一、项目背景 3
二、同类项目西安大唐西市的经验和教训 6
三、项目策划定位与规划设计初步构思 12
四、项目商业规划 18
五、项目投入和产出分析估算 21
六、项目投资合作模式 25
摘要
洛阳是我国的文化首都,洛阳是我国文化荟萃的古都,这里是白居易养老之地,也是大文豪欧阳修的钟爱之地,这里是我国书画艺术的发源地,龙门石窟在展示千年的文化艺术成果,这里是诞生无数唐诗宋词的中国文化中心。
采用唐代规划格局、现代建筑技术和古典建筑设计手法,将洛阳隋唐盛世时期的南市贸易中心和文化艺术中心形成现代综合体再现,将度假旅游和休闲养老结合,采用文化庄园再现唐代文人聚集洛阳的盛况。恢复古代里坊贵在保持唐代风格的基础上进行创新,赋予建筑实用的功能,才能真正再现隋唐洛阳南市作为我国贸易和文化交流中心的辉煌。我们将项目的赢利前景和文化价值结合,恢复我国唐代洛阳大型市场,恢复中国已经失传的唐代文化庄园,用静态的唐代建筑和动态的舞台演出复活隋唐时代的洛阳商业与文化交流历史,这是伟大的文化工程。
项目总投资70多亿元，实际投资20亿元可以滚动发展，项目一期毛利润15.9亿元，项目二期毛利润9.7亿元，项目利用复建、还原等方式，在遗址原址基础上建设具有隋唐商业元素的隋唐南市文化旅游项目。
我们欢迎有投资实力和旅游度假地产开发经验的企业来洛阳合作。
一、项目背景
隋唐盛世创造了灿烂辉煌的文明，一直被人们津津乐道。隋唐洛阳城更是洛阳辉煌历史的缩影。
按照规划，隋唐洛阳城保护展示工程按照“一区一轴”来打造。 “‘一区’指宫城遗址核心区，‘一轴’指天街遗址及两侧相关区域。”目前隋唐洛阳城保护展示工程的各个项目正在有序推进，应天门遗址保护工程、天津桥遗址保护展示工程正在进行前期准备，九州池、四方馆等保护展示工程已经启动。这些工程全部建成后，人们可以“穿越”到1400年前，亲身感受昔日隋唐洛阳城的胜景。
据了解，名城建设初期的21个重点项目中，已完成项目两个。除隋唐洛阳城保护展示工程外，目前还有13个项目正在有序推进，分别是：龙门石窟世界文化遗产园区、汉魏故城国家考古遗址公园、白马寺佛教文化园区、白马寺周边改造提升工程、洛浦公园功能提升工程、老城历史文化街区保护利用工程、涧西工业文化遗产保护开发工程、关圣文化产业园区、上清宫老子及道教文化园区、丝绸之路文化展示工程、市旅游服务中心、帝都百戏苑、十万宫廷乐舞项目。
据《唐两京城坊考》记载，洛阳南市，“东西南北居二坊之地，其内一百二十行，三千余肆，四壁有四百余店，货贿山积”。长安崇仁坊“一街辐辏，遂倾两市，昼夜喧呼，灯火不绝”。可以看出，唐朝时期商品经济繁荣。
据文献记载，隋、唐两代在东京洛阳和西京长安城内都建有规模庞大的市场，其中洛阳城内有北市、西市和南市三个市场。南市以经营日常商品为主，规模最大。当时，各类重要商品如金、银、珠宝、瓷器、皮毛、丝绸等从全国各地汇集到南市，再从这里发送到全国各地乃至西域、日本等地。最繁荣时，南市有商户三、四千家。南市最红火的时候是在隋代和盛唐，中晚唐以后变为居民区，金、元以后基本被废弃，其遗址大致位于今洛龙区。
隋唐时期为便于管理，官府在都城内每500平方米规划一个居民区，称为里坊。各坊之间以街道相隔，每坊建有围墙，留有坊门，昼开夜关。隋唐洛阳城内有109坊，据史料记载，隋唐南市占据109坊的2—4坊，为隋唐时期全国丝绸、瓷器等商品的集散地，是当时全国最大的商业贸易中心，在隋唐时期商业贸易中占有重要地位。该项目通过容纳大型商业集市实景演出、展示丝绸之路历史脉络、特色文化创意服务、经营餐饮娱乐等业态，实现经营收益。
隋唐南市项目位于龙门大道以东、洛河南岸，区域面积约1200亩。一期位于龙门大道洛阳桥以东、洛河以南，长约2000米、宽约300米，占地约900亩。二期位于隋唐南市核心区，面积约300亩。
环境评估
项目紧邻洛河及洛浦公园，处于隋唐遗址保护区的中心位置，为洛阳市的天然氧吧及水源保护地，生态环境首屈一指。
◆洛阳发展
洛阳位于河南省西部，横跨黄河中游两岸，“居天下之中”， 素有“九州腹地”之称，是华夏文明的重要发祥地之一，因地处洛河之阳而得名。洛阳是国务院首批公布的历史文化名城，是中国七大古都之一。行政管辖1市8县6区，总面积15208平方公里，市区面积544平方公里，2012年末户籍人口688.54万。其中，市区人口191.84万。
洛阳作为河南省副省级中心城市，发展迅猛。2013年度全年完成生产总值 3140.8 亿元，同比增长 7.2% ;地方公共财政预算收入 234 亿元，同比增长 14% ;固定资产投资 2589 亿元，同比增长 22.8% ;社会消费品零售总额1257.7 亿元，同比增长 13.9% ;进出口总额 17.95 亿美元，同比增长 13.8% ;城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别为24820 元和 8756 元，同比分别增长 9.7% 和 12.6% ;
洛阳市“跳出老城，建设新城”模式，是实施国务院批准的《洛阳市城市总体规划》(1997年—2010年)的重要精神体现。经过二十五年的发展，洛南新区已经成为洛阳城市化发展成就的重要体现。隋唐南市项目所处位置是洛南新区最后一块黄金地段，也是洛阳城市区最后一块大面积可开发用地。
◆项目优势
1、文化优势。该地块位于洛阳市三大旅游景区龙门、关林、白马寺之核心位置，毗邻邵雍故居、国花园、百家姓文化创意广场项目，文化底蕴深厚。
2、区位优势。项目北邻洛河堤南岸，景色宜人，西接洛阳市第一景观大道龙门大道，为连接新区、老区的咽喉位置，交通便利。
3、生态环境优势。项目紧邻洛河及洛浦公园，处于隋唐遗址保护区的中心位置，为洛阳市的天然氧吧及水源保护地，生态环境首屈一指。
4、政策优势。洛阳市围绕“帝都文化”牌，深耕历史文化旅游，制定优惠政策, 根据城市发展与文物保护需要科学制定规划设计指标，允许在唐代里坊基础上适度创新，支持项目开发。同时国家也正在大力改革文化产业，项目恰赶上好时节。
5、开发面积优势：项目土地面积达到1200亩，为高端项目打造提供了充足的空间尺度。通过合理规划，可以打造丰富的产品组合，在洛阳这个文化名牌下，创作举世瞩目的标杆作品。
二、同类项目西安大唐西市的经验和教训
西市，世界文化的海洋。
唐代是中国历史上最具开拓进取精神的时代，也是历史上最为开放的时期之一。西市浓郁的丝路文化特征，也恰恰验证了唐代开放包容、开拓创新的文化内涵。
丝绸之路沿途印度、中亚、西亚乃至欧洲等地的文化，尤其是印度系统和伊朗系统的文化，在西市乃至长安颇为流行，胡风胡俗渗入唐人的生活，灿烂的唐文化也由此传播到遥远的西方各地。
大唐西市，见证了泱泱大唐的开拓进取，见证了煌煌盛世的鼎盛繁荣，更蕴藏着开放包容、诚信自尊、开拓创新的大唐文化精神，大唐之魂。
战略定位：
丝路源 大唐魂
大唐西市是西安复兴丝路商旅文化的第一着力点，是西安再现大唐文化中心的城市魅力客厅。
目标定位：
中国第一个体验式丝路文化商旅城区
功能定位：
以丝绸之路和盛唐的历史文化为主题，以体验式的丝路文化风情旅游和休闲购物、娱乐商业为主导，以高档的商务型酒店、办公和居住为辅助，共同打造：
都市体验旅游中心;
都市休闲商业中心;
区域高档商务中心。
大唐西市规划
西安大唐西市
根据总体规划,九宫格区域为商业和文化产业区，划分为九坊。
第一坊为商贸大观;
第二坊为金市广场，是九宫格布局的中央入口，形成市民休闲广场，也是大型活动的中心区;
第四坊文博天地，设有西市遗址展示厅、大唐和市井商业区;
第五坊为金市中心，设有仿古大型娱乐和餐饮及演艺中心;
第三、六、九坊为丝绸之路风情街区;
第七、八坊为国际古玩城。
大唐西市各具特色的功能分区，延续了盛唐西市丰富的商业业态。
成功经验：文化娱乐和餐饮比较成功
教训：由于西安已经失去了首都地位，对外贸易和全国性商品集散功能不具备，目前的西安主要是西北的商品集散中心，加上零售商业竞争激烈，大唐西市的零售购物中心没有达到预计的经营效果。
经济效益和文化品味的平衡是文化综合体的难点，也是洛阳隋唐南市文化综合体需要突破的难点。
三、项目策划定位与规划设计初步构思
洛阳市隋唐南市项目位置示意图
洛阳城市中心最重要城市旅游文化与休闲商业综合体，文化演艺中心，文化旅游度假中心，商贸与进出口展示中心，企业总部聚集地。
项目二期核心区规划意向图
一期900亩，容积率1.2，建筑高度大部分控制在24米高度，允许200亩控制在36米范围。
项目一期功能布局示意图
项目一期建筑面积72万平方米 满足度假旅游和休闲养老的高档社区综合体
项目一期设立500亩文化庄园区域,分别将白居易和孟浩然等大诗人笔下的庄园,根据文化意境进行再现。其中白居易庄园按照10亩地规模规划,建筑面积为1200平方米,大部分为描述白居易诗歌意境的景观分区,例如,大林寺桃花景观区。
白居易文化庄园的景观设计需要考虑白居易故居的景观特点,白居易晚年居住洛阳东南。根据记载特点如下:
“履道西门有弊居，池塘竹树绕吾庐”履道里，亦称履道坊，位于隋大业元年(605)始建的东都城外郭城的东南隅。引伊水自南入城的河渠，流经坊西、坊北，又向东流入伊水。因这里遍布水塘，有竹林，有杨柳，有果园，风光秀丽，引人入胜。
大林寺桃花
朝代：唐代 作者：白居易
原文：
人间四月芳菲尽，山寺桃花始盛开。
长恨春归无觅处，不知转入此中来。
白居易文化庄园总平面
我们认为恢复重建南市，可以总体风格符合隋唐要求，但是必须有实用功能，才有生命力。
项目二期300亩，200亩容积率1.5，建筑高度大部分200亩控制在26米(满足南市古代街区和多层住宅要求)，建筑面积20万平方米，100亩局部允许在48米高度(满足五星酒店和名品购物中心的建设要求以及总部办公楼综合体48米高度)，容积率3，建筑面积20万平方米，总计地上建筑面积 40万平方米，地下面积15万平方米。
项目二期产品定位
四、项目商业规划
项目二期适合布局大型商业和娱乐项目，具体商业规划建议如下：
购物中心
购物中心形象如图所示
购物中心内部形象，100亩核心综合体外面形象符合中式建筑风格，与隋唐古典街区风格协调。
五、项目投入和产出分析估算
项目一期投资估算
900亩地价，如果在100万元/亩,那么地价总额是9亿元。总投资44.85亿元。
销售预测
销售毛利 51.75-44.85=6.9亿元
保留物业价值9.5亿元
投资毛利润率31.7%
二期文化演艺综合体投资估算
300亩地价 (50万元每亩) 1.5亿元 ，25.45 总投资。
销售预测
沉淀4.25亿元资金，保留物业价值酒店价值6亿元+8亿元购物中心=14亿元 ，假定销售物业毛利润9.75亿元，毛利润38% 。具有一定投资价值，才能有效吸引投资者。
文化艺术演出的构想----一代女皇 重用天下英才
重视农业发展，让百姓修养生息。
发展科举，重用寒门
武则天任用了很多贤臣来治理天下，在历史上以知人善任著称，武则天一朝号称“君子满朝”，娄师德，狄仁杰等著名的贤臣均在其列，后来的“开元贤相”姚崇和宋璟也是武则天时期提拔起来的。武则天善于用人还体现在她在用人制度上的改革和创新，她改革科举，提高进士科的地位;举行殿试;开创武举、自举、试官等多种制度，让大批出身寒门的子弟有了一展才华的机会。
文化艺术 表现中外文化交流和国际贸易的盛况。
武则天为开元之治奠定了基础
武周时期是文化艺术的大发展时期，佛教艺术也是重点之一。大诗人白居易等在洛阳的创作活动应该列入艺术表演范畴，文人辈出的唐代 需要用艺术手段再现。
西安的华清池已经将白居易的长恨歌改变了演出剧目，建议用民乐个歌舞表现琵琶行剧目，进行再创作。
六、项目投资合作模式
1.政府给予保障规划条件和容积率,协调国家文物局，为项目开发创造必要的条件。
2.政府机构组织项目写作小组，帮助办理相关开发证件。
3.外来投资可以控股(项目总投资44.85+25.45=70.25亿元，实际投资20亿元可以滚动发展)。
开发单位：洛阳市港乾置业有限公司
策划单位：深圳新摩尔商业管理有限公司总经理
ybmybm- 该帖于 2015/2/26 11:19:00 被修改过