随着城镇化步伐的加速以及人们生活水平的提高，商业及大型购物中心面积在近几年内突飞猛进的增长。根据深圳中原研究中心的监测，深圳购物中心人均面积也由2006年的0.24㎡/人迅速提升至2013年的0.51㎡/人，8年时间内翻了一倍。购物中心的迅速扩张遇上了电商的高速发展，行业竞争日益激烈。如何通过业态的合理布局来吸引客流，已经成为当前购物中心招商运营的主要攻坚点。
深圳中原研究中心对深圳不同时期开业、商业建面在10万㎡以上的7个典型购物中心的业态分布进行了系统调研。结果显示，当前深圳购物中心仍以购物功能为主，进驻的商家半数以上集中在服饰、珠宝首饰等传统业态。7大购物中心的餐饮商家平均占比约为21%，略高于国际标准的18%。此外，其余业态占比均不足10%，主要分布在儿童、个人护理、休闲娱乐等领域。
图1 深圳市大型购物中心业态占比分布图(按商家数量)
数据来源：深圳中原研究中心
随着市场竞争的日益激烈，购物中心之间面临着高度同质化的突出问题，且以购物为主的定位逐步受到电商的冲击，尤其是传统服饰业态。所以，近两年购物中心在招商方面开始针对业态分布做出调整，餐饮、娱乐、个性成为转型的主要方向。通过对深圳不同时期开业以及同一购物中心最近几年的业态变化进行分析，可以发现以下几个大的趋势：
首先，餐饮业态占比大幅提升，甜品等体验式休闲餐饮成为主要方向。在购物中心发展的初期，市场竞争较小，集中式购物成为购物中心的主要定位，餐饮并未受到足够重视。2004年左右开业的金光华、万象城餐饮商家占比都在15%左右。2008年以及2013年前后，深圳购物中心迎来两轮集中式的高速发展期，行业竞争日益激烈。2012年开始，新开业购物中心餐饮商家占比由此前的15%上升至24%左右，并继续向30%靠拢。同时，通过对比早期开业购物中心业态随时间的变化也能发现同样的趋势，万象城、金光华当前的餐饮占比与开业初期相比均有约2个百分比的提升，益田假日广场提升幅度更是高达4个百分点。
从餐饮商户的调整方向来看，主要转向甜品、饮品以及酒吧、咖啡等吸引顾客长时间停留的业态为主。而其中又以甜品店表现最为突出，例如金光华的甜品店在全部餐饮业态的占比由2011年的17%提升至2014年的24%，益田假日甜品在餐饮中的占比也高达25%，2013年开业的海雅缤纷城(资料、团购、论坛)甜品占比接近3成。
其次，儿童业态占比稳步提升，电影院与反斗乐园基本成为购物中心标配。互联网的快速发展带来的人与人之间关系的疏远，父母忙碌的工作使得儿童的玩伴变成了各种玩具，娱乐活动逐步从家里、社区搬进了购物中心。“家庭式”购物、休闲已经成为当前购物中心的另一大利润增长点，儿童业态在购物中心中的占比处于稳步提升中。深圳2004年开业的金光华、万象城中儿童业态占比约为4%，且是已经经过调整后的，而2013年开业的多个购物中心中该业态的占比已经翻番，达到约8%。此外，在2013年开业的购物中心中，电影院与反斗乐园基本成为购物中心的标准配套。
最后，服饰占比趋降，非中心区珠宝饰品配比仅为城市核心区一半。互联网的高速发展使80、90后形成网购习惯，与此同时物流、退换货服务、价格等电商优势日益凸显，导致淘宝、天猫、唯品会等一批大型电商崛起，对实体服饰销售形成巨大冲击。深圳购物中心对服饰业态的配比也从2004年的45%左右降低至42%上下，金光华、益田假日的服饰业态占比在过去几年也有3-8个点的降幅。此外，购物中心郊区化也带来了业态的微秒变化，罗湖、福田核心区域的中高档购物中心对钟表/珠宝等饰品的配比基本在15%左右，而宝安、龙岗等非核心区的该业态配比仅约10%上下。
图2 不同时期开业的购物中心业态分布表(按商家数量)
数据来源：深圳中原研究中心
综上所述，餐饮、休闲体验等互联网尚未触及的领域是当前购物中心业态转型的主要方向，轻购物、重餐饮与休闲娱乐特征正在凸显。随着移动互联网的高速发展，传统购物中心面临的竞争将越来越激烈，预计在不久的将来，单个业态内产品的品牌、定位、档次等更多细节因素，也将购物中心重点考虑的方向。
（来源：深圳中原研究中心）
