五一广场商圈让长沙商界重新洗牌 商战将升级

　　随着2000年9月五一路交通绿化改扩工程的竣工通车，方佛是在转瞬之间，昔日错乱的广告牌、低矮的临街铺面、拥挤的人行道、车辆杂乱的长沙五一广场，被如今面目清隽而高耸的百货公司和现代化大厦、先进而流畅的下沉式交通广场、风花雪月般的中心绿化广场和繁华的黄兴南路步行商业街所替代，日本平和堂百货、万代广场购物中心、友谊名店、新友谊广场(锦绣)、东汉名店、新大新时代广场等大店名店共同开启了五一广场商圈新一轮的繁华。 　　时序进入2002年，日本SOGO崇光百货、马来西亚百盛、法国家乐福、天健商业广场、美国普尔斯马特等国际商业巨头又纷纷手持数亿资金，争相落户于五一广场商圈。从城市和人口规模考虑，长沙外资商业巨头的密集度已超过上海、北京，五一广场商圈的繁华繁荣也比得上上海南京东路、北京王府井商圈。　（长沙人口不足200万，五一广场商圈却密布5家大型外资商家，而上海南京东路却没有1家大型的外资连锁商家。其实，考虑到城市和人口规模以及外资商业巨头的密集度，成都春熙路、重庆解放碑、武汉武广摩尔、长沙五一广场商圈、南京新街口、大连青泥洼商圈均比经济发达的广州、深圳、上海、北京的商圈更繁华。日本的平和堂、日本的SOGO崇光百货、德国的麦德龙、马来西亚的PARKSON百盛、美国的沃尔玛、法国的家乐福、美国的普尔斯玛特、英国的百安居、荷兰的万客隆沃尔玛等世界级的零售商业巨头都已齐聚长沙。此外，台湾太平洋百货、香港新世界百货、日本的华堂百货GMS、台湾好又多将来也可能入驻长沙。投资3.5亿的SOGO崇光百货长沙店是日本SOGO崇光集团在内地继崇光北京店和武汉店之后的第3家大型连锁百货店，其实台湾的太平洋百货也是日本SOGO崇光百货的分支。台湾的太平洋百货的全名是SOGO太平洋崇光百货，崇光百货堪称太平洋百货的老师。） 　　来自长沙市商贸局的数据表明：长沙市去年社会商品零售总额为345亿元，超出昆明市8．5亿元，相当于南昌市、南宁市的近2倍，接近于济南的水平，而从人口和城市规模看，长沙与南宁、南昌接近，但远小于济南、昆明。社会商品零售总额往往能从一个侧面反映出某个地区的商业繁荣程度和群众购买力、消费力水平的高低。　 　　定义：五一广场商业特区：这一概念的提出源自1995年，它东抵文运街、犁头街；西达三泰街、藩城堤；南起药王街、东牌楼；北至新安巷、紫荆街，形状接近正方形，面积达25公顷。五一广场的商业街：五一广场商业特区的核心部分。这一一定义和出处在市财委《关于长沙市商贸流通业“十五”计划及2015年长期规划的汇报》中提到的“三线六圈”概念。而如今日本平和堂、日本SOGO崇光百货、马来西亚百盛、法国家乐福、万代广场购物中心、沃尔玛、友谊名店、新友谊广场(锦绣)、东汉名店、新大新时代广场、天健步行商业广场以一个环状围绕于五一广场四周，以其形象而生动的伫立，描绘了一个真实的“商圈”。 　　 　　五一广场商圈　是明珠就要发光 　　 　　自古以来，长沙便是楚南重镇；至汉以后，长沙不仅是封王之地，而且成为中国南部政治、文化、经济中心；唐宋之后，便形成比较突出的商业城市格局；清代，广州开埠，长沙使成为一个流通与消费城市。长沙悠久的商业传统，使其形成了浓厚的商业特征：密集、热闹、拥挤。 　　 　　五一广场汉以后一直是长沙商业文化中心，这在走马楼吴简与马王堆汉墓出土文物中都有记载。解放后，五一广场不但成为商业中心，同时也成为交邃中心，但是它的老面。孔不仅没多大变化，而且更多了一种喧嚣与繁杂。80年代末，尤其是90年代初，长沙的袁家岭；东塘、伍家岭、火车站等局部商业中心的形成与超市、专卖店等新业态的出现，五一广场及黄兴路作为传统的商业中心渐成式微之势，虽然中山商业大厦雄立其间，但鹤立鸡群，孤掌难鸣。 　　 　　这种老城区衰落的现象，在现当代欧美的历史发展中并不鲜见。随着新城区的不断延伸，老城区被自然放弃，成为传统商业放任自流区，白天拥挤、晚上无人居住形成空心，时间一长，便成为社会下层人士的游荡之所。罗马、巴黎、巴西利亚等许多城市都经历过如此的尴尬境地，直到达一二十年才将老城区的振兴做为重要问题来抓。 　　 　　五—广场要振兴，可又从何着手?1995年，10万平方米的日本平和堂百货立项，并且选定五一广场东南角为地址，这给五一广场的改革带来了契机。市委、市政府牢牢抓住这一契机，成立了“五一广场商业特区”领导小组和领导办公室，对五一广场进行规划。1998年，历时3年多的探讨与研究，五一广场商业特区的基本规划敲定，它将五一广场商业特区以黄兴路、五—路为界划成四大块，并分成若干小块，同时确立以下沉式广场沟通交通，并大胆而果决地将五一广场东北角3公顷的地方定为无建筑的绿化广场，黄兴南路步行商业街第四期拆迁改造工程也已展开。在去年11月举行的第二届长沙·开福投资合作洽谈会上，又有两个总投资额超过3亿元的大型项目已经成功签约：一项是庄胜集团投资3.5亿元在中山亭西北侧附近建设SOGO崇光百货广场；一项是深圳天健集团投资5亿元在万代广场北侧建设省内第一家步行商业广场。另一个引人关注的项目是从中山亭至展览馆路的地下人防工程，据悉，决策者们准备在此建设“三湘第一地下步行商业街”。 　　 　　此举一出，一片哗然，有人怀疑：旧城区这样大规模开发，拆迁能行?那些有“传统风格”的建筑怎么办?有人不理解：用这么大片地做花园不是浪费吗？ 　　 　　然而，事实胜于雄辩，创意、构想、政策毫无疑问促动着发展：1995年平和堂作为引进的第一个项目，自立项起便带来新气象，正在出售的中山国际大厦(现为友谊名店一部分)，便卖到长沙有史以来的最高价：1．5万元／平方米，并打出“地王、业王”的口号；1998年11月8日平和堂开业，开业第一天便达到日营业额300多万元，相对而立的中山商业大厦日营业额在人流带动下也大幅抬升，使沉寂的五一广场人流每天达10多万人次；与此同时，过去对五一广场持观望状的投资商，开始快速出手，抢占码头，东汉名店广场、万代广场、新大新时代广场、锦绣等楼盘陆续抢滩五一广场，商家纷纷推出“不可再生的绝版旺地”、“永恒增值的传家之业”等口号，地价扶摇直上，东汉名店卖到了3万多元／平方米的高价，令人乍舌。今年，随着五一路中心绿化广场的拆迁与平整，位于北边的新大新时代广场铺位更呈旺势，甚至谣传买铺位要找人签字；而更多的投资商握着钱盯着绿化广场东边与东北边的地方……一个区域的繁荣已在人们面前展开，一个全新的商圈已生动出现。 　　 　　五一广场商圈让五一广场如明珠脱垢，重放异彩，这是带有革命性质的改革，拓展了市中心的全新景象；这是一种浪漫的复苏。避免了一些发达国家城市中心没落的厄运。 　　 　　五一广场商圈，让长沙商界重新洗牌 　　 　　商场如战场，随着五一广场商圈的形成，随着东汉名店广场、新大新时代广场、万代广场、新友谊商业广场的陆续开业，长沙新一轮商战热热闹闹拉开，它将从格局、形式、档次、作用等方方面面改写长沙商界的现状。 　　 　　从长沙商业格局来说，90年代经历了“友谊”、“阿波罗”、“中山”、“晓园”“东塘百货”五虎闹长沙的阶段、“友谊阿波罗”集团与“平和堂”龙虎斗的阶段，如今进入了游龙戏珠时期。所谓龙，便是由友谊商城、阿波罗商城、阿波罗商业广场、友谊名店、新友谊商业广场以及家润多超市等商场所形成的友谊阿波罗集团阵营；所谓珠，是指集中在五一广场南圈的平和堂百货、SOGO崇光百货、百盛、家乐福、东汉名店、万代广场与新大新时代广场。 　　 　　从经营模式上来说，五一广场商圈使长沙的商业模式更加丰富与完备。它包括以友谊阿波罗集团为代表的国营商业经营模式，以平和堂、百盛、SOGO崇光百货、家乐福为代表的中外合资式的经营模式，以东汉、万代为主的物业管理模式，以新大新为代表的品牌经营模式。从而打破了长期以来长沙大型商场国营与合资的单一经营模式，带动了商场形式的改变，既有友谊名店、平和堂式的综合百货商场，也有东汉名店式的室内步行商业街，还有新大新广场为代表的专业与专向性商场，以及主题式商场，这无疑使得五—商圈真正变得多元化与时尚化。 　　 　　这些格局的变化、多种模式的共生、多种形式的凸现，使得五一广场商圈形成一种积极的竞争态势，而其竞争的核心将体现在经营模式上。国字号龙头“友谊阿波罗集团”和洋字号“平和堂”积极竞争，其庞大的营业场所都是自营为主，但也不乏联营柜台。一位商界元老认为，出租柜台缩小自营业务，是—种分摊风险行为。市场干变万化，让承租者随市场变化调节品种与价格，及时回避市场风险，这种选择，为商家青睐。但这是—把双刃剑，管理不好，有可能因小失大。承租人进驻商场后，并末标明是联营柜台，在消费者心中；俨然是商家一部分。如果承租人有短期行为，进行掠夺式经营，假冒伪劣商品堂而皇之陈列于柜台。这样下去，商场牌子砸了，无形资产缩小，最终累及自营业务。于是，大型商场出现一种新选择，即让名牌名厂进名店，恪守“游戏规则”，铸造品牌商场。 　　 　　商圈3家新贵(即东汉名店、新大新时代广场、万代广场)走的是另一条路，从运作方式来看，跳出了传统商业的圈子，从房地产角度开发铺面，然后出售；售出后再返租招商，根据商场定位，由投资(开发)商统一经营。商场的人气培育起来后，投资(开发)商不再返租，任业主自主经营。这样做，投资(开发)商几无投资风险，避免南海触礁沉没。毋庸置疑，买断铺面的，有不少暴富的业主是个体户。以前在有些专业市场或大商场联营，贩卖假冒伪劣产品时有发生。现在这些铺面自己买下了，希冀商场做旺，然后再伺机转手卖个好价钱，这样在经营上会遵守商场管理规定，做到进好货卖精品，避免自损形象。 　　 　　对于消费者，五一广场商圈的形成，将会带来实际的便与好处。这不仅使品牌的真品率会大大提高，众多商场集中一处，方便了消费者“货比三家“。 　　 　　五一广场商圈，以人为本让长沙与世界接轨 　　 　　城市是人的城市，对人的关怀是城市的最高宗旨。商场是人的消费场所，对人的多方面需求的满足是商场最根本的原则。随着社会的递进，人们经历了不同的购物需求时期，从过去目的性很强的购物，到边买边逛的观赏性购物，到趣味休闲购物。在消费环境的需求上，人们也经历了从商场的简单陈列到商场布局的舒适性、通透性、合理性，以及逐步要求商场周边环境的美观、自然到充满人文气息。以人为本，是现代人对于商业的新要求，也是国际商业的流行趋向。 　　 　　五一广场商圈的整体布局与设计，可以说让长沙城第一次以浪漫的人性化设计，代替了纯粹的功用与行政化需要，让消费者真正感受到购物的快意。 　　 　　首先，在处理用地上，以下沉式广场解决了机动车、非机动车与人流的分流，互不交叉，让人在不受干扰的情况下自由闲逛，享有最大安全度。同时最大限度地保留了各大楼的建筑用地，增大了商业面积，比如新友谊商业广场与东汉名店如果不是下沉式广场连通，它们会因还路与绿化带的原因而大大缩减面积。并且，下沉式广场可以使商场的附一层与一层都变成临街门面，极大地方便了消费者的购物。　　 　　其次，在规划中，要求绿化与休闲地的比例之大，超出长沙其他任何商业区域。最初在规划中，就将商业区划分成4大块24小块，每一小块必须有2个100—200平方米的休闲绿化小区。后来，将广场东北角3公顷的土地辟为绿化广场。广场布局以绿化为主，同时考虑人的休闲和公共活动区，这些可供人活动的场地占60％，让人真正乐在其中。 　　 　　最为突出的是，五一广场商圈充分体现浅绿与深绿两种内涵。浅绿是指一般的种植草地与树木，形成可观赏性；而深绿则是讲求人与自然的共存，体现绿化带的高品质和文化氛围。因此，绿化广场全部建成后，将会让消费者领悟楚文化的瑰丽。这种文化讲求曲线的灵动，用线条与符号展示生命本质的活力。在广场中，其雕塑、小景、水雕旱喷泉不喷水时人可在上边走，喷水时，喷泉从路面的孔中喷出，都溶入了这种文化特质。 　　 　　在全新的五一广场商圈，消费者可购物、可休闲、可娱乐、可观赏，使这儿成为一个以人为本的城市消费中心，让长沙消费者能在这儿自由体味现代物质文明与现代人文关怀的意韵，真正感受作为消费主体与城市主人的惬意。