华堂关店、SOGO拖欠租户押金成被告，昔日叱咤风云的知名百货商场如今却门庭冷清，未来，五环边将可能是商业地产的新战场。
日前，北京市出台政策主城区内禁止新建1万平方米以上零售商业设施。对此，专家认为， 随着京津冀一体化的逐步落实，产业转移使人口外移，整体商业配套将面临重新洗牌，五环边将建设更多的商业中心，人口集中的区域将以中心型商业中心为主，改变以往以主城区为主的购物休闲模式。其中，通州、大兴等郊区将建设更多的中小型商业中心，一改目前的商业格局。
主城区禁建1万平以上商业
京津一体化概念持续升温，动物园批发市场以及更多的零售批发市场外迁，让京津冀一体化进程迅速并且坚定。日前，北京市政府办公厅发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录(2014年版)》，严控不符合首都城市战略定位的新增产业，负面清单包括在全市范围内，严控高耗能、高耗水、高污染等新增“三高”产业，不再新建和扩建高等学校;在东、西、北四环和南三环以内，禁止新建1万平以上的零售商业设施、核心区内的住宅类项目(棚改、旧改除外)、酒店、写字楼等大型公建项目;在五环以内，不再批准建立政府办综合性医疗机构，不再增加政府办综合性医疗机构床位总量。
这一政策被业内专家解读成京津冀一体化战略的一个落地政策。北京推动产业及公共资源外迁，引导京津冀产业和人口的合理布局。专家指出，以上清单基本明确北京“高精尖”产业定位，同时也确定了“三高”产业的转移目标，将推动北京部分产业及对应人口的被动转移，为环北京城市在产业和人口方面的承接创造了空间。
据记者了解，目前主城区的大型购物中心基本都在1万平方米以上，以大悦城为代表的购物中心以休闲体验为主受到年轻白领的喜爱，但传统百货类的经营状况却受电商冲击陷入了面临闭店的窘境，前有SOGO因拖欠租户押金成为被告，后有华堂缩减门店数量，北京商业市场在悄然发生变化。
未来郊区以中小型商业为主
主城区内禁止新建1万平方米以上零售商业设施，将产生哪些影响?从宏观角度讲，是京津冀一体化、城市外迁的重要体现，从微观角度讲，加速了商业百货、商场的优化。
RET睿意德中国商业地产研究中心高级分析师赵瑞华向记者表示，受电商冲击，目前主城区的大型购物中心本身也在缩减或改变策略，其中百货销售萎缩较为严重，近期已经有部分知名百货商场关店。该政策的出台将加剧主城区商业的优化，进而淘汰一批不能及时适应市场变化的百货商场或购物中心，在重新洗牌后，突显优质购物中心的价值。他认为，未来大兴、通州等区域将新建更多的商业配套以满足庞大的购物休闲需求，但“主要以社区商业以及中小型购物中心为主，新建大型购物中心的可能性不大”。
从另一个角度，北京汉博商业研究院总监赵保军有着更具体的看法。首先是为了打好城市商业配套分布，减少较密集的商业分布而造成的资源浪费，同时为了给四环内的交通减少一定的压力，随着人们生活水平的提高，人们的商业性消费日趋旺盛，其都市化生活进程的加快也为交通带来了不小的压力。其次是对主市区的产业外迁而言，为了更好地进行配合，因此合理规划和建设城市外围的商业配套也显得尤为重要，所谓的都市网，其核心就是由商业带来的人口导入和经济提升。第三，从政策中可以看出(除棚改、旧改除外)，为了提升市区内的城市形象，这一条规定外的准许，侧面表露出城市环境升级功能的趋势，通过商业的模式将旧城及棚户改造，实际上也凸显出未来一段时间内四环内商业开发拿地的方向。一万平米作为划界基础，其如此小的体量完全是为了凸显社区商业的核心功能，以此满足市区商业的基础配套，同时更能保证大型商业的功能化需求。
随着北京产业结构的调整和人口的迁移，北京城市多中心发展成趋势，而人口的迁移对于商业配套的需求与日俱增。赵瑞华介绍，北京近郊的通州、大兴等人口聚集的城区，社区商业的市场潜力巨大。目前已经有购物中心在进行业态和品牌的调整，以满足人口需求的提升，而优衣库、星巴克等品牌商也看到社区商业的发展潜力，纷纷加快入驻的步伐。
上半年北京商业销售量降两成
对于零售商业的上游产业商业地产来说，受电商冲击、整体市场冷清以及信贷紧缩等诸多因素的影响，上半年销售情况并不理想。RET睿意德商业地产发布的最新数据显示，2014年上半年，相比全国总体小幅上涨，北京商业销售面积则成相反态势，降幅达18.1%。
数据显示，2014年上半年，全国商品房供需市场总体表现趋于回落，同时北京市场也未能幸免，供应和成交面积均有所下滑。数据显示，北京2014上半年商品房供应量为1181万平方米，同比下降20.4%;销售面积则为535.8万平方米，比2013年同期下降34.8%。其中，住宅和写字楼分别下降35.2%和43.9%。
“值得注意的是，与全国小幅上涨不同，北京商业物业销售面积不升反降，同比下降18.1%。”RET睿意德高级董事王玉珂分析，“这种反差源于：第一，有实力的开发企业加大对商业物业的自持力度，对外供应量减少;第二，整体楼市低迷的大环境及持续收紧的金融政策，导致商业物业的投资者入市更加谨慎;第三，受供应土地位置的影响，新增商业物业供应量有限，且多处于远郊区县等原因导致交易量的进一步回落。”
京津冀一体化助力商业地产
主城区内禁止新建1万平方米以上零售商业设施政策的出台，归根结底仍然是京津冀一体化战略布局中的一个环节。尽管目前“京津冀一体化发展规划整体方案”仍处于小范围征询意见的阶段，但其对房地产市场产生了最直接的影响，非核心功能产业向经济圈外围迁移，商业地产面临新机遇与挑战。赵瑞华也认为，主城区禁止建设一万平方米以上商业，是京津冀一体化战略的一个落地政策，是城市外迁的一个体现。
2014年5月，西城与廊坊签约建批发基地，丰台商务委与河北保定白沟签订合作协议。对于丰台大红门地区批发市场的非首都核心功能调整疏解，在此次商贸产业对接的过程中，明确未来大红门服装批发市场的一部分产业面临升级，一部分产业将要转移。
转移的部分可以迁入此次协议的河北白沟，为白沟的商业注入新的需求。目前，白沟新城已存在300万平方米的箱包商城，租金约4.1-5.5元/平方米/天，相较大红门的租金优势明显，而大红门服装批发产业的迁入，也与现有的产业形成互补，互相促进发展。面临升级的部分，进行了商业地产重新定位，以匹配北京市产业结构调整及经济发展水平。
除此之外，也已经有国有制造企业完成了向河北的整体搬迁，未来将有更多的政府机构、国营企业随着京津冀一体化规划的明朗而实现转移，这都将在实现北京产业结构调整的同时，给津冀两地的多个城市输入新的产业，促进三地产业的融合与发展。同时，城市外迁无疑也是商业地产发展的一个新的机遇。
下半年商业土地或持续降温
大型商业郊区化从土地市场成交即可看出，睿意德统计数据显示，1-7月北京成交的15宗商业用地八成以上在郊区，其中房山5宗，所占比例最大，其次是门头沟和顺义，通州、大兴、昌平均有1宗商业用地成交，主城区内只有丰台区成交一宗商业用地。
上半年，土地市场先热后冷，商服金融类地块成交宗数更呈现大幅下滑。据统计，2014年上半年北京的土地市场整体成交金额1115亿元，同比上涨68%。其中，一季度北京土地市场成交活跃，50宗成交土地中，住宅22宗，商服金融类9宗，住宅和商服金融类地块规划建筑面积占比达到86.5%;但是，自二季度开始，受整体市场低迷的大环境影响，开发企业拿地变得谨慎，共成交居住类8宗，商服金融类用地仅2宗，住宅和商服金融类地块规划面积占比回落至41.3%。
“2013年年楼市的相对活跃，各大房企回笼资金充足，拿地的积极性较高。而2014年上半年，土地市场明显呈现先热后冷的形势，再加上上半年的楼市低迷，房企资金收紧。我们预计，2014年下半年开发企业拿地更谨慎，土地市场仍将进一步降温。”王玉珂分析预测。受此影响，没有土地成交就没有未来即将入市的商业，明年将可能是购物中心等商业入市的空档期。
五环边将是商业地产主战场
一位不愿意透露姓名的业内专家李先生认为，主城区目前百货类大型商业已经饱和，华堂等知名企业已经在关店，SOGO也闹出拖欠租金成被告的窘境。他介绍，目前很多白领因为高房价都将住所选择在郊区，钟摆式的生活方式让他们的办公、生活以及交通成本都很高。所以城市外迁将使人口外溢，进而带动配套商业的落成，五环周边将是集中人力、资源、技术的密集区域，产业特点以新兴行业为主，并与各区的产业导向吻合。李先生认为，上述类型企业从压缩办公成本和方便员工的角度考虑，会将选址定在轨道沿线，未来的郊区化办公需求旺盛。
记者采访多位专家均表示，随着京津冀一体化、城市外迁，北京主城区将改变现在商业格局，五环边由于人口密集将成为商业地产的主战场，建设大型商业中心，通州、大兴等郊区将建设更多的中小型社区商业及购物中心。
赵保军介绍，目前，北京市的社区商业分布较不均匀，其受到各项规定的制约，其真正意义上的社区商业更是少之又少，由于其体量小，品牌进驻的条件有限，所以很多都是开发主体自行而定的临街商铺进行租售，中间缺少了统一的运营。这也为商铺后期的招商运营带来了不稳定的因素，也为社区商业的功能拓展造成了短板。同时，物流及电商的冲击，其基础消费的平台正在被不断地蚕食，因此，他认为社区商业将成为各开发商争抢并提生楼盘品质的一大卖点。赵保军介绍，社区商业将以生活服务类向便民服务类的方向发展，例如药房、洗衣、美容美发及果蔬等，使居住者得到更多的生活便利，并且在三公里辐射范围内完成，面积基本在300-500平方米左右。
记者采访了解，未来五环外将主要以大型购物中心及中小型社区商业相结合的方式作为区域配套，服务区域内生活和工作的百姓， 周边超过1万平方米的大型商业将不再是主力，相比社区商业其辐射面积相对较广，大概在10公里到15公里以内。
专家建议，如果有投资需求的购房者，可适当关注五环边或者通州、大兴等热点区域内楼盘集中的商业地产，对资产进行保值增值。
（法制晚报 记者 张东妮）
