主题：惠州江北40万平购物中心调查：亏损3-5年属正常

　　日前，惠州江北某高端商业体亏损数据的公布，掀起轩然热议。据不完全统计，仅江北中心区大型购物中心面积近40万平米。如此大的体量，经营状况如何？乐居编辑走访后发现，部分商场内商户惨淡经营，空档率近五成。业内人士分析，商业体亏损3-5年属正常现象，政府需在规划和基建配套上多扶持。

  盘点

  40万平米的江北购物商圈

  惠州某房企几年前储备在江北的地块，准备开工建设，却临时调整了前期的规划思路。“原本规划做商业综合体，了解江北的商业经营情况后，最终决定做住宅。”该公司负责人称，“就商场来说，江北现在已经挺多了，我们可以享用现有配套。”

  2010年以后，在原有丽日购物广场之后，江北片区新添华贸天地、意生广场、佳兆业中心等一批购物商场。据悉，大隆财富广场、星月城等也规划有购物中心。
　　
　　江北购物商圈现有40万平体量

  据新浪乐居数据监控统计，仅以江北中心区为例，已运营大型购物中心面积38万平米。其中，总投资70亿元的华贸中心，商业部分——华贸天地购物中心建面15万平米；佳兆业广场shopping mall 11万平米；意生广场投入10亿元，建面十万平米；丽日购物广场江北店逾2万平米等。

  在建项目中，大隆财富广场总建面14万平米，规划有2万平米的购物中心。华贸中心附近，以地王价入手而被业界广泛注意的星月城占地面积3万平米，总投资17亿元，拟建设商业、住宅及配套设施。

  单从体量来看，惠州江北已然形成开发商口中所说的“江北购物商圈”。

  现状

  部分商场惨淡经营商户逃离

  但在乐居编辑调查采访后发现，所谓购物商圈并非如外界想象的那样光鲜，甚至有部分商场生意冷清，档铺空置率近五成。
　　
　　意生广场内空档率近五成

  开业三年的意生广场，乐居编辑连续几日前往，无论是周日还是工作日，人气都十分冷清。一楼的鞋区和二楼的服装区都空出了不少的档位。经乐居编辑调查询问得知，原有商户在商场人气不足、定位混乱的情况下，经营惨淡，有不少已撤柜。“2年前在意生广场四楼开了个游戏厅，开业的时候雇了十多个员工，现在只剩下1个人留守，每个月都在亏。”得知新浪乐居在做江北购物中心经营现状的调查，有网友向编辑反应。

  元旦期间开业的佳兆业广场，配套有3000个地下停车位，集购物、休闲、餐饮于一体。乐居编辑采访商户发现，部分餐饮如客语等已实现了盈利，而其他百货类则在亏损经营。乐居编辑于晚餐时候前往该商场，目前仅开放的负三楼停车场仍未停满。

  面向普罗大众的丽日购物广场则吸引了周边居民到此采集生活用品，人气颇旺。

  据悉，2013年华贸天地营业额与客流量同比前年均增长了30%以上。乐居编辑分别采访了餐饮、服装、超市等业态负责人，有八成受访者称已盈利，有部分商户则表示即使暂时亏本也要守下去。从编辑亲身体验来看，该商场车流量不错，晚餐时间几乎停满。但就在几天前，华贸却公布了一组亏损数据，称惠州华贸从2011年至2013年已经连续3年每年亏损600万元到700万元。经核实该数据包含商业部分。

　　分析

  商业体亏本3-5年属正常

   从目前几大商场经营的现状分析，江北购物中心是否存在过剩之虞？这样大的体量靠什么来养？乐居编辑就此采访了多位人士。

  “一个商场的辐射范围决定了它的定位，对华贸天地来说，立足惠州，辐射珠三角乃至全国，决定了商场的高端定位。”惠州华贸商业管理有限公司总经理刘纲表示，“就区域来说，各个商场都有自己的定位，这也决定了我们会细分市场，不存在同质化的竞争关系。况且以华贸天地来说，整个珠三角的高端群体都是我们的目标客群，并不仅限于惠州或者江北。”据介绍，华贸天地VIP客户有很大一部分比例来自于淡水、河源、博罗等地。

  “营业额和客流量都大幅提升，实际上却在亏损？”对于乐居编辑的提问，刘纲解释，越是高端的商场，投入越大。“从硬件来说，惠州华贸完全复制北京华贸的标准，甚至弥补了北京华贸的不足，整个华贸投入了70亿元，这样大的投入，固定资产的折旧和利息的分摊都会比较大。惠州华贸经营不足三年，这样的亏损数据，我个人认为不是很大。”刘纲称。

  “商业体的消费市场的培育是需要时间的。”河南岸商业圈一位资深业内人士分析江北购物中心经营情况认为，“亏个3-5年都是正常的。”

  建议

  政府应注重片区布局和规划

   “就江北几大购物中心来说，如华贸天地，我认为在市场推广方面，还应该在现有基础上增加文化娱乐活动吸引人气，此外商场的动线和商品布局都还有调整的空间。比如手扶梯、垂直客梯和货梯这三类垂直交通的设置都偏少，对带动人流进入所有的店铺都有一定的难度；而在零售与餐饮分配上，餐饮过于集中，使得零售部分并未能充分享受到餐饮所带来的人流量，整体连贯性不强。另外，部分楼层品牌组合散乱，且1-4F出现开放式铺位的现象，对商场及品牌的形象和档次都会产生影响。而对佳兆业广场来说，商品丰富度还不够，内部的互动区和开放区设立也不够是现阶段主要问题。所谓体验式消费是指主动创造让消费者能参与、体验和回忆的经历，使其形成消费惯性，愿意经常过来，购物都是其次的。”上述业内人士分析。

  除商场本身的问题以外，该人士还建议，政府对片区的商业发展还需加大扶持力度。“首先要保证基础建设和改善周边交通状况，其次应提前做好商业布局和规划。”他认为，“现在已经有华贸和佳兆业了，往后大型购物中心还批不批、批多少、如何制定税费优惠等政策问题，这些都需要政府部门做好充分科学的评估，防止出现体量过大和同质化问题，意生广场就是一个例子。”

  “我们也希望政府能从管理上、税收上多给我们一些空间，能够更灵活的发展！”刘纲呼吁。
　　（新浪乐居 卢振侠 吕侠 伦渊渟 邹家琳）