如果说第一代商业模式为“百货业态”、第二代为“自选商场”（即超级市场）、第三代为“连锁经营”、第四代为“Shoppingmall”的话，那么保利国际广场就可以被定位为“第五代商业”——主题商业。以保利国际广场为例介绍由保利带来的中国第五代商业开发创新模式。
保利国际广场简介
保利文化广场位于南山商业文化中心区，是保利集团在地产开发、文化产业发展过程中，总结多年经验，创造性提出“文化地产”的投资概念，斥巨资在深圳打造的一个以“文化营销”为主题的大型商业项目。整个项目做到了高起点规划、人性化设计，成为深圳人高雅文化、艺术娱乐及休闲购物的首选。
四大功能区域划分
保利国际广场是深圳首个以“文化营销”为主导，集文化、娱乐、百货、超市、餐饮、酒吧等业态于一体的大型综合购物中心，分为4个不同的主题区域，各区主题、业态及代表商家如下图所示：
Ａ区：餐饮酒吧区——保利美食坊、保利美食街、匣子K-BOX自助式KTV等商家；
Ｂ区：保利影视娱乐休闲区——保利国际影城、滔博运动城、反斗乐园等商家；
Ｃ区：百货零售区——保利家乐福、天虹百货等商家；
Ｄ区：深圳保利剧院——现代化的综合甲等剧院，是一个高起点、高层次的文化综合体，其建筑声学和舞台设备达到国内一流水准。
保利第五代商业模式
保利模式的核心竞争力在于其特色化的主题定位，包括文化主题、水主题及会展主题。其中，以文化营销为主导的主题商业经营模式，从保利地产自身角度讲，成功将保利自有的保利剧院、保利影院、保利博物馆、保利物业等品牌资源共同纳入保利文化广场这一运营体上；从城市运营角度讲，创造了崭新的商业文化形态，展示与提高了城市文化价值、城市品位。
保利地产的特色主题化定位的成功确立，得益于其围绕文化营销所进行的品牌资源整合措施。保利剧院、保利影院、保利博物馆、保利物业等都是保利地产长期培育的品牌资源，体现了保利地产厚积薄发的商业地产经营战略。
一、产品定位
保利国际广场是以文化营销为主导的主题型购物中心，以六大主题文化中心开创了新型商业模式：
· 影视文化（保利国际影城）
· 美食文化（项目大量餐饮设置）
· 城市休闲文化（风情酒吧街、咖啡厅、美容ＳＰＡ等）
· 时尚购物文化（女性主题百货、特色主题步行街、数码科技用品等）
· 科技娱乐文化（主题科技娱乐园）
· 艺术文化（保利剧院、主题书店、音乐及乐器专卖店、艺术培训中心、保利博物馆）
二、运营模式
１、全程跟踪
保利提供的服务理念贯穿了项目运营的全部过程。许多开发商项目开发完毕后全身而退，对项目不闻不问不同。保利集团将动用旗下优质品牌及资源、深度介入保利文化广场后期经营及管理，与商家及业主共盈发展、确保项目经营成功。
２、品牌运作
保利地产秉承‘和谐生活，自然舒适’的品牌宗旨，植根于中国五千年深厚的传统文化，提出‘和者筑善’的品牌理念，培养了一系列优秀品牌，包括：保利商业经营管理中心、保利国际影城、东方神龙、保利物业、保利剧院及管理公司、保利博物馆、保利文化公司。其中，保利文化艺术有限公司为保利利集团重点培育产业的整体操作平台，已被文化部命名为首批“文化产业示范基地”；保利艺术博物馆是中国首家由大型国有企业兴办的博物馆，更于2000年春，在香港抢救保护了即将再次流失的三件圆明园国宝-牛首铜像、虎首铜像、猴首铜像；保利博纳（POLYBONA）是目前中国最大规模的以电影发行为核心竞争力的专业化电影公司，《投名状》、《长江七号》、《赤壁》、《导火线》、《三国之见龙卸甲》、《江山美人》、《十月围城》、《大兵小将》等著名影片都是其作品。
３、资源整合
本项目为保利集团重点项目，保利集团将整合、利用集团内各相关资源共同促进项目经营发展及市场造市，将利用资源包括：
· 保利文化公司旗下影视明星为项目宣传造势。
· 保利国际影城及东方神龙将安排部分《电影大片》在保利文化广场进行首发仪式。
· 保利文化公司将安排全国性大型文娱活动在保利剧院举行（如全国春节晚会分会场、同一首歌等）。
· 保利剧院管理公司将安排本项目举行面向全球直播的“元旦音乐晚会”及每年定期举行文艺演出、保利集团旗下“旅游卫视”将为项目做全国推广。
４、举办主题推广活动
保利商业经营管理中心将根据项目各业态不同文化特点及发展商拥有的资源优势，举办不同的主题推广活动，例如：“与法国春、秋服装ＳＨＯＷ同步的服装展示月”、“美食节”、“电影节”、“文化节”、“啤酒节”等活动。
５、掌控经营权
保利文化广场采用了租售结合的开发模式，即商家与地产商形成战略联盟，这种模式一方面通过一定量的商铺销售，迅速收回前期商业开发建筑成本，减少开发者前期资金压力与风险，另一方面，大量商铺使用权和经营权的持有，保证了开发者对商业后期运营的绝对掌控权，有利于投资价值的最大化。
保利地产通过对保利文化广场的销售与自我持有的体量做出了周详的前期规划，利用销售比例不到总量10％的商铺，收回前期建设投资成本，90％的自我持有物业则保证了保利对后期运营的绝对控制权，保利对10％的商铺的投资者，通过对比及以往投资的分析，做了精心的选择，以确保在后期的运营管理中，项目整体经营面积中超过80％的所有权掌握在发展商手中，超过30％由发展商直接经营（影院、剧院、博物馆），保证了发展商对项目的掌控能力，也成为了确保项目经营成功的重要保障。更多精彩内容敬请关注微信号：微评商业地产
稿件来源：《决策情报》、微评商业地产
