深圳要建五大购物中心 有四大疑问
当北京和上海正在规划兴建大型购物中心的时候，深圳似乎在一夜之间进入购物中心时代，
据了解，目前深圳已经建成或待建的购物中心（即国外的ｓｈｏｐｐｉｎｇ ｍａｌｌ）就有五家。
“十一”到深圳华侨城游玩的旅客会发现，华侨城新增了一个建筑面积近７万平方米的商业建筑，仔细观察其中的布局，不难发现这就是近来频频见诸报端的购物中心。当记者就此向深圳零售商行业协会求证时，得到的答案非常肯定。协会秘书长花涛先生还特意告诉记者，目前深圳已有或尚待建成的购物中心达５家之多。即便是人口超过千万的北京，政府也只规划建设四个购物中心，以深圳的城市规模和商业人才结构，能否撑起五个大“ｍａｌｌ（大型购物中心）”，确实让人生疑？
五大“帽”现形
据花涛先生介绍，这五家购物中心散落在深圳的数个不同区域，从投资主体看和面对的顾客群来看，当地企业构建这五个购物中心的设想并非空中楼阁。
据了解，目前五个购物中心的投资主体如下：
第一家在新的市中心，叫深圳新城市购物中心，其营业面积将达１８万平方米、总投资１３亿元。其投资主体是国有的深圳商贸控股公司，同时中心区政府将以土地入股。预计该购物中心将于２００４年建成并投入使用。
第二家由华润集团投资。目前，华润集团将投资重点转向内地，而其内地投资的重点又在深圳。据了解，华润集团在深圳市宝安南路看中了一块地理位置极佳的土地，准备在此兴建一个亚洲地区面积最大的建筑群楼就是未来的大型购物中心。华润香港总部预计在此项目上的投资将在３０亿左右。
据了解，华润购物中心计划的投资期为３年，购物中心将在２００４年开业。由于购物中心地处深圳市最繁华罗湖区，未来主要客户群将以本地居民和香港游客为主。规划表明，华润投资的这个建筑物光群楼面积就达几十万平方米，因此购物中心的面积至少在１０万平方米以上。目前该区域居民的动迁工作已经开始。
第三家叫岁宝购物中心，岁宝购物中心的投资方是一家外资公司，该公司以零售业务为主，目前在深圳开设的岁宝百货店年销售额达５亿元人民币。由于岁宝购物中心的原址是深圳国际展览中心，投资方将展览中心买下来后，准备将展览中心和旁边的洲际酒店改造成购物中心，由于涉及改变原有建筑物结构和用途，该购物中心的第一次改造方案２０００年被否决，去年年底投资方再次申请，预计将于今年年底开工兴建。
第四家地处郊区宝安，投资方是宝安西乡镇麻布村村委。总共分四期兴建，第一期一万多平方米，目前已经兴建完成。第二期３万多平方米，第三期４万～５万平方米，第四期兴建的面积将达十几万平方米。据了解，该购物中心将主要是引进一些专业店，如建材、家居等，营业面积总共将达２０多万平方米。
由于宝安新祥镇麻布村村委拥有股份公司，在依靠土地获得第一桶金之后，村里开始投资兴建厂房出租。使用多年之后，原有厂房已经不符合现代企业的要求，村委便开始投资建立新工业区，导致原有厂房闲置。但由于宝安区政府将在原厂房附近建设新的区政府，村委考虑将原有厂房转作商业用途，兴建购物中心的想法便提上议程。
第五家叫华侨城购物中心，该购物中心地处华侨城，投资方就是深圳华侨城公司。华侨城购物中心已经建成，目前正在进行招商工作。购物中心建筑面积近８万平方米，目前沃尔玛已经以主力店的身份进入中心，此外，一家家居店也开始在购物中心营业。
和其他地方政府规划色彩浓烈相比，深圳购物中心的建设完全属于企业行为。事实上，当记者就此事采访深圳市贸发局时，工作人员表示对购物中心一事了解并不多。由于深圳对零售商业的发展并没有详尽的规划，因此对于多数商业企业来说，企业能否发展如何发展完全取决于市场，因此，出现政府机关工作人员对于购物中心的发展缺乏了解，也就不足为奇。
四大疑问顿生
与上海和北京相比，深圳城市规模偏小，能否支撑五个购物中心的正常运营，确实让人为他们捏一把汗。
疑问之一在于，深圳的市场容量是否足够大，能容下五个大“ｍａｌｌ”？
对于深圳的购物中心是否过多，花涛先生表示，从行业协会角度来看，自己不便做简单预测。实际上，如果按照静态的角度讲，深圳这么一个地方兴建五家购物中心确实过多，但从今后的发展趋势来看，是否多了就很难讲。随着深圳在珠江三角洲的辐射能力加强，珠江三角洲的很多居民，已经逐步改变到广州或香港购物的习惯，转而到深圳购物的顾客有递增的趋势。由于深圳的购物环境，商品价格，包括交通的便利程度较以往都有很大的改善，和其他城市相比，购物优势逐步在体现。统计数字也表明，深圳２０００年零售额较上年增长１４％，增长幅度较大，看来商家看中的是深圳快速增长的购买力。但是对普通居民来说，上购物中心主要是休闲购物，尽管深圳零售额一直以较快速度增长，未来究竟有多少购买力能流到购物中心，恐怕没人清楚。
疑问之二在于，深圳一个城市建设５个购物中心，其目标顾客的定位是否会重叠，毕竟深圳土地面积相当有限。对此我们可以一一分析。
据介绍，华侨城购物中心地处旅游景点密集的华侨城，周边地区有世界之窗，锦绣中华，民俗文化村，欢乐谷等四个深圳市著名景点。出于这个原因，华侨城购物中心将自己的主题定为旅游购物。除外地游客外，考虑到华侨城作为深圳市最适合居住的区域之一，环境优越，附近居民购买力较强，附近居民也将是该购物中心的目标顾客。
宝安购物中心由于地处关外，其目标顾客将以关外的居民和珠江三角洲的其他城市和地区的顾客为主，由于地处深圳的西出口（广深公路附近），加上深圳周边地区高速公路发达，因此该购物中心将目标顾客定位于周边城市如东莞和中山等地的顾客。
深圳新城市广场将面向深圳以及周边珠江三角洲地区居民。和华润购物中心一样，城市居民和香港旅游者将是新城市购物广场的主要顾客。而岁宝购物中心则主要面对周边地区的消费者。看来，尽管每个购物中心目标顾客并不完全一致，但未来部分目标顾客重叠是在所难免的。
疑问之三在于，短短几年之要开设五家购物中心，深圳本地的商业人才能否跟上？由于以往深圳没有类似商业业态运营，从短期看，深圳恐怕会出现人才方面的问题。虽然今后随着人才流动的空间已经越来越大，但全国其他大城市也将面临深圳同样的问题，在如何解决管理人员稀缺的问题上，我们也没有看到清晰的答案。
疑问之四在于，深圳本地的居民是否具有相当的购买力，以支撑大“ｍａｌｌ”的正常运转？
据统计，２０００年深圳社会零售商品销售总额大约为５００亿元人民币，其中香港居民购买商品所占份额在２０％左右，以深圳日渐增多的人口和香港地区源源不断流入的购买力来看，深圳零售额的增长还有很大的空间，正是看到了零售市场的未来巨大的发展潜力，深圳的商家纷纷寻找新商业业态，购物中心自然也进入一些商家的视野。
从目前深圳五个购物中心的规模而言，每个购物中心的销售额应该在１０亿人民币以上。相当于目前深圳零售额的１０％。应该说，光靠深圳当地居民，很难满足购物中心的需求。但由于深圳比邻香港，加上周边地区居民生活富足，同时，全国各地到深圳旅游顾客众多（上半年到深圳旅游的有一千多万人次），这部分游客将带来巨大的购物力。据香港方面不完全统计，去年，香港人大约在深圳消费了１５０亿元人民币。到过深圳的人都清楚，深圳很多宾馆周五和周六房价都要提高，这也从一个侧面说明了周末到深圳的港人非常之多。但未来游客对深圳购物中心的发展将起到多大作用，还有待时间考验。
目前，由于深圳商业企业多数都是从市场竞争中拼杀中生存下来的，因此，深圳拥有一批年销售额从７亿到１７亿的商业企业，应该说，深圳商业企业之间目前的距离并未拉开，五个巨型购物中心的介入，是否会改变深圳零售业的格局，现在下结论还为时过早，但可以肯定，对这五家购物中心的陆续开业，深圳的零售竞争将更加激烈。
编者按
除深圳要建立五个购物中心外，北京、上海，广州也有数家购物中心在筹建之中，一时间，全国各大城市似乎驶入了购物中心发展快车道。
由于购物中心的功能较之以往各种零售业态的功能更复杂，就要求开发商要具备全面的经验和资源。但国内多数开发商并不具备相应商业经验。
同时，国外经验表明，购物中心的运营，是专业人士在团队合作下完成研发、建设与营运，能做到全程掌控、独立开发的单一公司并不多见。在购物中心开发中，专业团队的组成至少包含以下的专家：规划师、经济与市场顾问、抵押贷款银行业者、估价师、工程师、律师、会计师、建筑师、景观设计师、环境规划专家、公共关系经理、租赁代理公司、广告公司等。
由此可见，一个大型购物中心的开发建设，和以往地产百货概念相去甚远，它是一个极复杂的“造城造镇”的导流工程，对于这一点，投资者必须清楚。（中国经营报 记者彭建真）
