新商圈悄然崛起
5年前，当延安路开始向吴山脚下延伸的时候，没有人想到这里会出现一个新的商圈，也没有哪个部门规划要在这里营造一个商圈。然而不知不觉中，一个新的商圈已经出现在延安南路吴山脚下。
从延安路和解放路的交界处，由北往南走，一座座新的商城拔地而起：高达7层的元华商城，商铺面积5．4万平方米；8层的涌金广场，商铺面积6．6万平方米；耀江广厦，商铺面积2万平方米；清波商厦，商铺面积1．2万平方米；吴山商城，商铺面积5万多平方米。
如果把这些商铺的面积加在一起，这个数字让人吃惊：整整20万平方米！这个数字比武林门商圈的百大、杭州大厦、银泰百货、国大百货四家百货店的营业面积之和多出了12万平方米。难怪有人惊呼：吴山广场周围已经出现了一个足以和武林门商圈相抗衡的新的商业中心。
如果仅仅从硬件设施上去讲，这种说法无疑是成立的。吴山商圈所具备的商铺面积，那些已经建成或正在建设中的商场的服务功能设计以及内外装修的档次都远远超过了现在的武林门商圈。
然而另一个不争的事实是，和武林门商圈相比，现在的吴山商圈缺少了作为商业最必须具备的要素———人气。尽管涌金广场、清波商厦、耀江广厦早已落成，元华商城、吴山商城也在加紧建设之中，但当你漫步在吴山商圈的时候，你会发现那些外部装潢十分考究的商业设施大都没有投入使用，有的甚至已空关了一年多时间，由此导致本应商机勃发的吴山商圈一直冷冷清清。
这样的一种局面使许多局外人难以理解，按理说，吴山商圈内的任何一块土地都是寸土寸金，谁又会如此大方，甘愿让这样的黄金宝地无缘无故地闲置着。
开发商心中隐隐的痛
我们不妨来揭开笼罩在吴山商圈身上的那层神秘面纱。
上个星期，记者奔波于涌金广场、耀江广厦、清波商厦、元华商城和吴山商城之间，最后发现了这样一个现象：这些商铺的开发商都是房地产公司。换句话说，房地产公司不仅成了写字楼、商住楼的投资人，同时也是商铺的投资主体，正是这个因素造成了目前吴山商圈的尴尬处境。
长期以来，商业设施的投资渠道比较单一，绝大部分商业设施都是由商业经营单位自行投资。它的好处在于投资主体和经营主体合一，投资和经营之间不会脱节。而房地产开发商成为投资主体后，商铺仅仅是整个楼盘的一个附属产品，开发商并没有经营商业的打算，商铺开发也带有一定的盲目性。对于它们来说，在卖掉了写字楼和商住楼以后，为了尽快回笼资金，实行利润的最大化，在商铺的处理上同样采用了一个“卖”字。于是涌金广场的一至三楼3万多平方米的商铺被400多个业主买走了90％；耀江广厦的一楼卖掉了80％，二楼卖掉了60％，两个楼层的业主加起来达到50多个；清波商厦目前为止已卖掉了60％的商铺；正在建设中的元华商城也把一楼给卖了。
对于房地产公司来说，把商铺分割卖给业主，并没有过错。作为开发商，只要把商铺卖出去，它们的目的也就达到了，自身的使命和应该承担的责任也到此结束。至于投资人买去以后干什么？什么时候投入使用？这些都不是开发商所关心的，更何况商业对于它们来说，是个完全陌生的行业，叫它们去从事商业经营活动，实在是勉为其难。
然而事情并没有想象的那么简单，当开发商一边数着钞票，一边想全身引退的时候，矛盾随之而来。
在林林总总的业主中，一部分是以经营者的身份出现的，对于他们来说，买商铺的目的是为了经营，他们希望自己买来的商铺能够尽早投入使用，产生效益，更何况其中还有不少人是用银行按揭或其他途径借来的钱买的商铺；另一部分业主则是以投资人的身份出现的，他们并不急于经营，或者对经营毫无兴趣，有的甚至是为了养老才买的，这些人的惟一目的是炒商铺，等待的是商铺的增值，尤其是当他们看到吴山商圈的商业氛围还没有形成，更不想过早地进入。
这样就把开发商推上了一个两难的境地，一方面，商业设施的长期闲置显然是开发商不愿意看到的，因为它不仅会损害部分业主的利益，同时也会损害开发商的品牌和形象。另一方面，要让这些商业设施投入使用又谈何容易。当众多的业主从开发商手里买了商铺之后，其经营权和所有权已经转移，开发商已经没有发言权，即使想回租，出价也是开发商无法承受的。因此当一些开发商和业主商量的时候，听到的却是这样一句话：“我都不急，你急什么。”这句话着实让那些开发商无言以对。
由此看来，吴山商圈的冷场从某种意义上来说都是卖商铺惹的祸，而这恰恰是开发商自己有意或无意中造成的。
其实，吴山商圈热不起来，除了上述因素外，还有其他更为深刻的原因。杭州市贸易办副主任唐跃认为，吴山商圈是一热一冷：政府、开发商、商家都很热；商业气氛却很冷。其原因是由四个脱节造成的，即城建发展规划和城市商业发展规划相脱节，政府行为和市场行为相脱节，房地产开发商和商业经营开发商相脱节，企业和企业之间相脱节。唐跃的分析可谓一针见血。
涉足商业已不可避免
6月26日下午，在本报召开的第七期房产沙龙上，耀江集团副总裁张经业面对众多的房地产开发商感慨万千：“从房地产开发商到商家，我们没有准备，我们是伴随着许多烦恼，跌跌撞撞地进入商界的。”
张经业的这番话在会上引起了共鸣。吴山商城总经理钱永林同样认为，开发商进入商业领域，完全是不得已而为之，当初并不想介入，现在希望把商业这块做好，也是为了对客户负责任。
但不管愿意也好，无奈也罢，开发商在全身引退已断无可能的情况下，涉足商业已变得不可避免。
就当张经业在房产沙龙上慷慨陈词的时候，涌金广场的大门口正竖着一块倒计时牌。计时牌显示，这一天离涌金广场开业还有84天。
对于尚未成熟的吴山商圈来说，谁最早进入，就意味着谁将作出牺牲，它不仅吃不到头口水，等待它的反而是头口苦。现在涌金广场终于走到了前面，尽管这一步它走得很累，也走得很无奈。
据了解，经过和400多位业主一年多时间的磨合，面积33053平方米的涌金广场购物中心将于9月18日开业。而在此前后，位于地下一层的家乐福超市、位于四楼的电影超市———东方好莱坞、位于五楼的大型餐饮———好阳光、位于七楼的会所式画廊和空中网球场也将开门迎客，加上现在已经开业的位于六楼的空中观光热带花园、空中儿童公园和储秀茶馆等，涌金广场所包容的商业业态已可以让市民“迎着朝霞进来，数着星星回家”。
“我们将不惜一切代价把涌金广场办成精品，为吴山广场商圈的崛起作出贡献。”张经业的这一表态既表明看好整个吴山商圈的未来前景，也显示了涌金广场拼一拼的决心。
作为目前吴山商圈内单体面积最大的商业中心，涌金广场的成功与否对周边商厦的影响将是至关重要的，毕竟榜样的力量是无穷的。
然而应该看到的是，涌金广场的整体启动虽然将大大提高吴山商圈内的人气指数，但吴山商圈要热起来，依靠一个涌金广场是远远不够的，它不仅需要时间，还需要众多商家和投资者的联动，尤其需要那些还在等待观望中的商家一起努力。
期待辉煌 呼唤经营创新
不管怎样，房地产开发商进入商界将对现有杭城的商业格局产生积极的影响，这一点无可否认。它一方面意味着商业融资渠道得到了拓宽，另一方面也预示着今后的商业竞争将更趋激烈。作为商业战线的一支新军，想在激烈竞争的商界站稳脚跟，并非易事。
杭州解百集团副总经理郑学根建议，房地产公司开发商住楼、写字楼是轻车熟路，经营商业不一定内行。常言道，隔行如隔山，对于房地产公司来说，可以采取两种经营方式，一是成立专门的经营公司，自己参与商业经营，二是可以委托经营，让行家来经营。在现代商业经营中，人的因素始终是第一位的，因此对开发商来说，无论采用哪种经营形式，引进有商业经营管理经验的专业经营公司和职业经理人，或者干脆委托经营，都是值得考虑的。将房产所有权和经营管理权相分离，不失为上策，这一点，杭州宾馆业已经有了不少成功先例。同时，这种经营格局一旦形成，它意味着专业的商业经营公司和职业经理人的市场将越来越大。
除了经营方式的选择外，吴山商圈的商业定位也是一个不能忽视的问题。按照传统的商业经营理念，应该是先确定商场的目标消费群，然而才有商业定位，接着再根据定位去招商。而目前吴山商圈的难点正在这里，由于一些开发商在尚未明确商业定位的前提下就开始盲目招商，而且业主分散，这就给商业定位带来了难度。吴山商圈的商业定位应该包含两个层次，一是和整个武林门商圈的商业定位要有区别，它绝不能是武林门商圈的简单克隆。二是吴山商圈内商场和商场之间的定位要各有特色。从目前情况看，自涌金广场率先提出“休闲、购物、观光”的商业定位后，其他商家相继跟进，基本上在围绕这六个字做文章，同时在商品经营上均选择了高档、精品化之路，这里既有合理的因地价高而不得已的一面，但由此带来的经营类同倾向也是需要警惕的。
杭州作为一个国际化的旅游城市，只有一个武林门商圈肯定是不够的，吴山商圈的存在有其必要性，而且吴山商圈有这么多的商业载体在那里，这就决定了它总会有崛起的一天。根据上城区政府三产办主任吴忠心的预测：再过三年时间，吴山商圈就会热闹起来，届时延安路南北两个商圈就可以形成一种互补的格局，杭州也将变得更加繁华。
我们期待着这一天早日到来。（杭州日报）
