“东南亚最大购物中心”台湾亮相 打造新型模式
号称“东南亚最大购物中心”台北的京华城终于正式开幕了。一位新加坡人的名字，也逐渐为台湾零售业界人士所熟悉。她就是京华城执行副总经理吴财琴。
京华城的地面层楼高12层、地下层楼深7层、占地2万4420平方公尺、总投资金额高达9亿美元（约12亿新元，是上海正大广场的2倍），共有近1000家商店，在视觉上犹如一座庞大的外太空船，降落在台北东区的大地上。
这座新型购物中心与早一个月开幕的微风广场，不单形成对决的竞争态势，也将一同主导台北消费文化的潮流，扭转台北消费者的休闲购物习惯-上百货公司。但是，京华城经营委员会主席沈庆京和微风广场执行常务董事廖镇汉，实际上都没有经营购物商场的经验。 台湾这2年才刚刚开始发展大型购物中心， 目前的购物中心大多是大型百货公司自行发展的（如远东集团的大远百、新光三越百货台南店）。
于是，他们各自请来外籍专家掌舵。微风广场的日籍总经理冈一郎，早在16年前就被日本崇光（SOGO）百货公司调派到台湾担任总经理；与他相比，吴财琴虽然在购物中心经营管理方面也打滚了16年，但对台湾零售业者来说，还是一个很陌生的名字。
吴财琴毕业于新加坡国立大学不动产管理系，并取得纽约州立大学的执行级商业管理学（executive MBA）硕士学位。现年40岁的她，已经在新加坡、香港、印尼、马来西亚及中国大陆参与过28个大型购物中心的开发和规划，包括百乐宫购物中心（Paragon）、赞美广场和新加坡河畔的重新定位规划；其中，百乐宫从1997年开始招商，虽然正值亚洲金融风暴期间，到1999年重新推出时，获利却是原来的两、三倍。
前年7月底才第一次到台湾的吴财琴，为了解台湾购物中心的运作模式和台湾人的消费心态，努力到台北大小商场去考察。
谈到新、台购物中心经营模式的差异，她说：“新加坡已经发展出固定的购物中心经营模式，而台湾还在百货公司和购物中心之间做取舍。” 但新加坡、台湾的购物中心还都没有形成连锁效应；连锁购物中心是菲律宾SM及ROBINSONS集团的强项。
她指出，由于崇光百货公司12年来在台带动的经营模式（内部管理和租赁条件）很成功，台湾百货公司要从成功的范例走向另一种经营模式，需要时间来适应。
日式百货公司本身经营的商品展示区占了六、七成；台湾百货公司虽然采取日式管理，却结合了购物中心的租赁条件。其本身经营的商品柜台比例很小，大部分的展示空间都会包租出去，以赚取独立柜台的租金。
新加坡的购物中心则偏向美式经营，百货公司是购物中心的核心组成部分，扮演带动人潮的“巨壳”角色。但百货公司所付的租金比例很小，购物中心主要是赚取专卖店的租金，百货公司并非其主要租金来源。
“在（台北）这里，即使整栋楼租给百货公司，其租金也只占营业额的7%、8%。从业主和百货公司之间租赁条件来说，新加坡、台北百货公司的角色是一样的。”
“但由于台湾百货公司往往都是独立的一栋，没有办法从周边的商店赚取更大的租金，所以整个架构是百货公司而非购物中心。”
吴财琴说，她当初接手京华城的招商工作和管理架构设计时，就认定需要区隔出核心店和专卖店；否则完全以单一百货公司的架构来经营，整个超大型的卖场会给人一种缺乏个性的混乱感觉。
所以，京华城独特的球体区便扮演起“巨壳”的角色，并自组“觅了百货”（Mira Speciality Store），加上喜满客（Cinemark）京华影城、地心引力美食广场及Xland24国际餐饮娱乐天堂组成四大核心店；专卖店则占了三分之二的店数比例，以及四分之三的面积比例。
