家是社区商业成功运营的关键。在社区商业的开发建设中，社区商业商家也开始重视品牌化、精细化发展。引入特色餐饮商家和异国餐饮商家，如东南亚餐饮品牌，能够大幅的增加项目的影响力，引入书吧、茶座等亦可以提升客户消费时间。而在餐饮、休闲上做文章之外，零售业态上引入特色精品零售也能加分不少，如引入雪茄专卖、酒窖、高尔夫专卖、高端汽车4s店等，以吸引小区之外的更多消费群体。
（4）塑造社区商业文化品牌
在满足消费者不同的物质需求的基础上，社区商业也开始逐步社区居民的文化诉求。因此社区商业定位及经营过程中，应该不断地塑造社区商业的文化品牌，确保社区商业长期富有生命力：其一，从整个区域着手，挖掘当地的人文品牌，找出符合当地人的文化认同；其二，从消费群的教育背景知识结构出发，满足他们的文化追求，这样社区商业更富有生命力。
