ShoppingMall在中国兴起 在内地发展前景如何

　　尽管联华、华联超市的合并将改写超市行业历史；尽管王德明率 众集体哗变，抢建中国百货业新军；尽管万达携手沃尔玛在全国狂开 购物广场；尽管7－11等便利店巨头正在对中国虎视耽耽……但是， 中国零售业所有业态的花枝招展并没有夺走另一种业态的风光——Sh oppingMall。
　　
　　如同任何一种先进的概念被引进中国之后一样，ShoppingMall正 在国内被蒙上了一层流行的色彩，越来越多的开发商言必称“摩尔” （Mall）、“销品贸”（ShoppingMall），越来越多的零售商把“摩 尔”这个名头硬生生加在了自己的购物中心头上，不管是否名副其实。 这倒是从一个侧面证实了摩尔的魅力。
　　
　　摩尔热身

　　从4月底到现在在全国范围内10多个Mall项目的“集体亮相”， 动辄数十亿的资金投入，终于将Mall这个目前世界上最尖端的商业形 态拉出水面。
　　
　　在山东济南，万达摩尔刚刚着手兴建，济南华联旗下的嘉华摩尔 广场就宣布即将开门营业。记者8月12日前往嘉华现场，发现尚在紧 张施工，企划部李主任介绍说，本月底或者9月初应能开业。嘉华与 济南华联的原有商业设施相邻，可以形成近10万平方米的商圈。
　　
　　除此之外，曾被称作“齐鲁第一城”的烟台商城也一直在招商， 这座1997年就竣工了的庞大建筑，总建筑面积近9万平方米，外围有 大型的中心广场和停车场。按照烟台商城方面的说法，它在建设之初 就率先引进了ShoppingMall的设计理念，此次招商是一种“回归”。 目前，除了地下一层引进了大润发的卖场之外，其它楼层仍然空置。 曾经有家烟台当地的知名百货店试图盘活烟台商城，最终无功而返。
　　
　　与烟台商城后期烙上Mall印记的做法不同，国内其它Mall着手招 商要提前得多，有的刚开始动工就已敲定了最主要的“锚店”（主力 店）。在纷纷规划摩尔的城市中，北京动作力度最大，一举规划了4 家Mall，规划面积均超过30万平方米。
　　
　　去年年底，北京王府井百货拿到了北京市的第二张ShoppingMall 牌照——中关村国际商城。规划中的国际商城一期建设面积30万平方 米，以百货公司、品牌专卖店、主题商店、大型超市为主力店，辅之 以精品店、专卖店、中华美食广场、中外主题餐厅、咖啡厅、书店、 网吧、音像店、科技展览、多功能国际电影城等，兼有娱乐园、大型 表演、商务酒店的超大型停车场，一期土地开发将耗资3亿元。
　　
　　此前，北京第一张Mall的牌照已经被大地集团先期拿到。作为开 发商，大地集团只负责建设和招商，具体运营则由进来的各商家负责。 大地Mall坐落于北京东南方向的经济技术开发区内，将包括主力百货 店数个、4家大型超市、300家专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、 电影院、影视精品廊、滑冰场、茶馆、酒吧、游泳馆、以互动游戏为 主的主题公园等。开发商宣称，这样大的购物空间以及各种娱乐设施， 即使逛上一整天都逛不完，最适合消费者全家出动。这个项目预计总 投资将达到18亿元，2003年10月1日将开门迎客。
　　
　　上个月，作为大连市政府重点工程的大连商业城也破土动工。大 连商业城位于西安路商业区中心地段，占地4.2万平方米，建筑面积 近25万平方米，超过了上海的正大广场。作为一个摩尔项目，在购物 之外，它突出了休闲娱乐功能，两条步行街贯穿南北，步行街两侧为 商铺，中间是中庭广场，力求“步步有景、处处有趣”。万余平方米 的大型室内游乐场，各种高科技模拟游乐设施、丰富多彩的历险游戏 和益智游戏，仿佛把公园中的大型游乐园搬进了购物中心。
　　
　　在上海，风头最健的正大广场尚未正式营业，与之唱对台戏的是 虹桥购物乐园，国内最大Mall这把交椅又换了新主人。2002年6月25 日，规模达33万平方米的虹桥购物乐园一期工程正式开工，预计将于 今冬明春局部开业。虹桥乐园总投资金额为15亿元。其发展商介绍， 为使各种业态互相补充，实现共赢，他们进行了详细的市场规划：百 货的比例控制为24.6％，建材、家电、家具三大商品的比例为23.4％， 文化、娱乐、休闲的比例为18.7％，餐饮的比例为17.8％，食品的比 例为9.1％，展览展示区的比例为3.6％，社区服务的比例为2.8％。
　　
　　与此同时，大连、深圳、广州、武汉、成都、重庆、杭州等地也 都在大力发展摩尔，包括乌鲁木齐也有西部国际超市购物中心项目。
　　
　　资本盛宴

　　ShoppingMall的兴建是一场豪华的金钱盛宴，动辄十几亿甚至上 百亿的投资需要复杂的融资计划。
　　
　　国内的资本市场当然是可利用的一块阵地，在百货店融资已经非 常困难的情况下，Mall则成为一个非常时髦的融资概念，有消息说， 王府井百货已经有为它的Mall项目增发的意向。
　　
　　在国内诸多Mall项目中，只有北京大地Mall和东莞市的华南第一 Mall是民间背景。2001年8月，北京大地集团获准在北京市建第一家S hoppingMall。董事长许明知道该项目是个吃钱机器，于是，大地Mal l一经获批，他就着手股权转让。“这个项目的总投资估算是18亿元 左右，我们打算自己拿出6－7个亿人民币，外方拿出1亿美元左右， 股份上我们可以让到49％。”据大地集团内部估计，18亿元投资的静 态回收期是4.6年，销售额35亿元是盈亏平衡点，内部报酬率为19.45 ％。如今，股权转让进展顺利，资金问题不在话下。不过北京的中关 村摩尔令许明很头疼：它们的商业竞争战线已经拉到了美国，在拉斯 维加斯的一次招商会上，来自北京的大地Mall与中关村Mall就曾短兵 相接。
　　
　　已经动工的华南第一Mall预计在2004年一期工程完工，发展商三 元盈晖投资公司的副总经理黄海涛说：“预计今后每天的客流量在12 万－15万人之间，至于营业额、盈利水平如何，目前还不好预测，因 为华南Mall的整体规划还在不断的调整之中。”
　　
　　黄海涛曾有句名言：“中国没有Mall是个玩笑。”他认为，Mall 的生存要具备三个要素：大交通、大经济环境以及老百姓全新的消费 观念。从这三个因素考虑，立足东莞，环顾珠三角，打造华南Mall的 时机已经成熟。
　　
　　三元盈晖在华南Mall项目中的总投资约为25亿元，黄海涛表示， 将通过其他渠道融资。相对应于三元盈晖的25亿元投资，华南第一Ma ll所在的万江区将投资约40亿元、东莞市约投资500亿元进行区市辅 助投资，华南第一Mall的周边环境、配套设施应有尽有，三元盈晖全 力搞好内部运营即可。谈及华南Mall的投资回收期，三元盈晖表现低 调：“2005年上半年建成，收回投资期大约需要6年左右。”
　　
　　资本逐利而来。实际上，Mall已经成为一种新的投资风向，受到 投资者的热烈追捧。可以预见的是，一个以Mall为主力的商业时代即 将来临。
　　
　　不过，由于Mall投资巨大，涉及到的规划设计、主题营造等都要 求极高，所以会充分地考验投资者的智慧和耐力；此外，项目建成之 后涉及的管理运营在国内尚无成功的经验可供借鉴。正是出于上述种 种方面的考虑，Mall项目的开发，并非一般的投资者所能染指的。目 前国内开发的Mall项目，多半是合资的方式，通过对国外财团资金的 吸引，有利于将国外成熟的Mall管理一同引进，这对国内Mall的迅速 发展无疑提供了一条捷径。
　　
　　计划发展北京最大一家Mall的春天商业有限公司董事长尹铁铮说， 大量的国际资本要解决中长期投资出路，非常看好中国市场的长远发 展前景。“相应地，我们就要用最大、最好、最先进的计划来吸引外 资。”春天Mall总投资将超过10亿美元，但尹铁铮显然不太为资金犯 愁，因为，英国巴科勒投资银行、美国进出口银行、美国退休基金投 资银行及世界最大的房地产投资公司——美国科尔公司、美国第二大 建筑结构公司STAR公司等在美上市公司都跃跃欲试，拟对北京春天Ma ll进行资金及技术投入。
　　
　　成长在中国

　　与所有的学术争论一样，在内地发展摩尔的问题上也存在着两种 截然不同的意见——保守派和激进派。
　　
　　中国摩尔的萌芽出现在上个世纪90年代末期。随着广州天河城、 大连新玛特、上海友谊南方商城、北京东方广场的陆续开业，内地逐 渐形成了一批业态复合度较高、规模面积较大且经营也较成功的摩尔。 这个时期的摩尔项目并不规范，很多购物中心的发展商采取了分割商 铺出售的经营方式，导致这些购物中心变成了小商品市场。而国际上 通行的正规摩尔购物中心是只租不售，以实现良好的整体管理和整体 营销。
　　
　　在经历了数年的孕育期之后，2002年开始，随着上海正大广场、 厦门SM城市广场、大连和平广场、深圳铜罗湾广场等一批具有国际水 准的摩尔相继竣工，内地摩尔的发展步入了一个新的时期。继超市、 大卖场之后，Mall目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命。此时， 关于国内摩尔如何发展的争论才显得激烈起来。
　　
　　认为内地发展摩尔的机会尚不成熟、至少目前还不成熟的依据主 要是：内地的经济发展水平比美国落后太多，居民的购买力有限；内 地的私车拥有量太低，不符合建设摩尔的要求。
　　
　　持肯定意见的专家则认为，虽然美国Mall的兴起是基于1万美元 的人均收入，但在这个问题上，不应从绝对数字上去比较，运用比例 这个杠杆更有说服力。“我们常常把购物与其它产业割裂开来，而在 国外的统计则是把消费、休闲、娱乐等等的指标值进行合计处理。因 此，单纯看购物的数字并不全面代表着国民的消费能力。如果把休闲、 运动等项目涵盖进来的话，其绝对数字可能要高出许多。”
　　
　　业内人士郭歆晔对于东南亚的摩尔业有相当深入的了解，他认为， 与上海、北京相比，东南亚一些城市的经济指标与之相当，甚至还略 有差距，但菲律宾、泰国、马来西亚的摩尔已红火了10多年，且新的 摩尔仍在不断地建设中。曼谷有20多家摩尔，其中50万平方米的西康 广场是亚洲最大的摩尔，世界排行第五。马来西亚吉隆坡有20多家摩 尔，甚至经济不很发达的菲律宾马尼拉也有30多家大摩尔，平均35万 人口就拥有1家摩尔。菲律宾还拥有亚洲第一大连锁摩尔集团SMPRIME， 其旗下的SMSuperMall有20家摩尔，且家家生意兴隆。菲律宾几乎所 有的大型百货公司、大卖场都位于摩尔内，单体建筑的百货公司、大 卖场已极少。
　　
　　郭歆晔认为，内地的私车拥有量虽然低，但并不影响我们建设摩 尔。因为政府限制私车的发展，故香港、新加坡的私车拥有量也远远 低于美国，但凭借着发达的地铁和公交系统，两地的摩尔发展得也都 很成功。
　　
　　与欧美有所不同，香港、新加坡的摩尔大部分集中在邻近地铁站 的市中心黄金商圈，且一条街上往往汇集着多家摩尔（如新加坡的乌 节路）。借鉴香港、新加坡的经验，内地的部分摩尔也可选址在市中 心商圈建设。
　　
　　联商网CEO庞小伟比较赞同郭歆晔的看法：除了借鉴美国摩尔模 式外，菲律宾等东南亚国家的发展经验更值得研究。这不仅因为菲律 宾、马来西亚、泰国的摩尔规模大，经营管理成功，还因为菲律宾的 SMSuperMall集团、ROBINSONS集团及泰国的THEMALL集团发展出了独 特而又成功的“连锁摩尔”模式。而且，东南亚各国摩尔的发展，除 了零售业自身需求迫切的原因外，更具有市镇发展及休闲观光等其它 产业相关意义。
　　
　　中国商业研究领域权威机构——中国商业联合会专家委员会秘书 长高观也表示，假以时日，国内ShoppingMall会有一个很好的商业前 景。在上海、北京等一些城市，随着收入水平的提高，居民的消费需 求已出现了新的变化和调整：在购物时不仅追求方便性、多样性、注 重个人品位，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了大型 购物中心的产生。
　　
　　随着目前及未来更多Mall的陆续建成，内地将逐步迎来摩尔时代， 也许5年之后，内地连锁商业销售额第一名的桂冠将落到某家连锁摩 尔集团的头上。(记者 赵龙)