2001年，无论新开工面积还是竣工面积、施工面积，都有罗湖、福田、南山、宝安、龙岗并驾齐趋之势。而专业人士则说这表明整个深圳的开发和发展已经是同步升温，共同发展。尽管如此，但深圳现在东门、南山、华强北三大商圈最为抢眼，三国混战、鼎足而立却是不争的事实。
上个世纪深圳的商业是东门的商业，这里是港人集中购物天堂，这里是中外游客必然光顾“特区”。以至于有人说“东门的商铺就是摇钱树”。事实上，东门是深圳历史最悠久的商业区，它作为深圳老的购物天堂，形象已深入人心，而且东门商家比较集中，消费档次以中低档为主。但另外一个现象是东门商铺的开发已经由原来的供不应求发展到相对过剩，商铺也有一定量的空置率。
如果说东门是深圳商业的起源和龙头，福田则是深圳商业的中心地带。华强北商业的“一夜”崛起给深圳商业带来不少新的启示，福田中心区将是未来大商业的积聚地，譬如福田的电子商业独占鳌头，遐迩闻名。如果说深圳的特点是青春飞扬、活力四射，那么华强北则是深圳个性的突出体现。这是一个全方位的综合商业领域，在这里，有使人眼花缭乱的服装市场、有成行成市的电子市场、更有可以随心所欲放松自己的娱乐场所和饮食场所，我们从华强北的兴旺看到了深圳快节奏的发展，以及深圳商业的发展模式。
随着滨海大道开通，南山将成为深圳未来重要的人口聚集区，这里新兴住宅区犹如雨后春笋，星罗棋布；南山是特区新经济的区域中心，这里高新企业密集，高新技术园正迅速崛起；南山是人文社区，这里拥有深大、大学城、研究生院等，南山商铺市场以其良好的发展前景正吸引众多投资者关注的目光。
尽管商铺看上去红火，有关专业人士认为深圳的商场依然存在隐忧。例如有些主题商城只是平庸的复制，缺少个性化；另外，商业空间过于密集，违背商圈原则。东门、华强北都有类似的问题存在。
在国外，商场都是由零售商投资，而在中国，则多为房地产公司投资。零售商与房地产公司投资的主体利益取向是不同的。专业零售商投资的商场，体现“三统”———统一产权、统一规划、统一管理，各种行业的业态店铺按一定比例配备。而某些房地产公司投资的商场，为迎合客户购买力，达到销售或租赁目的，将商场分割成“豆腐块”，致使产权肢解、经营失控，商铺各自为政，相互难以协调，东门的一些商铺这种情况就比较突出。
东门出路在哪里？
从整个深圳来说，她应该凭借依托香港、辐射珠江三角洲的优势，拥有在全国乃至海外有较大影响力的专业商业市场。东门无疑具有这样的先天条件。
首先对东门的楼宇外观、街道名称、休闲配套等应从整体考虑。在这一点，可以借鉴外地经验，结合自身城市文化历史背景和多元化城市格调，打造有自身特色的商业人文。
其次，2004年竣工的地铁将极大的提升东门商圈的物业价值和物业地位，地铁的快捷、方便、和大客流量给繁华商业区带来大量的客户消费群，有可能带动区域经济，使得地价和铺位升值，抓住地铁这个契机可以促成东门商圈大的变革。
在经营上，引进品牌店、专门店和连锁店，多元化、多模式的商业经营能形成一种互补的商业优势，形成共同繁荣。对商厦功能进行重新配置和整合。注意新经济与网络的结合，使电子商务和传统商业达到完美结合。
在宣传和吸引商家、投资者策略上，由于深圳商铺售价仅及香港商铺售价的10－12％左右，香港零售商和投资者是深圳商铺发展商未来要拓展的一个庞大市场，在策划和销售（租赁）商铺物业的时候，要加强在香港市场的销售和宣传推广力度。
从市政府对东门整改、规划和功能配置来看，东门将会是深圳一个旅游休闲的景点，一个能充分发挥假日经济功能的消费区域。有人说，东门要重振往日雄风，真正成为深圳“三足鼎立”三大商圈中举足轻重的一个，需要一种大思维和对整个商业区的重新定位及整改。
华强北深圳“南京路”？
华强北商业圈早期属于深圳上步工业区，随着1988年城市总体规划变化和华强北的改造、万佳的入驻，厂房外迁，城市新中心区西移，目前已拥有大型商场、专业市场40余家，门店铺位3400间，商业面积40万平方米，每日客流量50万人次。商业需求市场规模的扩大，吸引了各大商家纷纷入驻，形成以华强北路为核心，振华、振兴路两条商业街为辅的“两横一纵”的商业区。该商圈目前已经形成了以电子交易为主、以中高档服饰为辅的经营特点，成为深圳市又一个主要消费区域，日均人流量达40余万，被誉为深圳的铜锣湾，现已成为亚洲最大的电子交易市场。由于所处位置优越、交通便利、区域形象较好，品牌认知度较高，现已被认定为深圳的门面街市。随着不断的规划完善与新的投资者的不断加入，共生繁荣的现象已得确认，深圳的“南京路”初见端倪。和南京路相比，华强北还是存在一些差异。商品丰富程度不够，南京路应有尽有，而华强北仅有电子、家电、服装等几类商品；并且深圳高档商品主要集中在国贸一带，华强北则以中低档居多。还有一件不容忽视的事情是上海的南京路在发展店铺交易的同时还注重网上交易。只要进入南京路网站，就可在需要的商场通过网络选择所需商品。据了解，即将进驻华强北的远望数码城也在积极建设自己的网上交易平台，但这毕竟也只是一种简单的个别企业行为，没法将整个街区所有的商品集中在一起，以方便买家选择。看来要想真正成为“南京路”还需要时间。
南山潜力“绩优股”？
南山区作为1996－2010年深圳总体规划可开发土地是最多的一个区（是罗湖、福田区的三倍），未来居住人口将会大大增加，可见消费潜力和商业需求巨大，前景不可估量。
据了解，南山商用物业一楼平均售价为23000元，平均月租金为150元，而华强北某物业的月租金则高达2500元，商业投资相对较低的门槛和相对较低的风险，吸引到了很多商家来此投资经营。目前南山的平均租售率达72％，更是反映了该区域极强的市场吸纳能力。尤其是近几年新起的商场、超市、软硬环境、档次都不低，基本能够满足区域消费者的购物需求，这也反映了南山商业的整体升级。这也会吸引更多的人士来南山置业和投资，最终将会形成一个良性的循环。
商业往往会有一个滞后效应，并且是逐步升温的。由于主要干道的开通，或政府政策的引导，区域先出现一个开发的热潮，房地产开发风生水起，然后带装饰、家居等行业的兴起，随后才是服装、百货等商业的红火。该区域某家居装饰广场招商红红火火，而邻近的某电器城则不温不火，正是反映了这种情况。
尽管最终成熟的格局还未形成，但谁也不会小看该区域的成长潜力，红红火火的南山正向我们大步走来。
