1月17日，苏州将迎来2014年的第一场大型土拍。此次挂牌出让的23宗地块中，城镇住宅用地5宗，商业用地10宗，商住混合用地8宗，共计74.78万平方米，其中商业性用地仍然占据绝对优势。区域分布上，吴中区共推出13宗地占半壁江山，高新区6宗、相城区3宗、姑苏区1宗。其中高新区狮山板块此次罕见推出5宗地块，其中1宗为纯住宅用地，2宗商业用地，另外2宗为商住混和用地。
其中，落座于新区主干道塔园路上的苏地2013-G-110号地块，因为其新区核心地段优势引起业内外的广泛关注。狮山板块作为新区的核心区域，土地稀缺性自不必说，该区域内的地块也必然引发哄抢。然而随着2013年上半年龙湖地产也宣布进驻新区狮山板块，该板块内商业综合体扎堆，商业地产进入激烈竞争阶段。此次商住混合用地110号地块的进驻，在新区狮山版图上是锦上添花还是画蛇添足？小编特此探位塔园路西110号地块。
地块基本资料
苏地2013-G-110号地块占地面积33233.9平方米，规划为商住混合用地。容积率1.0-2.8，地块楼面起报价达3928元/平方米，起报单价达11000元/平方米。地块周边城市综合体项目扎堆，其中包括龙湖时代天街、信汇达城市综合体、金鹰商业广场等8大综合体仍待建，110号地块的进驻，未来狮山板块将再添商住用地。
地块位于塔园路西、竹园路南，目前地块已是废墟一片，地面木板、砖头、麻袋等杂物堆积，还有部分路段能看到之前的轮廓。门口的保安亭还未拆除，铁门紧锁着。南北向狭长的小河将地块与西边的电子厂隔离，东西向河流将地块分割成南北两块。地块北面住宅、商业发展成熟，而南面为新技术产业园，工厂分布较多。
即将开拍的110号地块若成功出嫁，新区CBD必将再衍生出类似商住综合体，该板块的竞争或将进入白热化。机遇与挑战并存，开发商该如何权衡？该地块能否顺利出嫁？一下地块利弊分析可知一二。
地块优势
狮山商贸区位于长江路以东、何山路以南、竹园路以北、京杭运河以西的范围内，规划面积6.8平方公里，是高新区城市发展的核心区域。目前区域内已形成金融、商业、休闲、娱乐为一体的成熟街区，未来规划版图上几大大型城市综合体的逐个崛起、地铁3号线成功运行以及不断发展的各方面生活配套等等利好因素，狮山商贸圈明日繁华可待。苏地2013-G-110号地块恰处于竹园路以南，虽地块规划上并不在核心区域范围内，但一路之隔，核心区域繁华便捷的配套同样共享。
同时得益于高新区狮山商贸区“退二进三”的整体规划，东至运河、西至金枫路、北至马运河、南至苏福路约27平方公里范围，成为重点发展区域，规划将进一步提升竹园路城市综合功能轴的作用。110号地块落座竹园路上，又在新区交通干道塔园路，是“退二进三”的重点发展区域。地块以南范围内商业配套稀缺，承袭竹园路以北的繁华，开拓竹园路以南的荒僻，政策上的利好，该地块的潜力不容小看。
再加上地块以北竹园路上分布有馨泰花园、名馨花园、新升新苑等多处住宅小区，这些住宅区距离地块仅仅5分钟的路程。相比较远的狮山商贸区，图方便快捷，未来地块的建成不仅仅会吸收项目本身的住宅群，也将会满足周边住宅人群的部分商业需求。这样看，苏地2013-G-110号地块的潜力价值毋庸置疑。
地块劣势
近两年，各类商业综合体陆续进驻狮山板块：港龙城市商业广场，建筑面积16万平方米，投资20亿元;苏州高新金鹰商业广场项目，建筑面积达50万平方米，总投资约50亿元；苏州信汇达城市综合体总建筑面积40万平方米，总投资高达50亿；花样年以总价5.11亿元收购苏州银庄地块，曾经为高新区的地王，总建筑面积约20万平方米；龙湖地产总建规模达53.67万平米，总价25亿元。根据高新区发展规划，在该区狮山中心区域，未来将崛起18栋高楼商业载体。马年的首场土拍，110号地块为新区版图再添商住体，竞争已然进入白热化阶段。
另外，苏地2013-G-110号地块南面至横山路、向阳路、苏福路，板块范围内分布较多的仍是公司厂址，举目四望荒凉萧条尽显，居住环境难有大的提升。且住宅方面仅有诚河新旅城一个在售盘，山水华庭、苏香名园等几个为数不多的小区。未来拓荒南部，人气支撑依旧不足。
（来源：365地产家居网 作者：杨丽丽）
