在上海的商铺投资热中，成功的投资者有不少心得，其中有一条就是，商铺经营贵在选客户，只有选好商业客户，才能体现商铺的价值，增加它的附加值。
挡不住诱惑吞苦果
尽管事过多年，但张先生仍然为多年前的错误决定懊悔不已。当年，张先生意识到投资中山公园附近的商铺，将会获得丰厚的投资回报。于是，他抢先在当时还处于规划中的地铁二号线、轻轨车站附近的热闹市口投资购买了一处商铺。果然，商家纷至沓来，要求租赁这一商铺。其中，麦当劳和另一家知名度不大的中餐馆的租赁报价最高，他决定将商铺出租给两家企业中的一家。本来，他是看好麦当劳，想以长期出租的方式将商铺租赁给麦当劳。然而，中餐馆抓住旺铺不放，坚决要求以高出麦当劳两成的租金将铺面租下来。当时张先生感到他们做生意很有诚心，租金价格报得高，一动心就将店铺租借给了他们。这家中餐馆不顾自己的实力，出高租金与麦当劳“竞争”；而投资商铺的经营者又只要考虑租赁者谁出租金高，就租给谁，挡不住赚钱的“诱惑”。
然而，没过多久，这家店就在商圈的餐饮竞争中生存下去而淡出。商铺空关了几个月，一连换了几个客户，商店开了又关，关了又开，逐渐成了人见人怕的烂铺。最终，连张先生也灰了心，以原价将商铺出售而告终。
商铺经营须选好客户
事实上，不同的投资者由于其投资的商铺的不同经营特色的定位，而对商铺的租赁也有着特定的规定。在上海工业博览会上，黄浦区政府推出南京路上的旅游纪念品礼品专业旗舰航母——年内即将开张的“海上情怀”礼品街，第一次正式在沪上亮相。步入礼品街，在仿古青灰地砖街面的两边，是与外滩万国建筑博览会风格相呼应的形式各异的欧式小商店，“店中店街中街”的气势颇有吸引力。投资方俞中华先生他们用5000万元巨资，盘活多年空置的南京东路61号地下建筑，精心打造了一个具有典型海派的特色街。
礼品街虽能够容纳200多个店铺，现在却有超过1000多家的客户前往租赁，尽管有愿意出高于一二倍租金的。但礼品街的投资人为了提高客户档次，“宁要好产品，不要高租金”。俞先生说，精心锻造“海上情怀”一条街，他们不仅要选销售客户，而且在“景点——游客——设计师——生产商——销售点——销售商”的“金链”上，每个环节上的所有客户都在作更精心的挑选，以符合市政府与专家对南京路步行街经营结构调整要求和黄浦区“一业持强”特色经济的发展方向。
虽然客户要求入驻礼品街的比例为5：1，但俞先生却认为，选择时仍然要坚持“三讲”：一讲品牌，坚持不涨租金，只“涨”品牌，要选择知名度高、吸引力强的品牌入驻；二讲资质，考查它是否是个“好客户”，看它是否能常年推出有特色商品和服务；三拒绝“炒”商铺。只有商铺经营选客户，商铺的投资价值才会真正体现。
让入驻客户成功
租赁客户做成好生意，是靠商铺足够的市场营销支持来吸引人气的。因此，投资比较大型的商铺，对特定租赁客户的吸引力，首先是要让入驻的客户成功，并承担售后服务、市场管理等职能。这样，其铺位的价值才能获得提升。
前面提及的在中山公园商圈另寻铺面的麦当劳，后来发展得越来越好，成为中山公园商圈餐饮业的龙头老大，集聚了大量的人气。久而久之，麦当劳中山公园店成为了商圈内的新地标。不但麦当劳成功了，还带旺了周边的其他商铺。有专家对周边商铺估价发现，当初投资购进的商铺售价比原先的已高出了一倍。麦当劳对店铺租赁也有“三强调”：一是强调五年内有市政动迁改造可能的店铺不租赁；二是强调地区商业的发展；三是强调面向目标消费群。
“只有租赁店铺的客户成功了，商铺的价值才会最终获得提升。”面对在中山公园商圈另寻铺面的麦当劳的成功，那位张先生后来是十分感叹的。
