“供应量连年增长，成交量却一直平平淡淡”的苏州（楼盘）商业地产市场迎来当头棒喝。
2月16日，苏州市政府颁布新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》，在商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”，要求可分割出售类的商业房地产项目，在预售前必须划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，时限为3年。
博思堂副总裁王久一则表示，“这种做法长期来说对市场是一种利好。”
禁令将会产生怎样的效果还要看时间检验，当前苏州商业地产市场陷入泥潭，需政府出台政策治理，则是无可争议的事实和亟待解决的难题。
过量之殇
新政效果还有观后效，苏州商业地产现状则是亟需解决的难题。
据了解，近年来苏州各个板块商业CBD中心崛起，数十层地标建筑越冒越勇，但写字楼、商铺、酒店式公寓市场去化不容乐观。苏州作为二线城市其发展速度与城市建设速度已经出现不匹配。
据不完全统计，目前苏州市区范围内(除吴江（楼盘）)已建成的购物广场、专业市场、邻里中心等各类商业体总量超过170个，还有一批在建项目和待建地块将上市。
苏州商业联合会的一份报告指出，苏州部分区域人均商业面积已经超过了3平方米，远高于西方发达国家水平，处于过剩状态。
熟悉苏州市场的业内人士介绍，苏州相城、园区、吴中、新区等板块均有营业情况萧条的商铺，落座非繁华路段，商场内人烟稀少，就连周边街道也很难看见密集的人流及车流。而这些商业项目后市将何去何从，似乎不容乐观。
事实上，苏州号角工作室统计的数据显示，2013年，苏州全市商业房源共成交7355套，成交面积约为49.05万方，成交套数环比增幅30%，但由于套均面积较小，去化体量增幅仅3.07%。
而库存方面，截止2013年底，全市商业存量产品中社区商业库存量最高，为59.37万方；而小型商业街套数最多，当前剩余2832套可售，套均面积为95.64㎡。
上述工作室数据分析师胡鹏总结苏州商业地产市场为—“供应量连年增长，成交量却一直平平淡淡”。他续称，从2011年开始市场囤积的量始终没有得到释放。
商业过量导致大多数商业市场经营惨淡，但据王久一介绍，在需求方面局部比较好的项目还是比较好。“像繁华中心、绿宝广场等局部好的项目还是比较好，这个政策对不太好的项目影响才比较大。”
cartier- 该帖于 2014/2/19 12:11:00 被修改过苏州“最严限售令”的出台，反映了地方政府抑制泡沫的急切心情。
日前，苏州市政府出台多条专门针对商业地产的调控政策，规定对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前需划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，三年内不得销售、抵押和转让，同时，提高新建商业房地产项目货币资本金监管标准，全面禁止“售后包租”。
一位在苏州有投资的开发商对《第一财经（微博)日报》记者称，苏州出台商业地产“限售令”一方面是因为当地商业地产已出现过剩的苗头，另一方面是因为不少采取“售后包租”的商业项目出现了“付不出租金、开发商跑路”的现象，由此引发的一系列纠纷也让地方政府非常头疼。
商业地产过剩危机浮现
在业内人士看来，苏州此次针对商业地产的调控政策可谓“极其严厉”。
这份名为《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见》的文件规定，对于可分割出售类的商业房地产项目在预售前划出一部分房产作为风险防范资产予以冻结，具体为：建筑面积在10万平方米以下的，不得低于地上总建筑面积的30%；建筑面积在10万平方米以上的，按地上总建筑面积3万平方米划定。冻结时间为三年。冻结期内不得销售、抵押和转让。
苏州为了限制商业地产进行一轮相对强力的“限卖”，或是为了改变苏州市商业地产开发过剩的现状。
据苏州市商业联合会于2013年年底发布的报告显示，目前苏州中心城区已建各类购物中心超过40家，在建购物中心超过30家，总量已超过南京。自2012年以来，在中心城区新建的20家购物中心中，近半数经营情况不理想，存在商铺、写字楼空置的现象，部分项目甚至无法正常开业。
“按照国际标准，人均占有商业面积在1.2平方米是一个比较合量的参照值，但苏州城区部分区域按照目前已建、在建、计划建造的商业项目计算，人均商业面积将达到3平方米，有的甚至达到4平方米。”上述在苏州有投资的开发商表示。
某研究机构专家认为，苏州的政策更多的是为了解决“售后包租”引发的问题，针对商业地产的“限售令”，一些大城市如北上广等，此前就有类似的规定。“现在不少二三线城市都在大力建设新城，在这个过程中，商业地产的过剩是一种普遍现象，因此，一些与苏州量级相同的城市，不排除出台类似的限制政策。”
而一位在昆山有过商业地产投资的人士告诉《第一财经日报》记者：“‘售后包租’是目前苏州很多开发商用于资金回笼的主要方式，如果受限，实力较弱的开发商资金流会受阻，从而带来更多的开发和运营困难。”
cartier- 该帖于 2014/2/19 12:10:00 被修改过
