MALL悬念

　　中国企业家杂志　　记者：刘亚洲 　　许明近来心情不太好，同样是谈一件事，与半年前相比，简直判若两人。知情者说，都是Shopping Mall闹的。 　　Shopping Mall，国内大多翻译成"摩尔"，是继连锁店、专卖店、超市、大型购物中心之后，商业流通领域的最新形态。在欧美国家，摩尔的销售额已占社会消费品总额的一半左右。1997年前后，Shopping Mall引起国内商家兴趣。1999年已经有多个城市将其排入城建计划。对Shopping Mall热情最高的地区是珠江三角洲和北京市，两地区规划和在建的都不下四个。从投资主体来看，只有北京市亦庄Mall和东莞市的华南第一Mall是民间背景。 　　2001年8月，北京大地集团获准在北京市建第一家Shopping Mall。许明是北京大地集团董事长，当得知自己获准成为北京第一个吃Shopping Mall螃蟹者时，以代理中央电视台时段广告起家的这位民企老板大喜过望，放出豪言："第一个在北京搞Shopping Mall的肯定赚钱，我对跟进的不看好"。大地集团投资的Shopping Mall，位于北京东南方亦庄北京经济技术开发区，也被称为亦庄Mall。 　　几个月后，当亦庄Mall奠基时，北京政府批准3至4家Shopping Mall的消息见诸媒体，许明的心凉了半截。他没有料到，投资Shopping Mall的第一只拦路虎，竟然是政策的不确定性。 　　政策准入变数 　　"有些正在和我谈合作的外商，听说北京又冒出一个Shopping Mall，规模和我的差不多，就把原来谈好的投资项目往后拖了。"许明的无奈虽然略有夸张，但对一个完全陌生而且招商压力巨大的商业项目来说，政府政策上的变数，确实是投资Shopping Mall的一大悬念。 　　令许明很头疼的，主要是北京市的中关村Mall。依据2001年底媒体报道情况，和亦庄Mall一样，中关村Mall一期建筑规模也是30万平方米左右，计划投资也是20亿元上下。在纸面之外，商业竞争战线已经拉到了美国。前不久，在拉斯维加斯的一次招商会上，来自北京的两家Shopping Mall，亦庄Mall与中关村Mall短兵相接。 　　有意思的是，中关村Mall方面根本就不认为自己是商业项目。北京中关村国际商城发展有限公司是中关村Mall的具体操作者，该公司负责此项目的副总经理于彬再三对记者表示，中关村Mall更多的还是北京中关村科技园区的配套设施，不是纯粹市场意义的Shopping Mall。他认为，中关村Mall的功能是为了完善科技园区功能，创造招商环境。"北京中关村作为国家级高科技园区，未来要吸引国际上高科技企业和人才，我们要使他们在中关村和在国外生活一样无障碍"。 　　"做中关村配套搞30万平方米，死定了!"在许明这样评价中关村Mall时，王辉华从位于珠江三角洲的东莞市隔岸观火："北京同时搞两家，难度太大了。"王辉华是东莞市三元盈晖投资发展有限公司副总经理，三元盈晖公司是号称华南第一Mall的投资商。 　　改革开放后的东莞，一直是珠江三角地区三资企业牌打的最多最好的城市。利用三资跑赢制造业市场后，东莞目前正在向珠三角商贸、物流方面转型。作为投资方，三元盈晖正是号准了东莞市政府的这根脉。王辉华特别对记者强调，华南第一Mall得到东莞市区两级党政部门全力支持，专门成立了华南第一Mall领导小组，项目审批、报建、资金配套、整体规划都归这个小组管。正在修建中的万江区公共汽车总站、物流中心、花卉博览中心、建筑装饰材料商贸中心等都是通过这个小组而进行的配套项目；资金方面，相对应于三元盈晖的25亿元投资，万江区大约40亿元、东莞市大约500亿元的辅助投资，也是归这个小组调度。 　　脆弱的资金供应链 　　如果不出意外，泰国正大集团投资的正大广场，将于7月在上海浦东陆家嘴开业。这家建筑面积达24万平方米的商业航母，被上海媒体称为上海Shopping Mall。其实，如果不是一场亚洲金融风暴，正大广场应该是中国第一Shopping Mall。 　　1994年，在中国饲料市场上大出风头的泰国正大集团，与上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司(现为陆家嘴集团)合资成立公司，开发后者拥有的土地资源，其中，建筑面积达24万平方米的正大广场，定位于Shopping Mall，预算投资为3.05亿美元。 　　1997年6月，正大广场开工，随后，金融风暴刮起，为正大广场提供贷款的银行中三家破产，一家被政府接管，资金供应链彻底断裂。 　　1999年8月，通过股权转让方式，上海帝泰发展有限公司(正大集团在华全资子公司，正大广场投资商)通过陆家嘴集团从中国国内银行获得5000万美元贷款，加上正大集团整合中国市场业务调集的2亿美元，被金融风暴吹断的资金供应链终于接上。上海最昂贵的商业残景，终于被修葺一新。 　　和以往的商业形态比，Shopping Mall是泛商业、泛旅游、泛地产概念。如此宽泛的领域概念，是数以亿计的钞票铺就的。资金供应链条某一环节稍有差池，Shopping Mall多米诺骨牌就应声而倒。 　　先行者的失误，后来者看在眼里，也记在了心里。北京亦庄Mall一经批准，就着手股权转让。 　　"这个项目的总投资估算是18亿元左右，我们打算自己拿出6-7个亿人民币，外方拿出1亿美元左右，股份上我们可以让到49%。"在大地集团董事长许明的算盘里，将49%的股权转让给境外投资者是相当大的任务。如今这个重任完成在即，资金供给难题基本解决。假如不是中间杀出个中关村Mall，许明真有可能高兴到天上去。尽管股权转让给了谁，一家还是二家，许明以商业秘密为由拒绝，但他也对记者坦言，股权转让很快就完成了。 　　据大地集团内部匡算，亦庄Mall要建2年左右，2003年下半年可开业。18亿元投资的静态回收期是4.6年，销售额35亿元是盈亏平衡点，内部报酬率是19.45％。为了使亦庄Mall项目资本运作效益最大化，许明上市与私募的步子都没有停。 　　和北京亦庄Mall比起来，东莞市的华南第一Mall在资金供应链上，做得显然要从容和自信的多。"我们前期不介入地产，25亿元的投资肯定够了。"当然，三元盈晖副总经理王辉华说话的底气，是东莞市政府的看得见的手。相对应于三元盈晖的25亿元投资，华南第一Mall所在的万江区将投资大约40亿元、东莞市大约投资500亿元进行区市辅助投资，华南第一Mall的周边环境、配套设施应有尽有，三元盈晖全力搞好内部即可以了。 　　谈及华南Mall的投资回收期，王辉华表现出少有的低调："2005年上半年建成，收回投资期平均要6年左右。" 　　车轮上的商圈 　　在遥远的北美加拿大，有个地方叫爱民顿，那里有个Shopping Mall，人们开车去购物，感觉好像去天堂。爱民顿的别名，是"世界第一Shopping Mall"，也是许明这样的投资者言必谈到的圣地。 　　"购物林荫道，Shopping Mall直译就这意思，不开车去不行。"(许明)"汽车消费嘛，离了车不行。"(王辉华)一南一北，许明和王辉华在说一句话：Shopping Mall购物，要靠汽车。 　　三元盈晖曾委托暨南大学、华南理工大学等广东高校进行市场调研，调查报告结果显示，在中国所有城市中，东莞市公路密度最高，私家车拥有率最高，个人银行存款最多。从这3个因素考虑，三元盈晖认为立足东莞，环顾珠三角，打造中国华南第一Mall的时机已经成熟。 　　在三元盈晖的规划中，华南Mall将圈住3个消费商圈。最为核心的"30公里经常性消费商圈"，当然直指东莞市区；第二个商圈，是50分钟车程范围内的"60公里基本性消费商圈"：覆盖广州、深圳、顺德、中山、惠州等将近74个镇区，这里集中了珠三角大约70%的GDP、70%以上的工业产值、65%以上的人口。三元盈晖分析称，此商圈是全国人流、资金流、物流、信息流及消费最为集中的区域；第三个是"100公里旅游性消费商圈"，覆盖几乎珠三角所有大中型城市、158个镇区，GDP近7000亿元，社会零售总额在2800亿元左右，拥有4000万消费人口，车程不超过80分钟。 　　"我认为Shopping Mall只能在近郊搞。现在假日经济这样红火，一家人开车来到Shopping Mall，先生可以看电影，做体育项目，太太可以逛商场，孩子可以去游乐园，一家人各得其所。这就是Shopping Mall的魅力。"亦庄Mall占据的区位被很多人看好。许明也很自傲："我们位于京津唐沪沈高速公路的交汇处，同时北京市四环、五环交通线和将于2003年开通的轻轨都经过这里，交通便利使这里可以呈扇状辐射整个市区，最远只需40分钟就可以到达，甚至可以辐射到周边省市。" 　　在商圈方面，亦庄Mall的目标是辐射全市1380万人口，其中第一商圈即核心商圈（亦庄北京经济技术开发区），人口为10-20万（远期40-50万），第二商圈人口为500万人，第三商圈人口为700万人。除满足核心商圈内居民日常消费需求外，将为周边地区居民提供一个休闲性、情趣性的购物去处。通过核心商圈向外辐射，以次级商圈人口的周末和假日购物、休闲、娱乐为拓展市场。 　　Shopping Mall商家的投资热情，可以从国内商业专家那里得到帮助。高观是中国商业研究领域权威机构--中国商业联合会专家委员会的秘书长，他向记者表示，稍加时日，国内Shopping Mall会有一个很好的商业前景。 　　高观曾率领专家们，不止一次为一些机构投资者和政府做过这方面的咨询，也曾为天津经济技术开发区和北京有关机构投资Shopping Mall泼过冷水，"目前国内专业店发展水平低，中小零售商和商品发育水平也低，私家车的拥有比例还比较少，这些保障Shopping Mall的基本条件，还都有欠缺。" 　　Shopping Mall，一个有故事、有悬念的商业项目。对投资者而言，如果要想获得讲故事的权利，就要先把悬念处理好，否则只能像画了一个商业大饼。 　　何谓Shopping Mall？ 　　大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。其显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积通常在十万平方米以上。功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位一站式服务。 　　国内部分Shopping Mall名单 　　名称 投资方 建筑规模 投资额 投资回收 使用日期 　　亦庄Mall 大地集团 总建筑面积60万平方米 33亿元 4至6年 2003年国庆节 一期31万平方米 一期18亿元 　　中关村Mall 北京中关村国际商城 计划总建筑面积 2003年底 发展有限公司 65万平方米 　　上海Mall 泰国正大集团 24万平方米 4亿美元 7至10年 2000年7月 　　深圳华侨城Mall 深圳华侨城 85000多平方米 8亿元 2002年6月 　　深圳罗湖Mall 华润集团 14万平方米 2004年 　　深圳宝安Mall 13万平方米 　　华南Mall 东莞市三元盈晖 近50多万平方米 25亿元 平均6年 2005年 投资公司 　　境外Shopping Mall特点 　　美国：主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。 　　欧洲：在美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。 　　日本、东南亚地区：以大型仓储式超市、百货店作为主力店，重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势。