台湾商人五角场善宏LOOK街开店纠纷记
五角场万达广场特力时尚汇中的善宏LOOK街内，台湾商人吕涵和夫人郑女士开出了一家台湾鸡排店，可仅维持了40天时间便关了门，对其间引发的矛盾、纠纷，各有各的说法。从这小商铺的开店、经营和失败，可引出种种教训和启示。
规模高达34万平方米的五角场万达广场，特力时尚汇位居其东北部的一幢五层独立建筑内。也许是为了经营多样化和提升人气，特力时尚汇又把其一楼、二楼的部分经营面积出租给了一家名叫善宏(上海)餐饮管理有限公司的企业，在这里开出了美食广场——善宏LOOK街。
在善宏LOOK街数十家餐饮店铺中，在沪经营饭店多年的吕先生和郑女士去年8月开出了一家店铺，专卖台湾鸡排。可没想到，台湾商人和经营管理方为此闹出了不少矛盾和纠纷，以至于今天都还没有彻底解决。
“在我看来，善宏LOOK街从一开始的招商名目中就存有疑问，接着是进场经营期间的低劣管理，再到提前解约后的退款金额问题，整个开店过程堪称一场噩梦。我现在只求得到一个公道。”向商报记者曝光这场“开店纠纷”的美籍华人、台湾商人吕涵直言道。
作为美食街管理方的善宏公司则表示：“经过多方协调，我们已经在纠纷处理上做出让步，提高了解约退款金额。不过吕先生必须遵守自己签字的合同，承担违约责任，并就其先前对善宏公司作出的‘恶语中伤’作出道歉。如果他拒绝接受最终的解决方案，那我们就按照合同，走司法途径解决。”
那么，这起从2014年8月持续至今、当事双方如此对立的纠纷，究竟事实情况如何？
■焦点之一：合同
开店前竟没仔细研究合同
按照吕先生的说法，当初就是因为看中万达广场和特力屋的双重品牌及其人气，才决定在此投资开店，经营台湾鸡排的生意。
“从去年8月初最早接触美食街的招商代表小李开始，对方就一直打着万达广场和特力屋的名号进行招商。我和我太太都认为是与承租万达广场部分区域的特力屋方面在进行合作，直到签署店铺租赁合同的前一天都没怀疑过。”吕先生这样向记者表示。
然而让他意想不到的是，当去年8月18日第一次看到店铺租赁合同时，却发现其中的出租人(甲方)变成了之前从未听说的“善宏(上海)餐饮管理有限公司”。
吕先生表示，其实从8月初至8月18日第一次看到合同文本期间，自己曾两次向招商代表小李要求拿到合同文本，以便与妻子仔细研究。但小李回答说，特力屋在台湾是上市公司，你们也是台湾人，合同不会有问题的。同时还有许多其他商户抢着入驻美食街。小李劝吕先生尽早签约。
吕先生说，自己在第一次见到美食街店铺租赁合同文本时，招商代表就以合同是常规的格式合同为由，催促他与妻子当场签约。因为经验不足，又想尽快入驻，夫妇俩才在没有仔细研究合同内容的情况下，在五角场万达广场特力时尚汇一楼的汉堡王快餐店内草草签了字。
怎料，直到签完合同进场运营后，吕先生才发现这份合同中的约定与实际操作有许多不合理之处。
“所有的条款都是规定了吕先生一方的义务，规定了善宏一方的权利。”吕先生的一位律师朋友对记者说，“有些条款显失公平。比如，因房屋质量出现问题，甚至商业广场内的任何部分出现问题，导致经营或者财产损失，善宏一方不必作出任何形式的赔偿或补偿或减免任何租金。反过来，乙方原因造成甲方(善宏)损失，却要承担一切费用。这不是明显的霸王条款吗?”这位律师指出，类似的条款在合同内随处可见。总之，是免除甲方的一切义务和责任。
根据吕先生的说法，双方的签约时间是2014年8月18日。而根据他所提供的合同复印件，商报记者却发现这份所谓的“格式合同”居然缺少最关键的签约日期。并且，在租赁起始日期、商户进场日期、装修期限、开业日期等时间节点上也存在相互矛盾之处。
例如，租赁合同中约定店铺的进场日为2014年8月15日，计租日期为2014年8月20日;可是，这份合同同时又规定了10天的装修免租期。明明是8月18日才签的合同，怎么提前3天就已进场了?即使按照8月15日进场的时间点，计租日也应该是8月25日，怎么又提前5天就计算租金了呢?而在另一份由善宏方面提供的对吕先生店铺结算账单中，将计租日算作8月19日起，居然又比合同约定的计租日提前了1天。如此混乱的时间节点，在一份经营方提供的格式合同中出现，实在令人匪夷所思。
为证实吕先生的说法，商报记者随后来到位于淞沪路161号的“善宏(上海)餐饮管理有限公司”实地采访。接待记者的公司负责人曾女士和财务经理石女士表示，公司与吕先生之间的纠纷确实存在。
但两位负责人都认为，公司旗下的招商人员不可能打着万达和特力屋的名号对外“黑心招商”，在整个招商过程中出示的名片都注明是善宏公司的身份。
石女士拿出了一份吕先生此前未向记者提起的“合同签订意向书”，并进行了解释。在这份由吕先生的妻子郑女士签字的意向书上，双方的签字日期为8月11日，意向书上明确约定的交房进场日期也为8月11日，计租日为8月18日，与正式合同上的对应时间节点存在出入。
石女士解释称，双方实际是按照意向书的时间节点进行操作，在8月11日签订意向书的几天后，吕先生的店铺实际上就已开始进场，直到正式合同约定的计租日8月20日之前一天，也就是8月19日，吕先生签了进场单，目前仍留存为证。鉴于此，善宏公司方面在开具给吕先生的店铺运营收费账目中，才将计租日期算作8月19日起，仅仅比正式合同约定的起始日多计算了1天。
专家点评
齐晓斋(上海市商业经济研究中心首席研究员)：显然，在对待合同的问题上，台湾商人吕先生犯了审核不严的严重错误。这一错误导致后面一系列的被动。
从签约情况看，吕先生不仅没有仔细研究合同，甚至可能对经营场所的尽职调查都没有做。成熟商家在签约进驻前，一定会对经营场所的人流等情况进行摸底，慎重决策。同时对合同条款仔细研究，认为不合理的地方必须郑重提出，这就是人们所说的“先小人后君子”。这对经营者、创业者来说，都是一个反面的教训，值得认真记取。
鉴于格式合同提供方处在强势有利地位，因此，法律规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、主要义务，排除对方主要权利的，该条款无效。另外，对进场和计租的时间点有矛盾，应当采信有利于吕先生一方的条款，因为他是格式合同的相对方。
■焦点之二：管理
招商人索要好处费 店旁开出同类店
开店经营后，吕先生才尝到了当初未做尽职调查的苦头。“当初招商时，对方拍着胸脯说美食街位置优越，工作日有周边写字楼的白领午餐需求，双休日则有商业中心的大客流保障，投资店铺稳赚不赔。没想到开业后发现，招商负责人吹嘘的大客流根本不存在。”吕先生向记者特别表示，美食街的管理人员素质太差。
令他“印象深刻”的主要是两件事。
第一件事是索要好处费。吕先生说：“原本不想提这件事，但事实的确存在。招商代表小李当时曾借口美食街铺位紧张，以私下帮我们抢先入驻为由，向我与另一杨姓商户讨要每人25000元的好处费。”当时，他见美食街的商铺如此抢手，便一口答应了对方提出的好处费要求。
吕先生的夫人郑女士证实，是她亲手将5万元(连同杨姓商户的好处费)交给了小李。对方的说辞是公司的副总经理和其他人员一起收的好处费。后来，当他们决定退出以后，小李通过杨姓商户传话，要将25000元退回给他们，并于去年10月中旬的一天晚上退还了这笔钱。
对于吕先生所爆料的索要好处费一事，公司管理层称从未得知这一情况，表示如果属实将“严肃处理”。善宏负责人对商报记者说，吕先生很可能在编造此事，也就是在撒谎，因为没有证据显示这一索要好处费的事情真实存在，相关招商人员也矢口否认。
对于“撒谎”一说，郑女士特意写了一个“陈述”交给商报记者。“陈述”中提到了是怎么把5万元交给对方的，对方又是怎么退还给自己的，有明确的时间和地点。
第二件事更令吕先生觉得憋屈。那就是开业没几天，他的鸡排店旁边出现了另外一家鸡排店。且位置比他的好，还可以现金结算，而不是他的店铺被要求的买卡后统一收银。
“竟然是同样的鸡排店，这叫我怎么办?”吕先生叫苦不迭。
翻阅吕先生与善宏方面签订的租赁合同，里面确实没有同业禁止的条款，这让他陷入很不利的境地。对他来说，鸡排本身就是一个小众产品，不像中餐、西餐这样的大类，相同门类的经营没有什么大问题。“我当时说他们黑心招商，主要就是指这一点。”吕先生表示，“虽然合同没有明文规定，但这有违商业道德，实在让我无法忍受。”
商报记者向善宏管理方求证此事时，善宏方面表示，的确有一家鸡排店目前在经营，但究竟是在吕先生的店铺关门后进来的，还是正在其经营时开店的，有点记不清了。另外，在获悉吕先生对客流情况感到不满后，善宏公司也曾主动提出可为其更换更靠近门口的铺位，但最终是在他主动回绝的情况下才作罢的。
专家点评
齐晓斋：究竟有没有索要好处费?笔者不是法官。如果确实存在，就是管理方的问题了。虽然是管理方员工的个人行为，但因为是职务行为，管理方负有不可推卸的责任。
合同是如此重要。吕先生因为没有仔细研究合同，没有要求在合同里加上同业禁止的条款，所以管理方真的招进了一家同样的鸡排店，吕先生也拿他们没办法。这就是吕先生没有充分重视合同的不利后果。当然，在一个规模不大的美食广场里，同时开两家鸡排店确实不妥。经营管理方在没有和原商户充分协商的前提下，将另一家鸡排店招商进来，不就是换个法子让先前进入的一家经营不下去，而逼着他走人吗?
■焦点之三：收费
收银机服务费每月1500元
自去年8月底试运营后，台湾商人的鸡排店铺仅仅经营了40天时间，最终在2014年10月9日选择关门。然而，就是这一提前解约撤出美食街的决定，给吕先生带来的却是持续至今的扣款赔偿纠纷。
按照吕先生的说法，自己在10月初决定退出善宏LOOK街后，便通过书面形式，要求退还自己已缴纳的进场费3万元、押金2.5万元、9月份店铺营业款1.9万余元。对于这项总计7万多元的解约退款要求，起初由特力屋出面协调。吕先生从特力屋方面得到的信息，是对方答应退还5.5万元。可当找到善宏方面时，善宏对特力屋方面的说法并不买账，又以需要扣除承租期间实际产生的租金、水电费、垃圾清运费、管理服务费等为由，将答应退还的金额降低到2万多元。后来，经过多方协调，善宏才将退款金额提高到3万元。
然而最终，吕先生连3万元退款也没有拿。
吕先生认为，由善宏起草的《合同终止协议》明确将他认定为违约方，似乎还款3万元完全是善宏对他的恩赐，所以他完全不能接受这种侮辱性的言语。“我提前撤出美食街，是因为他们的招商许诺没兑现、后期管理低劣，对我的生意造成了负面影响，我是直接的受害者。”
另外，吕先生还向商报记者介绍说，自己的台湾鸡排店关门后还有一批店内设备遗留在原先的铺位内，目前这个存有纠纷的铺位又被重新出租，而自己的那批设备却不知踪影，他怀疑已被善宏方面变卖。
于是，商报记者又一次找到了善宏公司负责人。当听闻了吕先生的说法后，善宏公司财务经理石女士连声喊冤，公司负责人曾女士更严肃地要求吕先生就损害善宏公司名誉的说辞作出道歉。
据善宏方面介绍，根据其与吕先生先后签署的“合同签订意向书”以及正式合同，吕先生在店铺正式运营前，需要先支付3万元进场费、6万元保证金(也就是吕所说的押金)、5000元企业活动推广费。且在正式合同中约定，3万元进场费在任何情况下都不予退还。
这些收费名目和金额，在记者看到的由吕先生的妻子郑女士所签署的“合同签订意向书”以及正式合同后，均得以证实。然而在实际操作过程中，吕先生仅支付了进场费3万元、保证金2.5万元，未支付5000元企业活动推广费。
石女士表示：“说白了，吕先生就没有按照合同协议，交齐约定的所有前期费用。现在，他除了开口要合同中明确规定在任何情况下都不退还的3万元进场费，还索要部分营业款。这不等于是自己经营不善，就拍拍屁股走人，还要赖掉部分租金、水电费，以及部分垃圾清运费、洗碗费等服务费用吗?他这样不遵守自己签署的合同，还对外声称善宏公司‘虚假招商’，对我们造成了很恶劣的影响，所以我们要求他承担提前解约的责任，并作出道歉。”
当记者提及“店铺内自有设备是否已被管理方变卖”的疑问时，石女士直言，“在吕先生提出解约要求后，我们曾发过书面通知要求他在指定期限内撤走自有物品。逾期未撤走的，将被当作废弃物由管理方自行处理。而结果是，吕先生对我们的书面通知置之不理，所以我们就将其遗留物品另行处理了。”
吕先生认为是善宏的“黑心招商”造成了目前的局面，而善宏方面认为在按合同办事的前提下，他们已经作了极大让步。这正是双方始终难以和解的最重要原因。
吕先生和善宏方面均向记者提供了一份“店铺运营收费结算单”(见下列图表)。善宏方面表示，这张费用结算单中已经不考虑吕先生的违约责任，纯粹是实际发生费用的结算。并解释称，这张表格中的费用主要包含两大部分，第一部分是经营期内的租金，包括退出后铺面空置期的租金。善宏公司负责人特别强调，按照合同约定，因为是吕先生违约，所以装修期内的租金不再免除，即从进场的8月19日算起。第二部分是经营期内发生的费用。而这正是吕先生异议较多的。
“最后一项进场费分摊，明明我只交了3万元进场费，他们却以6万元来计算分摊。且不说进场费本身合理不合理，光分摊费用就多算了一倍。”吕先生向记者表示，“只听说超市有进场费，没想到美食广场也有。合同中说，进场费是用于店面及公区装修、消防申报、煤气开通、证照办理、现场管理等各项费用。难道这些不是经营方应该提供的服务吗?这个进场费属不属于乱收费呢？”
至于水费、电费、垃圾清运费、洗碗费、收银机服务费等，吕先生都感到有点不可理解。“就拿电费来说，店铺内部的电费都是我们自己交的。这里的电费可能是公用部位的电费分摊。我们是交了租金的，公用部位的照明应是管理方提供的服务，怎么还让我们交费?即使分摊，怎么分摊，金额如何计算出来的，我们都一无所知。”
最具讽刺意味的是一个名为“收银机服务费”的费用，每月收取1500元。在向善宏负责人征询这一收费项目时，他们表示，这是收银机供应商收取的服务费用，意思是说这个费用不是善宏收的。粗略计算，吕先生的店铺一年光缴纳的收银机服务费就要高达18000元。以LOOK街20家餐饮店铺计算，收银机供应商收取的服务费每年将达36万元。而记者从网上查询得知，一台普通收银机的售价仅为2000元。
石女士表示，水电费都是每个店铺单独装表计量，不存在问题。而垃圾清运费、洗碗费、收银机服务费等，石女士承认确实没有在正式合同中作出明确约定，但坚持声称美食街内的所有商户都是按照统一标准收取，善宏方面可以拿出其他店铺的账单进行对比，不存在故意抬高收费以减少解约退款额的问题。
专家点评
齐晓斋：在合同签定有利于己方的情况下，善宏的一些收费项目反而使自己陷入了不利境地。
就拿这个“收银机服务费”说一说。第一，这个钱该收吗?商场管理方统一收银，是为了控制商户的营业款，对管理方有利;消费者先要买卡才能消费，增加了一道手续，即对商户不利。加重对方义务的前提下，再向对方收取服务费，于理有悖。第二，收这么多合理吗?每年高达几十万元，管理方以供应商收取为托辞，显然难以自圆其说。
管理方和商户之间，管理方相对强势。商户直接面对消费者，相对来说经营风险更大。这就要求经营管理方创造一个公平的经营环境，避免竭泽而渔，为小微企业创造一个更好的经商氛围。这对善宏LOOK街而言是这样，对整个上海而言，又何尝不是如此呢?
（上海商报 记者 郭羽 见习记者 胡毅）
