联商网５月１３日大连消息 最先在大连市引入购物中心概念的是胜利广场，后来建设的和平广场一直采取低调，没有引起人们对购物中心概念的进一步思考。今年，我市商业房地产开发相对集中，一下子冒出这么多购物中心，真真假假无从辨别。有些人说，还没有弄清楚真正的购物中心是什么样，购物中心就被搞乱了。
日前，记者采访了我市资深商业专家王修梓先生，从事商业50多年的王老先生讲述了购物中心与传统百货业的区别、购物中心开发中存在的一些问题等，令人深思，对我市正在从事商业房地产开发和准备进入商业房地产开发的房地产企业来说，十分值得借鉴。
■购物中心代表了商业新的发展方向
购物中心取代传统商业模式，成为商业新的发展方向，绝不是一句套话，因为购物中心无论在获取利润的方式上，还是从管理模式上，与传统百货业有着质的不同。
1、购物中心靠物业升值获利，百货业靠经营获利
购物中心以实现与商户共赢为目标，将传统的商业公司与供应商的经销代销关系转变为商业管理公司与商户之间的租赁契约关系，购物中心靠不断升值的物业赚取不断上涨的租金。物业升值的空间往往是成倍增长，开发商由此获得的租金利润是稳定而可观的。以我市的胜利广场为例，开发时投资十几个亿，目前评估为四十多亿，这就是物业升值的魅力所在。相比之下，传统百货业获得利润的方式是以自营、联营形式，获取利润。利润是可以大体估算出来的，每年的增长幅度不大。特别是在商业竞争十分激烈的情况下，打折让利，无异于雪上加霜，将百货业十分有限的利润再度削减。我们经常听到商场的营业额很多，可是利润却很少。
2、管理形式存在根本区别
购物中心大多采取 “三权分离”的做法，即把所有权与经营权、管理权相分离，把购物中心交由专业的商业管理公司进行管理。开发与经营分开，物业管理与商品管理分离，双方各司其责，实行真正分工合作，从而构成了购物中心双主体运行的统一体。这样的好处就是可以最大限度地减少商业资金的投入，发挥商业公司在商业管理方面的经验和优势，实现与地产开发商的双赢。
传统的百货业一般分为自营和联营两种形式，自营就是从进货、销售、库存方面完全由百货公司管理。联营则由百货公司出场地，由商家出商品，百货公司也要控制进、销、存等环节。这种管理权、经营权集于一身的形式加大了管理成本和资金投入，同时，由于百货公司中层管理人员在进货、销售方面拥有很大权力，孳生了不良风气，不利于商场的管理。如果用一个通俗的比喻就是：购物中心中同时拥有多个经理，而百货公司则只有一个经理。
另外，购物中心还可以有效地提高商业的劳动生产率，因为购物中心内的专业店和百货公司的管理人员要比其它单体店少得多，其管理费用将大大降低，购物中心营业员人均所负责的面积要远远大于同类的单体店；购物中心实行的是特色化、细分化和专业化的经营，相对而言的集客能力，特别是有效顾客的集客能力比较强。
■购物中心开发中的问题
我市一些开发商在对商业项目没有充分认识的情况下拿地，当了解了一些购物中心的情况时，又很尴尬，如果按照正规的国际购物中心来开发，无论在资金上还是在经验上都明显不足，如果快速出手，还没有十足的把握，一些开发商处在两难的境地。
1、开发商要学会多条腿走路
众所周知，胜利广场是我市第一个大型商业项目，当年也采取了售铺形式，但没有全部售出，于是开业时，没有实现全部开业。胜利广场当时的经营方式有自营、有出租摊位经营的，还有买铺经营的。为解决胜利广场的无序状态，开发商出于无奈，投入了大量资金，回租铺面，由开发商自己经营，如今胜利广场实现了物业升值。胜利广场升值了是结果，但胜利广场的开发商也同时付出了沉重的代价，而且胜利广场之所以能挽回局面，其开发商拥有雄厚的资金实力起到了至关重要的作用。有教训在先，我市正在进行开发的商业房地产项目应谨慎从事。购物中心最大的魅力是靠物业的升值，这是一种长线投资，一般情况下要十几年才能收回投资。
从国外的情况看，成功的购物中心没有出售铺面的。商业开发商就应该端正一种思想，商业开发是在提供一个平台，开发商要做的事儿是开发，招商、经营、管理应由专业的公司来运行，而不应大包大揽，开发商要学会多条腿走路。王修梓先生在法国考察时就曾对一个拥有15家连锁购物中心的企业进行过了解，这家公司由开发部、工程部、招商部、物业部等五个部门组成，每一个部门都可以扩展为一个十分专业的公司。相比之下，我们的开发商在内部管理体制、人才储备等方面都十分欠缺。
2、要靠合作实现共赢
在开发商商业经验还十分有限的情况下，不妨采取与零售商合作的方式。零售商有成熟的经验，有招商的能力和一整套有效的管理方法。商业公司与地产公司合作有利于化解开发和经营上的风险，有利于实现双赢。对房地产公司而言，如果房地产不能顺利销售出去，风险是很大的；而对于商业公司而言，如果没有好的物业设施和条件，就无法更快地发展和壮大，竞争实力也不能得到增强，同样也将面临巨大的竞争压力。
购物中心以一位经营管理者的身份出现，将招揽许多的百货公司、精品专卖店、各种连锁店进场经营，形成综合性商店组合，求得多方的共同发展和繁荣。百货公司、专卖店进驻大型购物中心已成为商业项目的普遍选择。
