一、新开业项目总数维持历年高位，外来军团将带来变革与创新
搜铺网消息：纵观2015年，上海计划新开业的各类商业地产项目多达50个，另有约50个项目力争在2015年年底或2016年年初冲刺局部试营业。其中，包括多个改造项目及大量原定于2013-2014年开业但因工程或招商进度延期至2015年开业的项目(包括多个已拖延多年的老大难项目)，再加上各种错综复杂的因素，正所谓计划赶不上变化，预计最终势必有30-40个左右的项目延期至2016年之后开业，例如原定于2014开业的悦合国际广场由于资金链断裂一度停工导致开业日期无法准确预测。故此，预计真正能在2015年度顺利开业或局部试营业的商业设施数量虽将超过2014年的47家，达到50多家的高位水平，但新增项目商业总面积将进一步走高。然而，必须指出的是，处于筹备期的100来个商业地产项目中，真正完全符合购物中心定义的项目不足1/3。
作为中国最成熟的购物中心市场，汇集国内最多资源的上海无疑是各大优势实力集团测试自身综合实力的试金石或一较高下的商业练兵场，所以海内外的商业地产巨头源源不断地涌入上海安营扎寨。其中将于2015年新加入战局的购物中心巨头企业包括：意大利RDM集团佛罗伦萨小镇奥莱、英国唯泰集团奕欧来精品旅游购物村奥莱、美国迪士尼小镇商业中心、台湾国泰集团南翔太茂、台湾太平洋建设集团森活广场五角场地下商城、重庆协信集团中环星光时代广场、北京光耀东方集团收购改造豫城时尚广场为老上海风情的城隍庙广场、广州合生集团五角场合生国际广场、广州海印集团周浦滨水新天地、广州合景泰富与富力地产合作的嘉誉国际广场和天汇广场、保利集团嘉定台北风情街、苏宁集团的南桥苏宁生活广场、光大集团与同昌盛业合作的嘉定大融城、日本丸红及住友商事的嘉定马陆好世商业广场、日本大丸与上海新世界合作的南京东路新世界大丸、龙盛集团闵行龙盛国际广场、杭州嘉凯城名镇天下旗下新普荟……
据搜铺网记者统计，外来军团中项目数量最多的岭南广州兵团占据了4个席位，紧随其后的欧美系兵团则拥有3个新项目，而央企兵团、重庆兵团、深圳兵团、浙商兵团和福建兵团都正在厉兵秣马蓄势待发。已在上海确立商业地产界江湖地位的十大龙头集团同样不甘示弱，百联、瑞安、万达都将开出新项目，盈石还将新推出旗下新社区购物中心品牌陆家浜路STATION新邻生活站，于2013年首次在上海开出曹路宝龙城市广场的宝龙集团更是力争在2015年末同步在上海多个郊区开出多个新项目。如此大量新晋过江龙兵团的涌入，是否会打破上海购物中心业目前以香港和上海本土企业及东南亚发展商占据优势的格局尚待观察。但可以肯定的是，藏龙卧虎的多方龙头企业强势进军上海购物中心产业，在带来更多资金、项目的同时，势必带来人才的大流动、思维及技术的创新与交流，新定位新模式的项目将不断出现，城市面貌日新月异，上海购物中心业在竞争日趋激烈的同时必将越来越丰富多彩。群雄逐鹿大上海，叱咤风云的购物中心大商战正在拉开帷幕，各大集团将施展什么绝招且待搜铺网连续报道。
二、大量项目将填补市场空白点，项目类型趋于细分和多元化
从区域板块和商圈填补购物中心空白来看，上海唯一一个尚无大型购物中心进驻的区县——崇明将喜迎百联崇明购物中心，两大新规划的市级商业中心——大虹桥和真如的开山之作分别由瑞安集团的大型体验式综合体虹桥天地和中型购物中心天汇广场担当，宝山吴淞首个一站式购物中心宝乐汇即将开幕，杨浦控江路商圈引入第一个社区购物中心紫荆广场，江湾新城则将有嘉誉国际广场开业，虹口凉城导入首个大型复合式商业中心SOLO TOWN搜乐城……郊区购物中心网络进一步加密，将新增金山万达广场、奉贤南桥苏宁生活广场、嘉定马陆的大融城和好世商业广场、临港宝龙广场和百润时代等等。就成熟商圈看来，南京东路迎来百货购物中心新世界大丸，五角场五个角中最后空白的一角将由高端定位的合生国际广场填上，大宁商圈继大宁国际商业广场之后的第二个购物中心——大宁中心广场1期有望开门纳客，八佰伴附近的世纪大道站世纪大都汇综合体项目将迎开百联世纪购物中心的率先启用，联洋商圈将再增一家购物中心丁香路778广场……就项目后期扩建来看，苏河湾大悦城2期将由5万平方米的中型购物中心蜕变升级为11万平方米的大型购物中心，瑞安集团新天地板块企业天地2期即将启幕，浦东森宏广场2期和农工商118广场的3期威尼斯水城或有望启用。
由于上海购物中心项目布点渐趋饱和导致竞争激烈，满城购物中心遍地开花的情况下，对开发商的运营能力和资金实力要求不断攀高，导致近3年来上海被收购整体改造并更名的存量资产项目层出不穷，2015年豫园商圈中被多次转手的豫城时尚广场在彻底大改造后更名为城隍庙广场实现第三次变脸(由时尚购物中心恢复为老上海风情文旅商业中心);阳光新业集团则将其轻资产模式导入上海，正在整体翻新改造的淮海中路锦江国际购物中心将易名为新业中心527;长寿路亚新生活广场被大业主收回后将耗资8亿进行彻底改造。就奥特莱斯来看，受迪斯尼乐园的辐射影响，浦东明年将同时增加2家正宗的欧式奥特莱斯——迪斯尼乐园附近的奕欧来精品购物村和浦东机场附近的佛罗伦萨小镇奥特莱斯，上海奥莱业由之前的青浦百联奥莱一家独大，杨浦上海国际时尚中心名品仓、青浦米格天地奋力追赶的格局有望变为五雄争霸，青浦赵巷与浦东迪斯尼则成为上海两大奥莱集中地。而最特殊最具特色的三大项目当属全国最高楼上海中心配套购物中心、全国最大的会展中心上海国家会展中心配套购物中心、杨树浦的东方渔人码头休闲娱乐中心。
三、2016-2018展望未来篇
搜铺网盘点上海近年出让的大中型商业综合体地块，及目前在建的数十家购物中心项目，可以发现国内外的知名商业地产发展商正源源不断地涌入龙盘虎踞的上海购物中心及商业综合体产业，熠熠生辉的新军团名单中包括：香港太古、新加坡丰树集团怡丰城、日本三井集团拉拉宝都、美国铁狮门、美国塔伯曼、方兴、重庆龙湖、红星、万科、旭辉、华润万象城、广州海印、深圳招商地产、金地、苏宁、泛海、星光耀、福州正荣、福州中庚、福建中骏、福建融信、深圳卓越、中海、中建、中铁、天安、厦门禹州、建滔、北京金融街控股、北京SOHO、新华联、佳兆业、经纬置业、青岛新地、亿丰、立天唐人、福建明发、银亿、香港兰桂坊、台湾泛太平洋……而复地集团BFC外滩金融中心等一大批项目也计划于2016——2018年间开业。
虽还未在上海布局项目，但对上海购物中心业跃跃欲试或曾经考量过上海商机的企业中不乏瑞典英特宜家荟聚、日本永旺梦乐城、美国西蒙、法国欧尚高鑫广场、韩国乐天集团、泰国中央集团、土耳其菲巴特科莫、香港置地、台湾冠德环球GlobalMall、台湾远东、台湾新光、马来西亚柏威年、马来西亚百盛、菲律宾SM、新加坡丰隆、深圳深国投印象城、深圳宝能、深圳海岸城、深圳京基、鹏欣水游城、远洋地产、银泰、茂业、王府井、首创等大鳄。
展望2015年至2018年，上海购物中心发展将进入第四阶段——伴随着井喷的项目增量和惨烈的混战，真正步入成熟期;局部区域呈超饱和布点，并形成总量结构性过剩，初级购物中心和原始/伪购物中心总量过剩，势必消化不良，但优质购物中心项目由于无可替代的魅力依然维持供不应求排长队求租状态;群雄纷争弱肉强食，适者生存剩者为王，惨烈的竞争分流，必然导致部分体质差的新项目直接淘汰出局，老化项目不进则退也将面临淘汰降级或在加时赛中落败的严峻考验。
四、高手齐聚各显神通，上海购物中心百家争艳
据搜铺网商业地产研究中心不完全统计，上海目前在建及规划中的大中型购物中心新项目达到100多个，几乎平均每2个地铁站，中环外每个镇，每个园区都有规划的购物中心项目。但在建及规划项目由于动迁、资金、团队、招商、运营等各种原因，估计最终能在未来4年内顺利建成的仅占项目总数的70%左右，最终成功如期开业的项目预计仅占这70%中的60%左右，而其中真正能造成较大商业影响力的项目又不足20%。
江湖数十个不同门派的高手齐聚大上海，华山论剑各显神通，各宗各派众多不同模式孰优孰劣在未来5年即可初见端倪。由于每个国家每个地区每个城市都拥有其不同的文化特征，每位零售商都采取不同的战略，每位消费者都具有不同的偏好，故不同国家地区不同省份的购物中心发展商在大都市上海的角斗将十分考验各家的国际化和本地化水平。
日趋激烈的近距离厮杀，汇率差和税收差引发机场免税店和海外购物持续升温，逼迫上海的购物中心业不断创新细分，新定位新特色的新型体验购物中心将层出不穷百花齐放，除了目前已有的办公综合体配套商业中心(如上海商城和环球金融中心)、邻里中心(如正大生活馆天山店和扬高中路店、欧尚长阳店)、社区购物中心(如瑞虹坊和浦东嘉里城)、街区型商业广场(如大拇指广场、大宁国际商业广场和金桥国际广场)、家庭定位的区域型生活广场(如宝山万达广场和百联西郊)、历史文化商业街区(如豫园商城和龙华旅游商城)、休闲文化商业街区(如新天地、武康庭、永嘉庭和思南公馆)、创意文化商业园区(如田子坊、老场坊和老码头)、年轻潮流时尚购物中心(如大悦城和来福士广场)、都会型购物中心(如新鸿基IAPM和静安嘉里中心)、奢侈品高端购物中心(如新鸿基IFC国金中心和恒隆广场)、巨型家庭娱乐消费中心(如正大广场和仲盛商城)、奥特莱斯(如百联奥特莱斯和米格天地)、时尚生活中心(如96广场、联洋广场、上海湾、353广场和芳汇广场)，地下购物中心(如迪美广场和香港名店街)、地铁站内通勤商业体METRO MORE生活馆(虹口体育场站、赤峰路站、人民广场站、南站站内)、大百货准摩尔(如八佰伴和新世界城)、交通枢纽商业中心(如虹口龙之梦和长宁路龙之梦)、年轻潮流主题购物中心(大悦城1期)、涉外主题购物中心(如浦东嘉里城)、运动主题商业中心(如碧云体育休闲中心)、演艺主题商业中心(世博奔驰文化中心)、机场购物中心(如虹桥国际机场T2)、特色主题商街(创智天地创智坊大学路商业街、吴江路四季坊、徐汇滨江东方梦工厂梦中心兰桂坊)、高端宾馆配套购物中心(半岛酒店)，以及泛购物中心类的特色商业地产项目(如宝山汽车梦工场、虹口运动LOFT创意基地、艺术园区红坊和M50、1933老场坊、音乐谷、田子坊)。
此外，特色主题购物中心(如迪斯尼小镇休闲商业中心)、亲子主题购物中心(赵巷元祖梦世界)、生态化休闲旅游主题购物中心(如松江佘山世茂新体验魔幻城、迪斯尼小镇、苏河湾华侨城)、美式郊区超级大盒子购物中心(如英特宜家和永旺梦乐城)、文化艺术主题购物中心(如新世界K11和天安阳光广场)、田园生态型商业中心(如松江青浦项目)、巨型百货购物中心(大宁利福久光城)、日式生态购物中心(金桥拉拉宝都)、机场外独立免税购物中心、渔人码头等新型主题购物中心有望纷纷破土而出各显神通。甚至连定期巡航上海的皇家加勒比、歌诗达等巨型邮轮本身也是一个集免税精品店、剧院、酒吧、餐厅、咖啡馆、影院、康体俱乐部、游艺机、夜总会、游泳池、住宿于一体的大型商旅文综合体，相当于可移动的大型休闲购物中心。
（转载请务必注明来源，违者必究!本报告为搜铺网商业地产研究中心独家报告，郭歆晔/文）
