主题：北京第二机场生态新城规划和土地一级开发研究

 　　前言

　　2007年开始多次到北京大兴区调研，北京第二机场的兴建是一件大事，通过第二机场带动建设生态卫星城，积极发展航空物流，电子和软件高科技产业以及游客接待中心等，建议占地90平方公里，人口规划规模为50万以内，缓解北京主城区人口压力。

　　本文通过对北京第二机场周边区域的考察和两年多的初步研究，提出空港区域产业规划的新思路，指出了重大发展替代进口产品的发展方向，例如，廊坊广阳适合发展高性能汽车发动机。

　　本文运用一个文化主题作为主线，四个规划(城市规划，产业规划，商业规划和旅游规划)结合的思想，提出了空港区域新城规划的创新流程，介绍北京第二机场空港新城土地一级开发的赢利模式，有利于北京空港区域的可持续发展。

　　一、 北京第二机场建设的背景

　　二、 法国巴黎戴高乐机场及其周边规划特色

　　三、 北京空港南部新城的产业定位研究

　　四、 北京空港南部新城的规划研究

　　五、 北京空港新城土地一级开发的赢利模式研究

　　一、 北京第二机场的背景

　　图1 首都第二机场位置图

　　首都第二机场的概念最早在2006年提出。2008年，国家发展改革委牵头成立了北京新机场选址协调小组，根据当时的推荐方案有三个备选地：天津市武清区、河北廊坊市、北京市大兴区。最终大兴区胜出，礼贤镇、榆垡镇成为备选地址。

　　新机场预计总投资803亿元，计划于2012年开工建设，2016年12月机场主体竣工，2017年4月试运行，2017年10月开航。

　　近期规划建设用地40平方公里(其中河北13平方公里)，4条跑道，航站楼面积70万平方米，客机位220个，年飞行量65万架次，航站楼满足年旅客吞吐量4500万人次，主要通过机场北部进场路和进场轨道交通，廊坊方向机场联络线，涿兴路等通道进出，如图1所示;远期规划建设用地90平方公里(其中河北30平方公里)，8条跑道，航站楼面积180万平方米，客机位400个，年飞行量100万架次，满足年旅客吞吐量1亿人次，主要增加北部新的进场通道和南部快速通道。

　　2012年2月，首都机场相关负责人表示首都第二机场有望成为“世界最大” ，计划于2017年竣工。

　　图2 北京新机场规划图

　　新机场新址在永定河北岸，榆垡、礼贤和廊坊广阳区之间。

　　二、 法国巴黎戴高乐机场及其周边规划特色

　　Aéroports de Paris 夏尔•戴高乐机场，通常称为《鲁瓦西-夏尔戴高乐》机场，是位于巴黎东北23公里的巴黎大区机场。它是法国第一大机场，它的名字取自所在地法兰西岛鲁瓦西和法国领导人夏尔戴高乐将军。机场的一半以上都位于法兰西到鲁瓦西镇。它是欧洲第二大中转机场，仅次于英国伦敦的希斯罗机场，由巴黎机场集团运营。

　　图3 法国戴高乐机场

　　巴黎机场戴高乐注重公共交通，规划了高铁和地铁以及公交等多种运输方式，形成了立体的交通网络。

　　欧洲总部云集巴黎，也为戴高乐机场带来了大量高质量的旅客和货物运输服务。有数据显示，巴黎机场服务地区创造了法国G D P的30%，戴高乐机场是该地区具有竞争力的关键因素之一。

　　随着空港升级，最直接带动起的运输物流行业，加上这一地区商业活动频繁，就业机会往往是其他地区的2-3倍，吸引大量其他地区劳动力来此工作和居住。根据2004年国际航空运输协会(简称：A T A G )的调研数据，当时仅戴高乐机场便已经提供大约65000人的就业岗位。如果将其周边的物流园区计算在内，有接近10万人在航空新城中工作生活，为满足这些居民的需求，一些休闲娱乐设施和购物场所逐渐兴起，自然而然地形成一座新城，并且还是经济和人员活力充沛的城市。

　　机场周边的规划特点

　　1.设置大型农产品等批发市场和物流服务

　　2.物流服务和办公以及居住和奢侈品商业结合

　　3.在距离机场较近的新城规划办公区，大力发展总部经济。

　　巴黎戴高乐机场非常重视零售经营，据介绍，巴黎戴高乐国际机场2E候机楼内的购物可以分为三站式：第一站是大商场(Grand Magasin)，包罗了化妆品和香水、艺术品和美酒等;第二站叫巴黎广场 (Place de Paris)，咖啡馆、餐厅、巧克力店等集中在此;第三站可谓是时尚名品街，汇集了一线大牌的时装、奢侈品、腕表、珠宝首饰等。

　　机场商店中聚集了最富盛名的各大品牌：

　　时装&配饰：Armani 阿玛尼、Burberry巴宝莉、Céline思琳、Diesel迪赛、Dior迪奥、Furla芙拉、Gérard Darel、Gucci古琦、Hermès爱马仕、Hugo Boss波士、Lacoste法国鳄鱼、Lancel兰姿、Longchamp珑骧、Marc By Marc Jacobs马克·雅可布之马克、Max Maraweek end、Montblanc万宝龙、Paul&Joe、Prada普拉达、Ralph Lauren拉夫·劳伦、Ray-Ban雷朋、Repetto丽派朵、Salvatore Ferragamo菲拉格慕、Solaris、Sonia Rykiel索尼亚·里基尔、Vanessa Bruno、Zadig et Voltaire。

　　图4第一站大商场

　　图5第二站巴黎广场

　　图6 第三站巴黎机场免税店

　　三、 深圳空港新城规划

　　据了解，大空港地区属于深圳城市总体规划中为城市重点地区预留的远景发展用地，拥有宝贵的储备用地资源，发展潜力巨大。其中最早启动区位于西海堤以东、锦程路以西，总面积约11平方公里。

　　深圳大空港区域正在将旧金山湾区，特别是硅谷地区作为赶超的目标。正在努力将一流研究型大学，虚拟大学园区和高科技园区一体化互动发展。

　　深圳筹建的南方科技大学是高水平研究型大学，采用了教授治校的体制，恢复中国在民国时期的优秀教授治理学校传统，重点发展和高科技产业密切相关的产业。

　　南方科技大学学科设置以理工科为主，兼具部分特色人文社会学科与管理学科。首批设立物理学、化学、生物学、微纳材料与器件、金融数学与金融工程等5个系，开设物理学、化学、生物信息学、生物技术、微电子科学与工程、金融数学等6个专业。

　　鉴于深圳空港的区域优势，结合深圳电子工业的良好基础，建议重点发展自主知识产权的芯片为主，将芯片研发设计和产生作为重点，主要服务电脑，手机以及相机，通讯产品等。将高可靠性电子元器件研发和生产也列为重点，成为国家战略电子产品研发基地和生产以及销售中心。

　　图7 深圳的空港规划

　　规划的大空港地区主要包括深圳沙井、福永的西部滨海地区，范围涵盖深圳机场、宝安区西部沿江地区以及前海地区，规划范围90平方公里，该面积是前海合作区的6倍。

　　深圳副市长吕瑞锋担任大空港规划建设小组组长， 五个重大项目带动大发展。

　　而根据前期研究成果，空港将坚持以大项目带动大发展的规划思路，近期将安排五个重大项目，包括会展贸易中心、商务功能区与城际企业总部、保税物流服务区、战略性新兴产业、信息服务与咨询等产业。

　　四、 北京空港南部新城的产业定位研究

　　北京第二机场周边区域的产业定位是非常重要的，某种意义上，产业规划要先行研究，要根据临空经济的三个圈层理论合理做产业布局，同步进行周边区域的规划设计，而且要建立周边区域协同设计机制。

　　图8临空经济的三个圈层理论

　　图9北京第二机场周边产业布局图

　　北京第二机场西北侧拥有大兴生物医药基地，南侧距离天安门50公里的固安产业园区是华夏幸福基业运作的工业园区，重点以电子产业和新能源、汽车零部件和现代制造产业为主。

　　图10 河北固安县产业园区

　　鉴于固安还拥有温泉资源,建议高起点打造温泉文化体验综合体,重点打造中国唐朝温泉文化特色。

　　北京南部空港新城包括廊坊广阳不适合发展与其他区域高度重复的产业，更不能增加国家限制的过剩产能，应该充分利用北京和天津以及河北的人才优势，集中力量发展知识含量较高以及填补我国空白的龙头产品，用于替代进口的高附加值机电产品。建议把汽车发动机类产品布局作为北京南部及廊坊重点产业方向航空发动机等产业适合重点布局在顺义临空经济区。

　　天津在抢占新一轮国内航空产业布局上却表现得十分抢眼。不仅空客中国公司总裁博龙先生高度评价了空客天津总装线总装的A320系列飞机的性能，而且欧直中国公司首席执行官BRUNOBOULNOIS也亲口表示了对在天津合作发展的兴趣。

　　据了解，截至目前天津已有7个大的航空项目布局在滨海新区，其中除了空客A320系列飞机天津总装线外，还包括直升机产业基地项目、特种飞行器生产基地项目、机翼组装生产项目等。据天津发改委统计，2009年前7个月，天津市航空航天产业实现产值75亿元，较去年同期增长了33倍，成为了该市增长最快的一个新兴产业。

　　上海则依托大飞机项目的优势，在上海临港开发区建设上海国家级民用航空产业配套基地。在这个一期规划5平方公里的新园区内，主要建设一个航空发动机研发中心和装试基地，以便为国产大飞机提供“中国创造的发动机”。目前上海市政府已决定，将把航空产业建成为继石化、钢铁、汽车之后的又一个经济支柱产业。

　　由于中航集团总部位于北京，北京航空航天大学等也在北京。

　　北京则决定建设一个“集带动区域发展的临空产业中心、中国国际交流门户、北京国际大都市生态卫星城于一体的21世纪航空城”。2009年7月29日，位于北京顺义的中航工业北京航空产业园正式开园，园区计划分两期完成规划目标，一期项目建设投资超过100亿。与此同时，中航工业航空发动机产业基地也正式落地北京，计划投资90亿元。例如，航空发动机研发中心等建议布局在顺义，形成集聚优势。

　　建议榆岱依托位于北京第二机场左侧的区位优势和生态优势,重点发展总部经济,建设机场商务与文化综合体为主,将商务办公和文化体验以及休闲娱乐结合。

　　建议礼贤积极发展航空保税物流，生物医药，计算机软件和自主创新为主的电子工业以及特色农产品等批发物流业。

　　图11北京第二机场周边区位图

　　北京新机场作为区域经济发展的新引擎，将带动冀中廊坊、保定、衡水地区快速发展，尤其是对廊坊、保定依托北京新机场发展临空产业及相关产业的作用至关重要。

　　图12北京新机场近期规划图

　　图 13北京新机场远期规划图

　　河北省研究机构认为：北京新机场的建设会进一步增强廊坊的区位优势，在北京产业功能外溢的基础上进一步提升廊坊地区承载较为高端产业转移的区域竞争能力，进一步突出廊坊在环首都绿色经济圈内的经济发展领军者地位。

　　区域产业重新集聚、扩散与重构：随着北京新机场的建设，会增强廊坊城市的整体经济实力，吸引外部新型产业同时引起廊坊市内部产业结构性的重组。机场的建设在产业方面会进一步吸引与航空相关的商务活动、高新技术产业、电子信息产业、高端制造业，物流产业等产业及园区的发展，并且对城市商务、商业、休闲娱乐、餐饮、教育等提出较高的发展要求。

　　到2015年，全市工业增加值实现1450亿元，年均增长19%;规模以上工业增加值实现1200亿元，年均增长21%，实现利税800亿元，年均增长28%。

　　廊坊市产业发展目标

　　目前廊坊市有规模以上汽车零部件企业50多家，产品涉及动力燃油、制动系统、转向系统、内饰等除整车组装以外的所有汽车主要零部件。2010年实现营业收入120亿，增加值20亿。廊坊市汽车零部件企业主要集中在廊坊开发区，廊坊开发区按照“设计独特、环境一流、品位突出、符合用户要求”的原则，规划建设了总建筑面积137884为平方米、建筑占地104031平方米的朗森汽车产业园。园区内集中了诺维汽车内饰件(中国)有限公司、亚新科美联制动装置有限公司、卢卡斯伟利达廊重制动器有限公司、瑞达汽车制动器有限公司、全兴工业有限公司等知名企业。其中天合汽车零部件(廊坊)有限公司、卢卡斯伟力达廊重制动器有限公司和威意特汽车系统(中国)有限公司3家企业为世界500强企业。新赛浦石油设备有限公司和威意特汽车系统中国有限公司被认定为高新技术企业。主要产品有制动钳总成、盘式制动器、汽车漆、空压机、内饰件、发动机零部件、紧固件、座椅加热器、方向盘温度调节器、电子电器元件和电缆线束等，分别为宝马、奔驰、奥迪、丰田、本田及奇瑞、吉利等国产品牌车配套。汽车零部件产业集聚现象初步显现。加快推进投资103亿元建设的首钢汽车关键零部件工业园、投资110亿元在大厂工业园区建设的中华汽车城以及投资60亿元的吉利集团霸州产业基地等项目建设，努力建设成为北方最大的汽车零部件产业集群。

　　广阳位于廊坊,地处机场东部空间广阔，产业基础薄弱,作者建议作为国家高性能发动机产业园区, 高性能汽车发动机是值得关注的重点领域,我国未来汽车工业至少需要2000万台高性能汽车发动机,汽油和天然气发动机在德国和日本已经非常成熟,中国有能力依托国家在北京和天津的科研力量研制一流的汽油和天然气发动机。汽油和天然气汽车发动机依旧有必要作为国家战略实现产业化,结束我国大量生产低劣汽油发动机的历史。

　　目前奔驰汽车发动机计划落后北京经开区，亦庄和大兴区临近，今后可以形成汽车发动机产业集群。

　　建议将国家自主知识产权的汽车发动机产业基地放在广阳发展,预计占地要5平方公里左右,远景规划10平方公里左右,高性能汽车发动机预计投产后五年内可以达到500亿元产值,远景规划在5000亿元以上，北京周边适合发展占地小产出高的发动机工业，鼓励自有产权的先进汽车发动机在北京建厂，与天津汽车产业形成完整的产业链条。

　　五、 北京空港南部新城的规划研究

　　1. 近期40平方公里容纳人口预计在20万人以内 远期90平方公里预计容纳人口50万人口左右。

　　2. 立体交通组织

　　图14 北京第二机场轨道交通图

　　西距天津市中心约74公里，距京津冀都市圈中河北各城市距离为： 涿州市17公里、廊坊市24公里、保定市86公里、石家庄市225公里、张家口市199公里、沧州市131公里、唐山市151公里、

　　建议以公共交通为主，通过地铁线路分别连接北京大兴区和北京主城区以及通过轨道交通连接到河北廊坊，保定等城市。建议开通多条公交线路到北京各区以及河北廊坊等地。

　　3. 建议以生态新城规划为主 提高空港新城的生活质量，克服过去北京机场周边区域由于规划滞后造成的建设水平较低的问题。

　　鉴于北京城区交通拥堵，空气污浊，工作效率低下等大城市病，借鉴中新天津生态城的规划经验，北京第二机场空港新城的规划要高起点作生态规划，建议雨水几种回收处理，垃圾严格分类处理，首期40平方公里中公园和绿地的规划要占到15%。40平方公里新城的用地比例建议如下

　　根据我国新城发展经验，我们建议对90平方公里进行统一的规划，成立北京和河北廊坊联合的规划委员会，进行统一的产业规划和用地功能规划，实现多赢。

　　4.规划流程的创新

　　图15空港新城城市规划五结合理论的流程框图

　　六、 北京第二机场空港新城土地一级开发的赢利模式研究

　　建议成立北京大兴区和廊坊政府与北京机场建设集团等联合成立土地一级开发公司，共同投入和获得收益，考虑到各方利益。负责基础设施建设和土地一级开发,负责共同完成区域产业规划,合理布局重大项目,避免重复建设和恶性竞争,打破行政界限,走联合发展的道路。

　　在北京第二机场空港新城赢利模式设计上需要考虑如下几点：

　　第一首先做好交通建设和生态建设，聚集优质资源，增加土地升值收益。生态公园和文化产业布局统一规划，让文化创意企业成为公园的有机组成部分。对于新城中央商务区，特别是结合地铁站点进行统一的城市设计，城市商业与文化综合体按照100亩以上规模进行统一出让，实现开发经营企业和政府的多赢局面。

　　第二 注重整体产业布局合理，注重城市办公和居住以及商业混合功能，减少日常对主城区的交通压力。在土地出让中，特别注意吸收龙头企业和税收大户。建议以自主知识产权的汽车发动机和电子产品作为新城的龙头产业,鼓励自主研发和产业化。

　　第三 要优质教育和医疗设施统筹考虑，适度超前发展，要为产业发展需要引进的中高端人才提供落户，子女教育便利。

　　第四 注重整体税收和民生最大化，打造生态新城，追求绿色GDP,走可持续发展之路。

　　参考文献

　　1. 卢济威，轨道站地区体系化与城市设计，源自城市设计晴朗的天空139-155页，北京大学出版社，2008年2月

　　2. 王志纲工作室，推手(67-79页)，北京大学出版社，2013年1月

　　杨宝民 宋恒明

　　清华大学国际商业地产运营班主讲教授，深圳新摩尔商业管理公司总经理

　　QQ:250703408

　　2013年2月完成初稿

　　2014年2月修订